宋朝的房地產(chǎn)市場有多火？

歷史上，房地產(chǎn)市場最活躍的時(shí)代，非兩宋莫屬。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)換手率極高：“貧富無定勢，田宅無定主?！睘闈M足頻繁的房地產(chǎn)交易，宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”。

為什么宋朝的房地產(chǎn)市場這么活躍？不必奇怪，宋代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠。南宋的洪邁觀察到——

“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。一個(gè)人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的就是棲身之所，或購房或租房，催生了一個(gè)火爆的房地產(chǎn)市場。

據(jù)包偉民的估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000—13000人/平方公里（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000，咸淳年間，甚至可能達(dá)到35000。今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京與廣州市區(qū)的人口密度為13000，北京約為14000。 換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢必導(dǎo)致大城市的商品房供不應(yīng)求，房屋的銷售價(jià)與租賃價(jià)越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價(jià)1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價(jià)格更是狂漲至數(shù)十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。

難怪宋人要感慨說，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)，非熏戚世家，居無隙地”。

租房族

由于首都房價(jià)太高，宋政府又沒有為所有京官提供官邸， 所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當(dāng)了“租房一族”，有北宋名臣韓琦的話為證：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。”

歐陽修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當(dāng)于上議院議長兼國家直訴法院院長，還是只能在開封租房子住，而且房子非常簡陋，他曾寫詩發(fā)牢騷：“鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。”

當(dāng)過御史中丞 （相當(dāng)于下議院議長） 的蘇轍，也買不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時(shí)也表達(dá)了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間?！?/p>

直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽?！?/p>

在那個(gè)時(shí)代，連宰相都要租房子。朱熹考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋。”宋真宗時(shí)的樞密副使 （相當(dāng)于副宰相） 楊礪，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世時(shí)，宋真宗冒雨前往祭拜，發(fā)現(xiàn)巷子狹窄，連馬車都進(jìn)不了，“步至其第，嗟憫久之”。

直到宋神宗時(shí)，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸，只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使等官員才有資格入住。部長以下的官員，還是“僦舍而居”。

開發(fā)商

由于租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場一直很火爆，要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產(chǎn)出租，基本上就衣食無憂了，司馬光做過一個(gè)估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用?！?/p>

每個(gè)月15貫的租金收入還算是少的。南宋時(shí)，建康府 （今南京） 的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫。因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)（另一個(gè)投資熱點(diǎn)是放貸業(yè)）?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是蓋房子出售，宋代的開發(fā)商則是蓋房子出租。

有些貪婪的官員，違規(guī)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)，如徽宗朝的宰相何執(zhí)中，“廣殖貲產(chǎn)，邸店之多，甲于京師”，“日掠百二十貫房錢”，每日租金收入有120貫，月入3600貫，是宰相月俸的8倍。北宋“六賊”之一的朱勔更厲害，“田園第宅富擬王室，房緡日掠數(shù)百貫”。

但最具商業(yè)頭腦的開發(fā)商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰柜街購置了一塊地皮，冰柜街地勢低洼，經(jīng)常積水，同僚都笑他傻。其實(shí)丁謂很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個(gè)大水池，既可將積水蓄于一處，挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然后又修建了一座橋，再向朝廷奏請開辟?？甸T為通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁華地段，地價(jià)與房價(jià)都蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處于商圈的要害位置，“據(jù)要會矣”。

宋朝政府是歷代少見的商業(yè)驅(qū)動型政府，眼看著房地產(chǎn)市場如此有利可圖，也積極投身進(jìn)去，在都城與各州設(shè)立“店宅務(wù)”，專門經(jīng)營官地與公屋的租賃。天禧元年 （1017年），汴京店宅務(wù)轄下有23300間公租屋；天圣三年 （1025年），京師公租屋的數(shù)目又增加到26100間。

