朱宸萱

【摘 要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的飛快發(fā)展，我國住房從公有住房向商品住房躍進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)作為新興企業(yè)蓬勃發(fā)展起來，管理領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，管理機(jī)制逐步規(guī)范和完善成為最具潛力的投資行業(yè)。人們對物業(yè)管理多樣性需求的增加，物業(yè)管理中的問題逐漸凸顯，其中有制度機(jī)制方面的問題，有物業(yè)自身管理的問題，也有業(yè)主存在的問題，需要具體問題具體分析，本文簡要分析了我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，并針對現(xiàn)狀提出一些改進(jìn)措施。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；現(xiàn)狀；改進(jìn)措施

一、引言

近幾年，隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速穩(wěn)定發(fā)展，人們生活水平不斷提升，對生活環(huán)境的要求越來越高，對物業(yè)管理的要求也越來越高，最基礎(chǔ)的保潔、保安、維修養(yǎng)護(hù)工作已不能滿足人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨?。因此，物業(yè)管理行業(yè)就顯得尤為重要，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域就需要逐步延伸，為業(yè)主們構(gòu)建生活、娛樂、商務(wù)、教育為一體的服務(wù)中心來滿足不同人員的需求。相對物業(yè)管理服務(wù)中的一些新情況、新問題也就逐步凸顯出來，問題亟待解決。

二、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快。物業(yè)管理行業(yè)作為新興的現(xiàn)代化住房管理模式，發(fā)展迅速，行業(yè)不斷壯大，不論是從物業(yè)企業(yè)的數(shù)量，人員的素質(zhì)，服務(wù)領(lǐng)域覆蓋范圍，企業(yè)的經(jīng)營能力，服務(wù)水平都在不斷增強(qiáng)，逐漸成為一支重要的社會管理力量。

2.物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展。我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域是逐步發(fā)展起來的，從早期的公有住房和集資住房到今天的商品住房，再到現(xiàn)在的商業(yè)、寫字樓、辦公樓，從老舊的維修、保潔服務(wù)單一性服務(wù)，延伸到現(xiàn)在的綜合配套服務(wù)，包括保潔、保綠、保安，綜合娛樂、教育、商務(wù)等公共物業(yè)管理服務(wù)。目前，物業(yè)管理市場還在逐漸擴(kuò)大，逐年增加，覆蓋面越來越廣泛。

3.物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范性不強(qiáng)。我國是物業(yè)管理發(fā)展比較晚的國家，物業(yè)管理制度不完善，很多都是參考國外的物業(yè)管理方法，在相關(guān)的法律法規(guī)制度還不完善不健全，責(zé)權(quán)利劃分不明確，條款細(xì)則不清晰，為物業(yè)管理工作增加難度，也有一些物業(yè)公司依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)開展工作，很多時候缺乏合理性和合法性。各地方成立的物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)法規(guī)制度不具有強(qiáng)制力，只有政策上的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，使得各物業(yè)企業(yè)之間形成惡性競爭，擾亂了市場秩序。

4.物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾日益凸顯。物業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，是為業(yè)主提供服務(wù)的。但現(xiàn)實生活中，物業(yè)企業(yè)認(rèn)為管理是重點(diǎn)，與業(yè)主背道而馳，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)是基本。因此物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，積怨越來越深，投訴大大增加，久而久之形成惡性循環(huán)，造成一些小區(qū)問題矛盾遲遲得不到解決，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)難以收繳，物業(yè)暫停部分物業(yè)服務(wù)，周而復(fù)始，小區(qū)管理就無法開展。另外，隨著物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，自身準(zhǔn)備不夠充分，物資、人員配備等方面不夠充足，與業(yè)主之間的溝通不到位，使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間對立情緒越來越嚴(yán)重，影響了物業(yè)管理工作的開展。

5.物業(yè)管理人員素質(zhì)較低。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的好壞主要取決于物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)作人員普遍沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)持證上崗或考取相關(guān)從業(yè)證書，整體素質(zhì)不高，提供的相關(guān)服務(wù)水平也就相對較低。工作人員在工作中服務(wù)不到位，與業(yè)主之間沒有良好的信任，矛盾重重，從而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取困難。

三、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展改進(jìn)措施

1.深化對物業(yè)管理的認(rèn)識。物業(yè)管理是社會化進(jìn)程中的一個新型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，在我們?nèi)粘Ｉ钪械淖饔迷絹碓街匾?，已?jīng)成為人們生活中依賴不可或缺的一部分。但當(dāng)前我國物業(yè)管理中存在的問題越來越多，需要我們政府乃至全社會都加以高度重視和全力支持，進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理工作的快速穩(wěn)定發(fā)展，不斷規(guī)范和完善。

2.逐步擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模。物業(yè)管理行業(yè)是社會化進(jìn)程的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展過程中壯大起來的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)主要依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能擺脫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)實行嚴(yán)格監(jiān)管制度，合理配置資源，節(jié)約成本，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范性發(fā)展，從而擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模。另外，從體制上與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步分離，改變老式建管不分的弊端，嚴(yán)格物業(yè)管理的早期介入和物業(yè)接管的相關(guān)制度，明確物業(yè)管理行業(yè)各方的責(zé)權(quán)利，是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，管理正規(guī)。

3.依法明確雙方權(quán)利和義務(wù)。近年隨著物業(yè)管理企業(yè)的壯大，我國建設(shè)主管部頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《物業(yè)管理條例》相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場秩序，逐步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)管的同時，也應(yīng)加大物業(yè)管理相關(guān)條例的宣傳力度，使得物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主充分了解相關(guān)法律法規(guī)知識，依法行使自己的權(quán)利和各自應(yīng)盡的義務(wù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。

4.建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系。物業(yè)管理行業(yè)是涉及與多部門聯(lián)系合作的關(guān)系，這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，我國地方各政府和相關(guān)主管部門，應(yīng)結(jié)合本地實際，制定適合自己的相關(guān)條例，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，便于物業(yè)管理企業(yè)更好的開展工作。

5.提升工作人員素質(zhì)，提高服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)要注重內(nèi)部培訓(xùn)，逐步提升工作人員的素質(zhì)修養(yǎng)，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)整體素質(zhì)。一方面，要切實轉(zhuǎn)變思想觀念，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)，提升自身的專業(yè)知識及專業(yè)能力；另一方面，加強(qiáng)物業(yè)管理人員語言表達(dá)能力的訓(xùn)練，強(qiáng)化合作意識，注重溝通方法，與業(yè)主之間構(gòu)建和諧的合作關(guān)系，將物業(yè)管理企業(yè)打造成一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運(yùn)作效率高的管理服務(wù)隊伍。

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