我國房地產(chǎn)評估中存在的問題及其對策

喬兵兵

【摘要】房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮了重要作用，本文介紹了當前我國房地產(chǎn)評估中存在的各種問題以及這些問題存在的原因，并提出了針對性的對策，為促進我國房地產(chǎn)評估的發(fā)展以及房地產(chǎn)交易的公平提供一定的參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)評估 問題 對策

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場一直處于快速發(fā)展當中，尤其是一些大中城市，房地產(chǎn)的交易極為頻繁。在當?shù)禺a(chǎn)發(fā)展過程中，經(jīng)常需要對其進行評估，如拆遷、二手房買賣、當?shù)禺a(chǎn)抵押、房地產(chǎn)投資等等。但是房地產(chǎn)的評估是一項專業(yè)性強、技術要求高的工作，在我國屬于新興領域，發(fā)展還不成熟，在房地產(chǎn)評估過程中還存在一定的問題[1]，只有對這些問題進行改善，才能促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)交易的合理進行提供一定的保障。

一、我國房地產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)評估是為房地產(chǎn)交易服務的，近些年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)一直處于快速增長階段，各類房地產(chǎn)交易頻繁，對于房地產(chǎn)評估的需求急劇增大。房地產(chǎn)評估為房地產(chǎn)的交易提供了重要的基礎。近些年來我國房地產(chǎn)評估從業(yè)人員隊伍以每年新增5000人以上的速度在擴大，當前房地產(chǎn)評估師從業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了7萬人。

雖然我國房地產(chǎn)評估行業(yè)一直快速發(fā)展，前景一片大好。但是也正式由于發(fā)展速度過快，帶來了一些問題，如從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，部分人員素質(zhì)有待提升；相關法律法規(guī)建設不完善；不正當競爭時有發(fā)生等等。這些問題對于房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展帶來了一定的負面影響，如不及時解決，將會產(chǎn)生更為嚴重的后果。

二、我國房地產(chǎn)評估中存在的問題

（一）相關法律制度不完善

當前我國房地產(chǎn)評估工作的開展，主要依據(jù)的法律法規(guī)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》以及相關的行政許可和行業(yè)標準。但是這些法律法規(guī)只是從大的方面進行限定，缺乏相應的實施細則，難以對具體的房地產(chǎn)評估工作做出指導。從而導致房地產(chǎn)評估人員在開展工作過程中沒有足夠的法律依據(jù)，限制了部分工作的正常開展，評估結果難以讓人信服的情況時有發(fā)生。

（二）人情交易普遍存在

中國是一個人情社會，各種各樣的人情關系普遍存在，在房地產(chǎn)評估中也不例外。另外，雖然當前我國已經(jīng)對評估機構進行了改制，但是有部分房地產(chǎn)評估機構的主管部門仍未發(fā)生變化，甚至一些房地產(chǎn)評估人員還在原來的主管部門中擔任一定的職務，在房地產(chǎn)評估的圈子內(nèi)熟人遍地。這種情況加劇了在房地產(chǎn)評估中人情交易的發(fā)生，嚴重危害了房地產(chǎn)評估的公平性。

（三）評估人員業(yè)務水平有待提高

當前房地產(chǎn)評估從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。其中部分從業(yè)人員雖然通過了房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)師考試，但是僅僅是通過死記硬背而考過，并沒有實際的操作經(jīng)驗，從而在實際工作中難以對房地產(chǎn)的價值進行準確評估。另外，也并不是只要獲得房地產(chǎn)評估師資質(zhì)就可以從事所有房地產(chǎn)的評估工作，這給房地產(chǎn)評估師的管理帶來了一定的難度，影響了整個行業(yè)的發(fā)展。

（四）不正當競爭加劇

由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批的相關從業(yè)者進入房地產(chǎn)評估行業(yè)，導致房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭急劇增加。房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的增長速度已經(jīng)大大高于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。因此，房地產(chǎn)評估師為了獲取業(yè)務而導致不正當競爭增多。另外，房地產(chǎn)交易中的一方往往會為了獲取更多的利益而給房地產(chǎn)評估師回扣，也是導致不正當競爭出現(xiàn)的主要原因之一。