宋政府設(shè)“店宅務(wù)”經(jīng)營公租屋，目的有三：

一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財(cái)政收入。

二是將公租屋的租金設(shè)為專項(xiàng)基金，用于維持當(dāng)?shù)氐墓媸聵I(yè)。

三是為城市的中低收入者提供基本住房。

相對于私人放租的高檔房屋，“店宅務(wù)”的房租比較低廉，天禧元年開封府一間公租屋，每月租金約為 500文；到了天圣三年，在物價(jià)略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當(dāng)時(shí)一名擺攤做小買賣的城市底層人，月收入約有3000文，每月四五百文錢的房租，還是負(fù)擔(dān)得起的。

房市調(diào)控

房子不僅是開發(fā)商與政府的搖錢樹，更是居民生存于社會必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房價(jià)一再飆升，動用行政手段干預(yù)市場是少不了的。

今人見識到的“限購”政策，其實(shí)宋朝政府已經(jīng)在使用了。宋真宗咸平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內(nèi)外臣市官田宅?！奔床粶?zhǔn)中央及地方官員購買政府出讓的公屋，希望將申購公屋的機(jī)會留給一般平民。

宋仁宗天圣七年，宋政府又出臺“第二套房限購”政策：“詔現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋?！爆F(xiàn)任高官除了正在居住的房產(chǎn)之外，禁止在京師購置第二套房。

由于兩宋時(shí)期大城市的房屋自住率不高，“租房族”數(shù)目龐大， 宋政府將房市調(diào)控的重點(diǎn)放在房屋租賃價(jià)格上，時(shí)常發(fā)布法令蠲免或減免房租，如大中祥符五年 （1012年） 正月，“詔：以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”。

不過，有時(shí)候，宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金，如北宋至和元年（1054年） 二月，仁宗“詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次”。但是，這里的“度”需要政府把握好，否則勢必受到業(yè)主的抵制、市場的報(bào)復(fù)。

南宋末有一位叫做胡太初的官員，就對政府頻繁放免房租的做法提出非議：“不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人？積至塌壞傾摧，不復(fù)整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也?！?/p>

意思是說，官府老是要求業(yè)主將租金打折，那今后誰還愿意將房屋租給別人居??？就算租出去，房屋壞了，業(yè)主也必不愿意掏錢修葺，最后租戶將“無屋可居”。官府的做法看似是恤民，其實(shí)是不知道“貧富相資”的道理。

宋朝畢竟是商品經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)的時(shí)代，人們對市場的定價(jià)機(jī)制并不陌生，如葉適認(rèn)為，“開闔、斂散、輕重之權(quán)不一出于上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？”

對富人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，宋人也明確提出要給予保護(hù)，如蘇轍痛罵王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”所以才有明白人站出來非議政府的減租政策，強(qiáng)調(diào)“貧富相資”的道理。

宋朝為何叫?！安粍赢a(chǎn)登記”？

呂惠卿的“手實(shí)法”

北宋政府曾經(jīng)在全國范圍內(nèi)推行過一次“不動產(chǎn)登記”，時(shí)為宋神宗熙寧七年 （1074年） 七月。此時(shí)新黨領(lǐng)導(dǎo)的變法已經(jīng)呈露危機(jī)，王安石在這一年的四月被罷去相位，離任之前他提請神宗皇帝任命變法派的呂惠卿為參知政事 （相當(dāng)于副宰相）。正是在呂惠卿的推動下，朝廷下詔啟動全民“不動產(chǎn)登記”——“手實(shí)法”。

按照呂惠卿的設(shè)計(jì)，這次“不動產(chǎn)登記”的程序如下：

首先，“預(yù)具式示民，令依式為狀”，即由政府統(tǒng)一印制好“不動產(chǎn)登記”的標(biāo)準(zhǔn)格式，貼出來公告于民，要求民眾按照格式自行填報(bào)自家的財(cái)產(chǎn)，包括名下房產(chǎn)的間數(shù)及性質(zhì) （自住還是出租），田產(chǎn)的畝數(shù)及性質(zhì) （自耕還是招佃），這些田宅折算成貨幣值多少貫。為方便折算，宋政府根據(jù)該地最近若干年內(nèi)的田宅交易價(jià)格取一個(gè)中位數(shù)，作為估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。由于各戶財(cái)產(chǎn)由戶主自行填報(bào)，因此呂氏“手實(shí)法”又稱“自實(shí)法”。

