房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的常見問題與建議

王艷

摘要：目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，多元化經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)促使企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。在這個(gè)階段，很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告訴我們，只注重外部發(fā)展，必然會(huì)被發(fā)展的浪潮淘汰。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作被領(lǐng)導(dǎo)重視起來(lái)。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展飛速，行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)工程開發(fā)的周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、工程建設(shè)、房屋預(yù)售、房屋驗(yàn)收和交付使用，這一系列工程至少要兩年。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，投入的資金多、資金回收期長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)了很多的不確定因素。同時(shí)，也要遵守國(guó)家的法規(guī)和政策，對(duì)自身項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的管控。房地產(chǎn)企業(yè)要做好內(nèi)部財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督工作，保證項(xiàng)目開發(fā)的資金到位，開發(fā)建設(shè)如期完成，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的情況下控制好施工成本，增加利潤(rùn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題與建議

一、重要性

（一）財(cái)務(wù)管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身效益和利潤(rùn)的最大化。新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本和財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)低成本、高收益的財(cái)務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，原料采購(gòu)、項(xiàng)目施工到房屋銷售這一系列活動(dòng)，都貫穿有財(cái)務(wù)活動(dòng)，財(cái)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個(gè)部門工作的開展，一定程度上受財(cái)務(wù)信息的影響，利用財(cái)務(wù)信息，可以推算出項(xiàng)目預(yù)期投資和造價(jià)的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）預(yù)知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達(dá)終點(diǎn)，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)來(lái)指明方向，同時(shí)躲避暴風(fēng)雨，降低損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長(zhǎng)，需要投入的資金多，投資得到回收的時(shí)間也長(zhǎng)，并且投資風(fēng)險(xiǎn)高，這些特點(diǎn)的存在，使項(xiàng)目預(yù)測(cè)和實(shí)際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的影響，就需要預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問題，利用財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自身項(xiàng)目的影響。

（三）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過(guò)分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出實(shí)際作用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點(diǎn)放在消費(fèi)者需求上，忽視自身財(cái)務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型中，財(cái)務(wù)管理逐漸突出，項(xiàng)目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，做好項(xiàng)目預(yù)期分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自身在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，始終立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

（一）機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)制建設(shè)上不下功夫，管理機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財(cái)務(wù)管理部門的工作人員，財(cái)務(wù)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)都不足，在財(cái)務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財(cái)務(wù)管理體制不完善，財(cái)務(wù)信息不能及時(shí)準(zhǔn)確的上報(bào)，導(dǎo)致項(xiàng)目得不到整體掌控，對(duì)于項(xiàng)目使用的資金也不能進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，很容易造成資金的浪費(fèi)，損失企業(yè)的錢財(cái)，加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財(cái)務(wù)報(bào)表編制，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無(wú)法完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等工作，房地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無(wú)法給項(xiàng)目決策提供依據(jù)。同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視度也不高，重點(diǎn)還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財(cái)務(wù)管理只做表面工作，財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)同步，不僅降低項(xiàng)目利潤(rùn)，還會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。

（三）成本達(dá)不到最優(yōu)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)購(gòu)買、工程招投標(biāo)和施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本來(lái)源。只有降低成本，才能提升項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購(gòu)置土地使用權(quán)時(shí)，由于沒有事先預(yù)估，購(gòu)買的土地價(jià)格超出預(yù)算，給項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的完善，要根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財(cái)務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進(jìn)而完善好財(cái)務(wù)管理工作的機(jī)制。其次，要管理好財(cái)務(wù)人員的行為，健全行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細(xì)。財(cái)務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理制度有實(shí)用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）樹立思想

財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的基本手段，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項(xiàng)目支出資金、考核自身的實(shí)際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中。為了更好的做好項(xiàng)目預(yù)算工作，財(cái)務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強(qiáng)化預(yù)算工作組織，將項(xiàng)目管理的程序進(jìn)行細(xì)分，擬定每個(gè)階段的具體預(yù)算方案，保證項(xiàng)目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實(shí)施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，改變企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)部門的認(rèn)識(shí)，促使各個(gè)部門積極配合和協(xié)助財(cái)務(wù)管理工作，完成了整個(gè)企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)聘者，對(duì)于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財(cái)務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認(rèn)識(shí)到自身所從事的工作對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要作用，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時(shí)，建立專業(yè)財(cái)務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請(qǐng)財(cái)務(wù)管理專家到企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行評(píng)比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)這種方式，提高財(cái)務(wù)管理人員工作的積極性，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（四）信息化建設(shè)

財(cái)務(wù)管理工作，不是簡(jiǎn)單的憑證填寫、帳簿登記和報(bào)表編制等，還有財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目控制、決策和分析等。這些工作會(huì)產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還會(huì)出現(xiàn)很多問題。信息化的到來(lái)，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理達(dá)到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進(jìn)技術(shù)人員，建立和管理自身的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)登入財(cái)務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行信息整合，加強(qiáng)企業(yè)部門間的溝通，同時(shí)也給各個(gè)部門進(jìn)行項(xiàng)目決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。

四、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之后，財(cái)務(wù)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，做好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)企業(yè)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，財(cái)務(wù)管理人員要做好財(cái)務(wù)管理工作，及時(shí)發(fā)展問題和風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施進(jìn)行規(guī)避，保證企業(yè)利益不受到損失。財(cái)務(wù)管理人員要重視引起財(cái)務(wù)管理問題的因素，對(duì)這些因素進(jìn)行分析，找到出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理問題的原因，進(jìn)而進(jìn)行預(yù)防和找到解決辦法，將問題扼殺在萌芽階段，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

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（作者單位：建德新南北置業(yè)有限公司）