摘 要：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的發(fā)展使得我國(guó)各行各業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。本文先闡述了商業(yè)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷趨勢(shì)，后詳細(xì)對(duì)比和分析了商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成本和效益，表明了未來(lái)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的總體趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 成本 效益

一、商業(yè)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷趨勢(shì)簡(jiǎn)析

房地產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售就是以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)以及信息技術(shù)為基礎(chǔ)而展開的在網(wǎng)絡(luò)上的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式。該模式的傳輸媒介是互聯(lián)網(wǎng)，用心的方法和理念進(jìn)行有效的營(yíng)銷活動(dòng)，最終促成企業(yè)和企業(yè)之間、消費(fèi)者和企業(yè)之間的交易活動(dòng)的順利完成。一項(xiàng)權(quán)威數(shù)據(jù)表明，全球互聯(lián)網(wǎng)交易額從1998年313億美元開始呈逐年翻倍上漲的趨勢(shì)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的發(fā)展給各行各業(yè)都帶來(lái)了變革和創(chuàng)新，其將成為全球經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的促推器，其正在一步一步變成現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的重要途徑，無(wú)論是那個(gè)行業(yè)或企業(yè)，其如果不使用信息技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)來(lái)加以改革和創(chuàng)新，那么最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

因特網(wǎng)為人們提供了虛擬卻又現(xiàn)實(shí)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，傳統(tǒng)的包含產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、促銷的4P營(yíng)銷組合可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)得以實(shí)現(xiàn)，得以同4C中的顧客、溝通、成本、方便融為一體，為企業(yè)提供了展示的空間，同時(shí)為顧客提供咨詢的機(jī)會(huì)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)為其搭建了一個(gè)能夠宣傳和推廣的展示臺(tái)，企業(yè)能夠在網(wǎng)上通過(guò)建立主頁(yè)來(lái)發(fā)布自己的產(chǎn)品相關(guān)的信息，展示了產(chǎn)品后，企業(yè)可以提供完善的產(chǎn)品咨詢服務(wù)，以方便顧客完成下單和簽約的需求。除此之外，互聯(lián)網(wǎng)為顧客提供了產(chǎn)品信息的咨詢模式，對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間在網(wǎng)上購(gòu)物的群眾來(lái)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)就相當(dāng)于顯示中的超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)，顧客能夠通過(guò)搜索引擎找到任何自己需要的產(chǎn)品，節(jié)約了時(shí)間、精力以及金錢。同時(shí)，顧客能夠在留言處表明自己的不同需求，企業(yè)會(huì)按照客戶的需求來(lái)針對(duì)性地發(fā)出合適的產(chǎn)品，用高效和快速的服務(wù)提升消費(fèi)者的滿意程度，使得消費(fèi)者和公司企業(yè)間不受時(shí)間和地域的限制而暢所欲言。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得之前的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式面臨了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略逐漸轉(zhuǎn)向了網(wǎng)絡(luò)傳播平臺(tái)，各地的房地產(chǎn)類網(wǎng)站層出不清，房地產(chǎn)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的模式越來(lái)越引起廣泛的的關(guān)注，并以無(wú)法估量的發(fā)展態(tài)勢(shì)向全國(guó)個(gè)點(diǎn)迅速蔓延。

二、商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成本分析

本文分別站在核算、決策以及管理的角度來(lái)深入淺出地分析商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成本。

1.站在核算商的角度分析。站在核算商的角度來(lái)進(jìn)行分析，會(huì)計(jì)成本涵蓋了平臺(tái)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用以及各種人員的工資性費(fèi)用。平臺(tái)費(fèi)用一般包括各種服務(wù)器和連接件等硬件費(fèi)用，以及程序和網(wǎng)絡(luò)連接等軟件費(fèi)用。服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用涵蓋了各類軟件的開發(fā)、租用和維護(hù)等。用公式將上面的關(guān)系表示出來(lái)即為：會(huì)計(jì)成本=平臺(tái)費(fèi)用+服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用+工資性費(fèi)用。用公式的方式來(lái)表示更加清晰。