為了照顧自耕農(nóng)的利益，宋政府又規(guī)定，在評估各戶財(cái)產(chǎn)數(shù)目時(shí)，凡出租生利的田宅按足額計(jì)算，而自住房與自耕地的估值只計(jì)市場價(jià)的五分之一。打個(gè)比方，假設(shè)我和你在鄉(xiāng)下都有平房3間、田地50畝，我的田宅都是自用，你因?yàn)榘岬搅顺抢铮瑒t將鄉(xiāng)下的田宅都租了出去；再假設(shè)按市場交易價(jià)中位數(shù)，每間房屋值50貫，每畝田值20貫，那么在登記不動產(chǎn)時(shí)，你的財(cái)產(chǎn)將記為1150貫，我的財(cái)產(chǎn)則記為230貫——這個(gè)財(cái)產(chǎn)估價(jià)，將決定我和你要承擔(dān)的不同稅負(fù)。

然后，各戶將填寫完畢的財(cái)產(chǎn)清單上交到縣衙門，“縣受而籍之；以其價(jià)列定高下，分為五等”，縣衙門接收后統(tǒng)一登記造冊，并按照居民的財(cái)產(chǎn)多寡，將居民劃入不同戶等。通常鄉(xiāng)村戶分五等，一、二等戶為上戶，三等戶為中戶，四、五等戶為下戶；坊郭戶 （城市戶） 分十等，前五等為上戶，后五等為下戶。這不是歧視，而是分配稅額的依據(jù)。

然后，“參會通縣役錢本額而定所當(dāng)輸，明書其數(shù)，眾示兩月，使悉知之”，即縣政府根據(jù)戶等劃定各戶的稅額，不同戶等所承擔(dān)的稅額是不同的，原則上，上戶承擔(dān)更多的稅額，下戶不用繳稅或者繳納較少的稅。各戶的稅額都標(biāo)明其錢數(shù)，公示兩個(gè)月。

可以想象，出于逃稅的目的，肯定有一部分居民在登記不動產(chǎn)時(shí)會隱瞞財(cái)產(chǎn)。對此呂惠卿已考慮好對策：鼓勵(lì)民眾相互監(jiān)督、檢舉，“非用器、田谷而輒隱落者許告，有實(shí)，三分以一充賞”。你若發(fā)現(xiàn)親鄰隱瞞不動產(chǎn)，家有五套房卻登記成三套房，那么政府歡迎你到官府那里舉報(bào)，一旦查實(shí)，官府即沒收隱匿的財(cái)產(chǎn)，并將三分之一獎勵(lì)給你。

“手實(shí)法”的不良效應(yīng)

呂惠卿推動的這次全民“不動產(chǎn)登記”，是宋政府推行“免役法”的配置工程。中國在唐宋之際，賦役制度發(fā)生了一個(gè)歷史性的變遷—— 從人頭稅向財(cái)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)化，從人身稅（役）向貨幣稅轉(zhuǎn)化。必須承認(rèn)，這是歷史發(fā)展與文明演進(jìn)的體現(xiàn)。宋朝的正稅，已經(jīng)基本上跟人丁脫鉤，改為按財(cái)產(chǎn)多寡分配稅額；宋朝的役，也正在轉(zhuǎn)化為貨幣稅的形式，此即熙寧變法中的“免役法”：國家不再強(qiáng)制性征調(diào)人戶服差役，而是由人戶向政府納錢，政府再用這筆錢雇傭愿意出力的人充役。

免役錢的分配，跟居民財(cái)產(chǎn)掛鉤。按“免役法”的設(shè)計(jì)，鄉(xiāng)村戶的一、二、三、四等戶與坊郭戶的前五等戶，將按其戶等承擔(dān)不同份額的免役錢；鄉(xiāng)村五等戶與城市六等戶以下免予納錢。因此，啟動全國性的“不動產(chǎn)登記”便顯得極為必要，事關(guān)“免役法”能否公平地推行下去。

