房地產(chǎn)稅對我國房價(jià)的影響及其改制路徑

蘇萍

摘要：目前我國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，三四線城市是高庫存，但一線城市依然面臨供不應(yīng)求，房價(jià)上漲的問題。房地產(chǎn)稅制改革呼聲已久，上海、重慶的試點(diǎn)工作也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。因而，研究房地產(chǎn)稅制改革對我國房價(jià)及整體房地產(chǎn)市場的影響并提出改革路徑，旨在為推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；房價(jià)；影響

全面部署稅制改革穩(wěn)定房價(jià)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，是我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要工作之一。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：房子是用來住的，不是用來炒的。2017年來自兩會的聲音，房地產(chǎn)稅在今年內(nèi)并不會出臺。其實(shí)，房地產(chǎn)稅制改革是必然的，只是時(shí)間早晚的問題，只是給了我們更多時(shí)間去思考、完善立法這一關(guān)系到千家萬戶的系統(tǒng)性工程。

一、房地產(chǎn)稅對房價(jià)的不同影響

1.不同目的房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響不同

房地產(chǎn)稅出臺的目的到底是為了抑制高升的房價(jià)還是為了增加地方財(cái)政收入，緩解地方財(cái)政支出壓力？由于我國中央財(cái)政與地方財(cái)政事權(quán)劃分不當(dāng)，導(dǎo)致地方財(cái)政收入明顯不足，與地方財(cái)政支出相關(guān)的公共設(shè)施與公共服務(wù)也相對缺失。如果房地產(chǎn)稅制改革是為了增加地方財(cái)政收入，那么新的房地產(chǎn)稅并不會對現(xiàn)有的土地出讓金產(chǎn)生擠出效應(yīng)，兩者并立存在的結(jié)果是持有成本增加，房地產(chǎn)的價(jià)格會依然堅(jiān)挺；如果房地產(chǎn)稅的出臺是為了抑制高房價(jià)，讓普通的購買者也能買得起房，降低居住成本，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，那么房地產(chǎn)稅會在一定程度上抑制房價(jià)，但同時(shí)房地產(chǎn)稅不可能無限提高，所以作用是有限的。有學(xué)者研究認(rèn)為，房地產(chǎn)稅想要達(dá)到抑制炒房的目的，房價(jià)每年上漲額度要小于房產(chǎn)稅收，這在當(dāng)前還不可能。

2.不同需求房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響不同

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既是一種重要的生產(chǎn)資料，也是一種重要的生活資料，有兩種不同的需求屬性。首先是居住、消費(fèi)屬性。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而帶動的城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口增加，農(nóng)民工進(jìn)城對房屋的需求是剛性的。這部分房地產(chǎn)市場價(jià)格最主要受供需關(guān)系的影響，由于房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)供給幾乎是不變的，居住需求不斷增長的同時(shí)，房屋價(jià)格必然是上漲的。其次是投資、金融屬性。如果房地產(chǎn)市場資金是投資者的自有資金，市場還應(yīng)當(dāng)是理性的、可控的，但如果利用信貸杠桿炒熱了房地產(chǎn)，資金脫實(shí)入房，則吹大了房地產(chǎn)市場的泡沫。房地產(chǎn)稅制的出臺增加了炒房者的成本，會降低投機(jī)需求，因此房地產(chǎn)稅制改革會調(diào)控房價(jià)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3.不同環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響不同

我國房地產(chǎn)稅收制度重流通、輕保有現(xiàn)象非常嚴(yán)重。目前現(xiàn)階段與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收主要是交易流通環(huán)節(jié)的契稅與個(gè)人所得稅，稅費(fèi)容易轉(zhuǎn)嫁給買方，同時(shí)又增加了低收入者的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)稅制改革人們關(guān)注的焦點(diǎn)主要是針對持有、保有環(huán)節(jié)納稅，居民自用住房納入征稅范圍，而不象以往以開發(fā)、交易環(huán)節(jié)納稅為主。從投資人的角度來看，由于房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅、直接稅，持有越多，稅負(fù)越重，而且不能輕易轉(zhuǎn)嫁給買方。這樣可以從一定程度上抑制投資者的熱情，部分投資者會出售房產(chǎn)，還有部分投資者會持幣觀望，從而一定程度上抑制了房價(jià)的上漲。征收房地產(chǎn)保有階段稅收，一方面能夠提高稅收的效率與透明度，另一方面短期內(nèi)還可以有效降低房價(jià)，緩解房價(jià)高企而給普通居住者帶來的壓力。