2.站在決策方的角度分析。機(jī)會(huì)相關(guān)的成本、有關(guān)增量成本、邊際成本以及差別成本等都是站在決策方的角度分析出的成本。增量成本指的是引用某一種決策而造成的總成本的變化，沉沒(méi)成本是同它相對(duì)應(yīng)的成本，其不會(huì)因?yàn)闆Q策而有所改變。將用傳統(tǒng)銷售能夠完成的利潤(rùn)改成用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)而完成的模式就是機(jī)會(huì)成本。如果一個(gè)企業(yè)之前沒(méi)有使用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)，只是使用傳統(tǒng)銷售模式的年利潤(rùn)在500萬(wàn)元，而使用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)以后，其機(jī)會(huì)成本即為500萬(wàn)元。增量成本涵蓋了網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行增加的費(fèi)用、新建組織產(chǎn)生的費(fèi)用以及構(gòu)建所需的費(fèi)用等，之前的員工工資和福利不計(jì)入該費(fèi)用，也可以用沉沒(méi)成本來(lái)形容。邊際成本，指的是在有部分銷量的條件下，總成本隨著增加單位的變化而變化的數(shù)量。邊際成本、總成本的變量以及實(shí)現(xiàn)的變量三者關(guān)系公式為：邊際成本=總成本變量/實(shí)現(xiàn)變量。在決策時(shí)同時(shí)有多個(gè)方案供選擇，這些方案造成的成本間的差額即為差別成本。可以用預(yù)計(jì)成本的大小來(lái)確定方案是好還是壞，先分別計(jì)算出傳統(tǒng)銷售的預(yù)計(jì)總成本和網(wǎng)絡(luò)銷售的預(yù)計(jì)總成本，后對(duì)二者進(jìn)行比較就能看出結(jié)果。

3.站在管理方的角度分析。從管理方的視角一般會(huì)把成本具體細(xì)分為運(yùn)行相關(guān)和組織相關(guān)兩個(gè)部分的成本。運(yùn)行成本包含了有形成本和無(wú)形支出。有形成本即為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的總的成本，而無(wú)形支出一般產(chǎn)生在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的開發(fā)和應(yīng)用的過(guò)程中。例如在傳統(tǒng)營(yíng)銷模式和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式交換的時(shí)候給之前的銷售業(yè)務(wù)帶來(lái)的負(fù)面影響，銷售人員排除個(gè)人因素而對(duì)于新業(yè)務(wù)的方法、內(nèi)容以及系統(tǒng)等適應(yīng)過(guò)程中降低的工作效率等都屬于運(yùn)行相關(guān)的成本。組織相關(guān)的費(fèi)用一般都是企業(yè)內(nèi)除了生產(chǎn)組織外所花銷的金額。運(yùn)行成本屬于在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的過(guò)程中的管理中的各個(gè)階段所支出的非靜態(tài)的金額。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中的組織成本也是管理中的一項(xiàng)成本支出，組建和運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)銷售時(shí)應(yīng)該有營(yíng)銷隊(duì)伍和相對(duì)應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，這些內(nèi)容都涉及到成本支出，這部分支出就屬于組織成本。

三、商業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的效益分析

正常情況下，房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的效益通過(guò)間接效益和無(wú)形效益來(lái)表現(xiàn)。這樣大幅度地減少銷售人員和組織的數(shù)量已達(dá)到降低辦公費(fèi)用的目的，員工在面臨減員的情況下一定會(huì)想盡辦法提高自身的綜合素質(zhì)以避免被淘汰。企業(yè)員工的綜合素質(zhì)得到大大提高對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷效率和品牌形象都是大有裨益的，企業(yè)最終的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力使其銷售額和利潤(rùn)都會(huì)大幅度增長(zhǎng)。以前的房地產(chǎn)營(yíng)銷的方法是借助不同的媒體廣告和不同的人員進(jìn)行傳播和宣傳，使得宣傳內(nèi)容強(qiáng)加于消費(fèi)者的觀念之中，這種營(yíng)銷模式屬于單向式的營(yíng)銷模式。兩個(gè)過(guò)程互相分離，其缺點(diǎn)就是成本過(guò)高，信息傳遞和信息反饋的速度非常慢。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式使得這些缺點(diǎn)都得以解決。網(wǎng)絡(luò)給企業(yè)和顧客雙向交流的渠道，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)和詳細(xì)地知道顧客需求的同時(shí)，也能夠使顧客直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)了解到更多關(guān)于企業(yè)的詳細(xì)信息，同時(shí)享受到企業(yè)專業(yè)的售前和售后服務(wù)。