但是，呂惠卿的“手實(shí)法”甫一出臺，便引發(fā)巨大爭議。變法派當(dāng)然舉手擁護(hù)，如王安石的支持者蒲宗孟就對“手實(shí)法”大加贊美：“近制，民以手實(shí)上其家之物產(chǎn)，而官為注籍，以正百年無用不明之版圖，而均齊其力役，此天下之良法也。”但保守派以及另外一些變法派官員則極力批評“手實(shí)法”，知密州的蘇軾甚至抵制“手實(shí)法”在密州的推行。

在反對者看來，“手實(shí)法”最大的問題就出在“許人糾告”的環(huán)節(jié)上。諫官范百祿質(zhì)疑說，“造簿手實(shí)，告匿有賞，為是法者，欲民之均，推而行之，恐不如法意，至于騷動。人戶雖有手實(shí)之文而未嘗行，蓋謂使人自占，必不盡數(shù)供通；而明許告言，則家家有告訐，人人有仇怨，禮義廉恥，何可得哉？”

蘇軾給宰相韓絳寫了一封信，直陳“手實(shí)法”不可推行：“今又行手實(shí)之法，雖其條目委曲不一，然大抵恃告訐耳。昔之為天下者，惡告訐之亂俗也?！蚋嬗撝耍从蟹莾醇闊o良者，異時(shí)州縣所共疾惡，多方去之，然后良民乃得而安。今乃以厚賞招而用之，豈吾君敦化、相公行道之本意歟？”

變法派干將之一、御史中丞鄧綰也上書反對“手實(shí)法”，稱呂惠卿這么蠻干，“徒使囂訟者趨賞報(bào)怨而公相告訐，畏怯者守死忍餓而不敢為生，其為法未善可知矣”。

總之，這些宋朝士大夫認(rèn)為，一項(xiàng)立法若具有激發(fā)人性之惡的負(fù)面效應(yīng)，則是惡法無疑。“手實(shí)法”盡管可以糾正民眾隱匿財(cái)產(chǎn)之弊，但鼓勵(lì)告密，必會敗壞人心，破壞公序良俗，即使國家能多收些稅金，也是得不償失。而事實(shí)證明，他們的擔(dān)憂并非沒有道理，在推行“手實(shí)法”的地方，果然出現(xiàn)官吏擾民、奸人告訐之風(fēng)。

但是，如果宋政府不“許人糾告”，則又無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)民眾隱瞞財(cái)產(chǎn)的行為，進(jìn)而只能眼睜睜看著一部分居民逃稅漏稅。在當(dāng)時(shí)來說，這是技術(shù)上的兩難，就看政府如何取舍了，是以多征收若干稅為重，還是以維護(hù)社會良俗為重。

宋神宗最終選擇了后者—— 在朝野上下強(qiáng)烈反對“手實(shí)法”的輿論中，熙寧八年 （1075年） 十月，神宗皇帝罷去呂惠卿參知政事之職，并下詔：“聞東南推行手實(shí)簿法，公私煩擾，其速令權(quán)罷?！眳位萸渫苿拥娜瘛安粍赢a(chǎn)登記”制，大約只維持了一年時(shí)間，便被朝廷叫停。這也意味著宋政府寧愿容忍治下的民眾隱匿財(cái)產(chǎn)、逃避賦稅。

另一項(xiàng)“不動產(chǎn)登記”

呂惠卿的“手實(shí)法”是一項(xiàng)積極的“不動產(chǎn)登記”制：要求全國每一戶都必須向政府申報(bào)財(cái)產(chǎn)，登記造冊。如前所述，這一“不動產(chǎn)登記”制最后被叫停了。不過宋朝還有另外一項(xiàng)相對消極的“不動產(chǎn)登記”制，卻一直堅(jiān)持了下來，那就是田宅產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的登記制。

宋代是一個(gè)允許土地與房屋產(chǎn)權(quán)自由交易的時(shí)代，田宅的換手率非常頻繁，以至有“貧富無定勢，田宅無定主”之說。而交易時(shí)所訂立的契書，便是田宅產(chǎn)權(quán)的憑證，也是具有法律效力的文書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，鬧上法庭，法官通常都是按照契書作出仲裁，“交易有爭，官府定奪，止憑契約”。