二、加快完善房地產(chǎn)稅制改革的途徑

1.稅費(fèi)等市場化手段成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方式

面對我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的不斷攀升，政府更多地使用了限購限貸等行政手段，短期內(nèi)對抑制需求有一定作用。但房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房價(jià)的理性回歸，最終還需回到市場化的稅費(fèi)調(diào)控手段，金融、土地、立法等相關(guān)政策也要協(xié)同并改。首先，從稅費(fèi)領(lǐng)域調(diào)控房地產(chǎn)市場，比純粹的抑制需求端更有效。要使市場回歸自住屬性，增加供應(yīng)從而改變供求關(guān)系，稅費(fèi)等市場化手段對改變市場需求結(jié)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。其次，金融政策宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持自主購買，嚴(yán)格限制信貸資金流向投機(jī)性住房，尤其要打擊炒房者。再次，解決房地產(chǎn)的供給問題必須解決土地的問題。我國是在國有土地之上對私有個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅，這在國際上是沒有先例的。但土地問題不解決，就不能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以對特大城市應(yīng)該擴(kuò)大土地供應(yīng)，這非常重要；政府還要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。最后，還要完善相應(yīng)的法制體系建設(shè)，從立法層面引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的理性回歸與健康發(fā)展。要完善一整套稅收體制的頂層設(shè)置，要多管齊下，完善金融、財(cái)稅、立法措施等，形成合力，調(diào)節(jié)供需矛盾，建立穩(wěn)健的房地產(chǎn)的長效機(jī)制。

2.加快房地產(chǎn)稅納稅人、課稅對象、稅率、計(jì)稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠及稅收征管等制度的構(gòu)建

我國房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)為“在中國境內(nèi)擁有房產(chǎn)所有權(quán)、建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個(gè)人”，城市與農(nóng)村同時(shí)征收，而不區(qū)分增量與存量、高檔與普通。這既是房產(chǎn)稅的應(yīng)有之意，又體現(xiàn)了均衡稅收負(fù)擔(dān)原則。課稅對象越廣，稅源越充沛，越有益于房地產(chǎn)稅寬稅基的實(shí)現(xiàn)。這樣所涉及到的納稅人可能就會多，但只要做到稅收“取之于民，用之于民，造福于民”，再輔以適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠和減免措施，如可以制定人均居住面積扣除和稅收返還制度等，法定納稅義務(wù)人可能也不會成為真正的納稅人或負(fù)稅人，并不會增加低收入人群的稅收負(fù)擔(dān)。

稅率是房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的核心要素，體現(xiàn)了課稅的深度，稅率的高低是關(guān)鍵。首先應(yīng)該實(shí)行差別課稅。要區(qū)分不同用途、不用位置、不同面積、不同套數(shù)住房，稅率上可實(shí)行累進(jìn)式稅率，這有利于調(diào)節(jié)收入分配并縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)縱向公平。還要針對不同的住房行為分別課稅，比如是交易還是出租或是空置等等。其次，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，還要求稅率的設(shè)計(jì)要具有一定的彈性，各區(qū)域間可實(shí)行浮動稅率，并留給地方政府可在一定范圍內(nèi)進(jìn)行因地制宜的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)橫向公平原則。

從計(jì)稅依據(jù)上看，大多數(shù)國家都是以市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的。對于房屋出租的，按照租金價(jià)值征稅，實(shí)現(xiàn)稅收增長與房屋租金上漲同步。中國個(gè)人住房房地產(chǎn)稅制在設(shè)計(jì)初期，為降低課稅成本，以每個(gè)人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定個(gè)人應(yīng)享有的免稅面積后的應(yīng)稅面積為征稅對象。稅收優(yōu)惠則主要是通過不同的稅率、扣除比例、價(jià)值等級外，還可直接進(jìn)行減免。比如對國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事、外交機(jī)構(gòu)和宗教場所等自用的房地產(chǎn)應(yīng)免稅，對于家庭貧困的低收入階層要實(shí)行減免等。

房地產(chǎn)稅一般屬于地方政府財(cái)政收入，因此，由地方政府進(jìn)行評估和征管也是責(zé)無旁貸的。因此，要完善房地產(chǎn)登記制度，建立和完善房地產(chǎn)的相關(guān)評估機(jī)制，同時(shí)建立一套稅款收入的監(jiān)管機(jī)制等一系列與完善房地產(chǎn)稅配套的相關(guān)制度，并以立法的形式保障其實(shí)施，。

3.完善多層次的住房供給保障體系

步入2017年，房子問題依然是經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題。今年調(diào)控的主基調(diào)是房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控上要因城施策，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房的居住屬性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下解決住房問題，要租購并舉，梯度改善。在鼓勵(lì)提高社會自住房擁有率的同時(shí)，在居民租售模式上不應(yīng)該有更多限制，更不要有政策上的歧視。通過購買方式增加住房的，一定要注意剛性需求或改善性住房需求，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展在住房市場中的一種正常表現(xiàn)，信貸政策要支持。同時(shí)，借鑒國外大多數(shù)國家的做法，還要通過保障房建設(shè)完善住房的租賃市場，政府可以憑借供給者身份把房地產(chǎn)稅收收入直接投入到保障住房建設(shè)中，加快廉租房及公共租房建設(shè)；在加大政府對住房保障的同時(shí)，還可以鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場資金和社會力量也投入到保障住房建設(shè)中。