宋慧芳

4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合簽發(fā)了一則重磅通知，其首次從量化的角度提出供地目標和動態(tài)問責(zé)。

從去年的“小試牛刀”到今年的“大顯身手”，樓市的“限字經(jīng)”念得越來越大聲。據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者不完全統(tǒng)計，自2016年以來，全國出臺限購、限貸政策的城市不少于50個。部分熱點城市的樓市成交量明顯下滑，從房價來看，總體走向平穩(wěn)，但個別城市有下降預(yù)期。

4月6日，又一則重磅通知面世，住建部和國土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（建房[2017]80號，下稱《通知》），從用地層面嚴防高價地擾亂市場預(yù)期，此通知是近期第一次出臺的全國樓市調(diào)控統(tǒng)領(lǐng)性文件。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，兩部委此次出臺全國統(tǒng)一性的文件可以起到引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期的作用。

供給發(fā)力 量化指標

根據(jù)《通知》，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標管理。對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。盡快編制公布住宅用地供應(yīng)三年滾動計劃和中期規(guī)劃。

顧云昌指出，2016年9月30日起各地開始出臺地方性的文件走“因城施策”的路徑，但這些地方性的文件主要從需求側(cè)入手，且主要以“限”為主，包括限購、限貸、限價、限量等。“此次兩部委的文件則主要從供給側(cè)入手，通過對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整以及嚴防出現(xiàn)高價地等規(guī)定更有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)商以及購房者對于市場的預(yù)期?！蓖ㄟ^地方政府出臺的需求側(cè)調(diào)控政策配以中央供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，可以加大調(diào)整的精準度，也更有利于市場的相對平衡。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時指出，此次政策提到了土地供應(yīng)的分類調(diào)控目標的量化，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過和各地的去庫存周期、房價等指標進行掛鉤，使得供地的計劃更具有合理性。

嚴躍進從五分法的角度對此進行了分析，顯著增加和增加這兩種表述，主要是針對近期市場過熱、購房需求過于強勁的城市。而對于持平的城市，基本上是近期市場相對穩(wěn)定，后續(xù)也預(yù)計波動不大的城市。而對于適當減少、減少直至?xí)和５某鞘?，充分說明了去庫存的壓力依然較大，土地市場以盤活庫存資源為主，新增供地方面會卡住相關(guān)政策。

嚴躍進向《中國經(jīng)濟信息》記者解釋道，此項政策是從供給端進行的，和此前對于需求端的管控是雙管齊下的政策內(nèi)容。同時，積極增加供地的思路，在去年就已經(jīng)明確，對于房價上漲過快和去庫存周期相對偏小的城市，后續(xù)都需要對其積極進行管控。嚴躍進認為，此類政策，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的一種思路，即刺激房源供應(yīng)的多渠道機制正在建立，而土地市場是基礎(chǔ)的一環(huán)。對于土地市場的供地模式采取分類調(diào)控的做法，在嚴躍進看來，是一種比較務(wù)實的供地策略。正好體現(xiàn)了結(jié)合市場特征而進行的供地模式，對于當前市場有積極的作用，尤其是能夠使土地的供應(yīng)和需求緊密結(jié)合。

雖然此前在多省份的供給側(cè)改革文件中，已經(jīng)出臺過高庫存地級市減少甚至停止供地的政策。但是此次兩部委首次統(tǒng)一出臺土地供應(yīng)掛鉤去化周期的政策，在方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平看來，是在供給端建立長效機制的重要舉措，也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的破冰之舉。土地供應(yīng)掛鉤商品房消化周期，分級指導(dǎo)，能夠確保庫存基本穩(wěn)定，需求端反向壓制供給端，劃定土地供應(yīng)的規(guī)模。任澤平認為，未來幾年，這些政策將對改善土地市場供給彈性不足起到關(guān)鍵作用，更有利于供地節(jié)奏符合市場需求。

北京房地產(chǎn)政策是全國房地產(chǎn)政策的先導(dǎo)。北京去化周期并不是最低的，北京率先表態(tài)，預(yù)計各地也將迅速跟進，因地制宜出臺土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)與去化周期掛鉤的長效機制有望快速鋪開：一線、熱點二線、強三線有望增加土地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定市場預(yù)期；而高庫存的三四線城市，房企拿地意愿不足，政府主動收縮供地計劃，給去庫存上了“雙重險”。

問責(zé)體系時代來臨

過去多次由國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文提到增加土地供給，但從實際供地目標和實際供給量來看，自2013年之后，出讓量都在下降，除了量化指標外，問責(zé)體系是之前缺失的一部分，導(dǎo)致達不到供地目標或者超過供地目標均沒有激勵或者懲罰，本次調(diào)整為每半年一次的進度匯報，并對結(jié)果做問責(zé)。

在4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合簽發(fā)的《通知》中，明確提出了強化約談問責(zé)。對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動、未實現(xiàn)調(diào)控目標的地方，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，嚴格追究有關(guān)人員的責(zé)任；情節(jié)嚴重的，依法依規(guī)嚴肅處理。

值得注意的是，在國家調(diào)控的大背景下，許多城市已經(jīng)相繼出臺了2017年的供地計劃。為響應(yīng)《通知》的發(fā)布，各地也會陸續(xù)重新修正供地計劃。例如，北京2017年安排的國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為3900公頃，其中住宅用地610公頃，商服用地310公頃。就在《通知》發(fā)布的第二天，4月7日，北京市政府批準《北京市 2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，本市計劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。其中2017年住宅用地計劃為1200公頃，以保障30萬套住房建設(shè)需求。2017 年住宅用地計劃較原計劃提升 96.7%。

2012-2016年北京供地計劃實際完成率為74.2%，2010-2013年（2014年后國土部不再公布全國供地計劃，改由各地方單獨公布）全國宅地供地完成率僅71.6%，因此盡管本次從住建部、國土部到各地方政府均要求增加或上調(diào)供地計劃，但市場普遍質(zhì)疑其實際完成情況。

業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱點城市在土地供應(yīng)的計劃和落實方面存在著脫節(jié)的問題。供地計劃做得比較多，但計劃完不成的情況比較普遍。事實上，一些城市既然列了相關(guān)的年度供地計劃就應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行，同時要將年度供應(yīng)量細化到月度，并向社會予以公布，如果完不成，監(jiān)管層也應(yīng)負起責(zé)任果斷問責(zé)。

“國土部此次政策提到了土地供應(yīng)的分類調(diào)控目標，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過掛鉤去庫存周期、房價等指標，使得各城市供地的計劃更具科學(xué)性和合理性。接下來就看國土部是否就此制定相應(yīng)的問責(zé)機制了。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。

與此同時，嚴躍進也向《中國經(jīng)濟信息》記者表示，土地出讓的量化問責(zé)，使得供地方面有了更明確的考核內(nèi)容。過去土地出讓更多的不是追求土地交易幅數(shù)和面積的年度完成任務(wù)，更多的是土地出讓金的數(shù)量的考核。所以當?shù)貎r上漲以后，土地供應(yīng)就會滯后，這和提前完成了土地出讓金收入的因素有關(guān)。但后續(xù)對于此類量化，會更多考慮土地出讓面積和建筑面積的內(nèi)容，所以各地后續(xù)各類懈怠的做法相對會減少。