宋初，田宅契書并無標(biāo)準(zhǔn)化的格式，全由交易雙方隨意書寫，因此，難免出現(xiàn)大量不規(guī)范、不明晰的田契、房契，頻頻引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。針對這一情況，太平興國七年 （982年），開封府的司錄參軍事 （法官） 趙孚向朝廷提了一個(gè)建議：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。請下兩京及諸道州府商稅院，集莊宅行人觽定割移典賣文契各一本，立為榜樣，違者論如法?！奔唇ㄗh政府知會各地的房地產(chǎn)交易中介 （莊宅行人），訂立田宅交易的格式合同，作為標(biāo)準(zhǔn)的交易契約文本。宋太宗采納了趙孚的建議，在田宅交易中推行標(biāo)準(zhǔn)化合同。

但是，田宅交易普遍采用標(biāo)準(zhǔn)化合同之后，還是會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭議與法律糾紛，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)化合同為一式兩份，年深日久，有些人難免會不慎遺失了契書，又有些貪婪的人會故意隱沒契約，或者干脆偽造假契，妄告他人侵占田宅。于是在宋真宗乾興元年 （1022年），開封府又向朝廷提建議：“今請曉示人戶，應(yīng)典賣倚當(dāng)莊宅田土，并立合同契四本：一付錢主，一付業(yè)主，一納商稅院，一留本縣?！背⑴鷾?zhǔn)了開封府的提議。自此，宋朝的田宅交易契約必須一式四份，交易雙方各執(zhí)一份，另一份留在商稅院，作為繳納田宅交易稅的憑證，還有一份上交縣政府，由縣政府登記造冊存檔。

這份由縣政府造冊存檔的田宅交易契書，叫做“砧基薄”，相當(dāng)于不動產(chǎn)登記檔案。今后交易雙方若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，法庭只要調(diào)來“砧基薄”，便可判斷爭議產(chǎn)權(quán)的歸屬。契書很容易偽造，“砧基薄”保存在政府的檔案室中，要造假就非常困難—— 除非你將政府買通，配合你造假。并不是說這完全不可能，但偽造的成本無疑非常大，大到?jīng)]必要造假。

宋政府之所以堅(jiān)持在田宅交易中推廣“砧基薄”，固然有保障征收到交易稅的考慮—— 按宋朝法制，所有的田宅交易都必須完稅，稅率為“每千輸四十”，即4%；完稅之后，由官方在契書上加蓋紅印，稱為“赤契”。只有赤契才具有法律效力，民間為避稅而私自訂立的田宅交易契約，叫做“白契”，白契是不受法律保護(hù)的。顯然，只有完稅后的赤契，才能夠錄入“砧基薄”。不過，我們也得承認(rèn)，宋政府推行“砧基薄”的主要目的，還是為了保護(hù)基于合法交易的田宅產(chǎn)權(quán)，防止不法之徒偽造契書侵占他人田宅。

相比之呂惠卿的“手實(shí)法”，“砧基薄”顯然比較消極，很大程度上只能依賴民間田宅交易者的自愿—— 也就是說，如果交易者出于避稅考慮，寧愿簽訂白契，政府一般是沒有辦法的。盡管政府也在想辦法打擊白契，但只要交易者不企圖在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)尋求法律仲裁，政府便無法確知他們的交易是違規(guī)的。今天的“小產(chǎn)權(quán)房”之所以能夠進(jìn)行私下的交易，個(gè)中道理也一樣。

以今天的目光來看，宋朝的“不動產(chǎn)登記”制度，不管是被叫停的“手實(shí)法”，還是一直施行的“砧基薄”，其實(shí)都有它們的合理性。但政府推動“不動產(chǎn)登記”到底是為了保障征稅，還是為了保護(hù)產(chǎn)權(quán)，則關(guān)系到這套制度將獲得支持，還是會受到抵制。保障稅收與保護(hù)產(chǎn)權(quán)當(dāng)然并非必然沖突，不過，如果要說哪一個(gè)需要優(yōu)先考慮，無疑應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)保護(hù)。這也是宋朝“不動產(chǎn)登記”留給后人的啟示。

（選自《原來你是這樣的宋朝》/吳鉤 著/長江文藝出版社/ 2016年9月版）