三、房地產(chǎn)評估中出現(xiàn)問題的原因

（一）我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展不完善

我國商業(yè)性房地產(chǎn)直至改革開放以后才逐步發(fā)展，到了上個世紀九十年代以才進入快速發(fā)展階段。而房地產(chǎn)評估行業(yè)的起步和發(fā)展更是晚于商業(yè)房地產(chǎn)。因此，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)起步晚，發(fā)展不完善，導致相關法律法規(guī)的實施細則仍未出臺，房地產(chǎn)評估過程中存在一些盲點，影響到了房地產(chǎn)評估的公正性和準確性。

（二）房地產(chǎn)評估師入門門檻較低

當前由于相關制度還不健全，沒有形成以一套完整的房地產(chǎn)評估人員的培訓、準入及晉升機制，僅僅是通過考試來判斷是否掌握相關知識。從而導致理論與實踐的脫離。同時，由于沒有一定的晉升機制，房地產(chǎn)評估師只有一個級別，不能區(qū)分相關從業(yè)人員的技術水平，打消了從業(yè)人員繼續(xù)學習深造的動力。

（三）管理體制欠缺

當前我國房地產(chǎn)評估管理體制上還存在一定的問題，尤其是對于房地產(chǎn)評估人員的管理上，采取的是“政府主管，行業(yè)協(xié)會自律”的管理模式。但是由于從業(yè)人員眾多，政府部門難以進行有效管理，導致各種非法交易的發(fā)生，給整個行業(yè)的發(fā)展帶來了一定的負面影響。

四、改善房地產(chǎn)評估中現(xiàn)有問題的對策

鑒于房地產(chǎn)評估中存在的諸多問題，必須及時采取合理的對策，才能促進房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速、健康發(fā)展，為房地產(chǎn)的有序、合理交易提供一定的基礎。具體來說，根據(jù)上文的分析，可以從以下幾個方面進行改善：

（一）健全相關法律法規(guī)體系

為了確保房地產(chǎn)評估人員在工作過程中有法可依、有規(guī)可循，需要在當前的法律基礎上進行完善，并出臺《房地產(chǎn)評估法》。該法律除了對當前的法律進行統(tǒng)一、深入、細化之外，還應包含以下幾個方面的內(nèi)容：一是統(tǒng)一并強化行業(yè)標準，對現(xiàn)行的標準進行修訂，并對房地產(chǎn)評估中的各項操作細節(jié)進行統(tǒng)一、明確的規(guī)定；二是提高職業(yè)道德要求，并對房地產(chǎn)評估過程中的違法行為及其處罰力度做出明確規(guī)定，增加房地產(chǎn)評估人員的違法成本。

（二）加大監(jiān)管力度

監(jiān)管不力是當前房地產(chǎn)評估中違法行為頻繁發(fā)生的主要原因之一[2]。因此，要從以下幾個方面加大監(jiān)管力度：首先，加速房地產(chǎn)評估機構的脫鉤改制工作，使各個評估機構都處于同一起跑線，減少各種內(nèi)幕交易；其次，以當前政府部門難以形成有效監(jiān)管的形式來看，應改變當前的監(jiān)管機制，以行業(yè)協(xié)會監(jiān)管為主，政府指導為輔，加大監(jiān)管力度；最后，增加投訴渠道，對于房地產(chǎn)評估過程中的違法行為進行投訴，形成對房地產(chǎn)評估人員的震懾力。

（三）加強從業(yè)人員的培訓及再教育

從當前的房地產(chǎn)評估準入考試來看，可以通過死記硬背來通過，因而難以對通過考試人員的水平做出準確評估。因此，建議在考試中增加面試環(huán)節(jié)，可分省份進行，在面試的同時還可以對從業(yè)人員的水平進行分級。在后續(xù)的工作過程中，房地產(chǎn)評估人員可通過再教育等方式來實現(xiàn)等級晉升，提高他們繼續(xù)學習的積極性。對于獲取從業(yè)資格但是實際水平較低，工作中出現(xiàn)多次重大失誤者，可對其降級甚至取消從業(yè)資格，保持房地產(chǎn)評估從業(yè)隊伍的業(yè)務水平。

五、結語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于我國經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的推動作用。而房地產(chǎn)評估作為整個行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，對于行業(yè)的健康、快速發(fā)展具有極為重要的意義。雖然當前在發(fā)展中還存在一些問題，但是只要采取合適的策略對其進行規(guī)范，定能使房地產(chǎn)評估的發(fā)展日益成熟，在推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。

參考文獻

[1]王燕.當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].對外經(jīng)貿(mào).2012（12）：72～73.

[2]張麗.房地產(chǎn)評估中存在的主要問題及其對策探析[J].住宅與房地產(chǎn).2017（1）：20.