網(wǎng)絡(luò)銷售相較于以往的營(yíng)銷模式來(lái)說(shuō)具備更多的優(yōu)點(diǎn)。在網(wǎng)絡(luò)銷售環(huán)境下，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)無(wú)法起到直接的作用了。互聯(lián)網(wǎng)直接將廠商和顧客緊密聯(lián)系起來(lái)，二者成為非常直接的關(guān)系，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銷售的途徑免去了裝修店鋪的過(guò)程，免去了銷售人員天花亂墜的吹捧，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷售成本有了大幅度的降低。除此之外，網(wǎng)絡(luò)宣傳彌補(bǔ)了傳統(tǒng)的傳播媒介的空間和時(shí)間的局限性，網(wǎng)絡(luò)宣傳隨時(shí)都能夠?qū)ι唐穬?nèi)容全面和系統(tǒng)地進(jìn)行動(dòng)態(tài)宣傳，消費(fèi)者不再只是被強(qiáng)加宣傳，而是消費(fèi)者在需要了解這些內(nèi)容的時(shí)候可以自己通過(guò)搜索引擎來(lái)獲取商品信息。企業(yè)通過(guò)分析搜索引擎中出現(xiàn)頻率高的信息來(lái)判斷消費(fèi)者的需求，對(duì)此進(jìn)行定向服務(wù)，使得企業(yè)和顧客雙方都能夠從中獲益。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷具有交互性、虛擬性以及廣泛性的特點(diǎn)。首先是交互性，調(diào)查表的設(shè)計(jì)和運(yùn)用很好地體現(xiàn)了其交互性的特點(diǎn)，開發(fā)商和中介企業(yè)公司都能夠采用該方法來(lái)實(shí)現(xiàn)交互。其次是虛擬性，房地產(chǎn)企業(yè)能夠借助圖形、文字和聲音等來(lái)具體宣傳該企業(yè)的商品的詳細(xì)信息，例如戶型朝向、面積大小、房子結(jié)構(gòu)、不同樓層的單價(jià)以及物業(yè)管理費(fèi)用等。最后是廣泛性?；ヂ?lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展使得全球互聯(lián)網(wǎng)使用者數(shù)量逐年遞增。間接和無(wú)形中產(chǎn)生的效益一般很難具體地進(jìn)行量化，但是可以采取一定的辦法來(lái)對(duì)其進(jìn)行分析。計(jì)算下列三組公式中的結(jié)果：網(wǎng)絡(luò)銷售成本/帶來(lái)的銷售額與傳統(tǒng)銷售成本/帶來(lái)的銷售額；網(wǎng)絡(luò)的銷售成本/閱讀網(wǎng)頁(yè)的數(shù)量和傳統(tǒng)的銷售成本/發(fā)行宣傳品的數(shù)量；網(wǎng)絡(luò)銷售的成本/網(wǎng)絡(luò)函件的反饋數(shù)量和傳統(tǒng)銷售的成本/網(wǎng)絡(luò)回單與傳真的回復(fù)數(shù)量，三組公式中的結(jié)果相比較，就能夠分析出成本效益比越小，對(duì)于企業(yè)效益越有利的結(jié)論。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式剛剛起步不久，在我國(guó)還屬于摸索和發(fā)展的時(shí)期，但是就目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式將會(huì)成為未來(lái)的主要發(fā)展方向。

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作者簡(jiǎn)介：史永進(jìn)（1984—）男。民族：漢。河南商水人。碩士。講師。河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 財(cái)稅金融學(xué)院，副院長(zhǎng)。研究方向：企業(yè)管理、人力資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、思想教育。