關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素分析及發(fā)展策略探討

馬凌云

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有關(guān)的影響因素集中在市場因素、經(jīng)濟(jì)因素、國際因素、社會因素等方面，需要通過政府的稅收政策、金融體系的完善、市場供求關(guān)系的調(diào)和，整體環(huán)境的良性構(gòu)建，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定社會整體發(fā)展環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素；發(fā)展策略

長時(shí)間以來，我國經(jīng)濟(jì)的增長在一定程度上得益于中國房地產(chǎn)的發(fā)展。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中的15%是通過房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。需要充分的分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不同時(shí)代下的影響因素，從而研究對應(yīng)的發(fā)展策略，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展常見影響因素

（一）市場因素

我國屬于全球人口數(shù)量最多的國家，人口基數(shù)大促使我國人口數(shù)量增長也較大，進(jìn)而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)需求總量相對較高。從市場情況來看，我國房地產(chǎn)發(fā)展具有較大潛能，發(fā)展空間較大。同時(shí)隨著城市化進(jìn)程加快，人口逐步向城市集中，導(dǎo)致城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更迅猛的發(fā)展，城市房地產(chǎn)需求更為旺盛。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有市場需求客觀因素的推動，房地產(chǎn)也是商品的一種形式，受到市場供求關(guān)系的影響較大，因此市場是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

（二）社會因素

從社會情況方面來看，我國社會政治環(huán)境相對穩(wěn)定，人們對投資與置業(yè)有較強(qiáng)的信心，從而也促使了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定向上。而當(dāng)政治環(huán)境不穩(wěn)定時(shí)，就會引發(fā)社會環(huán)境的動蕩不安，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到波及。社會穩(wěn)定的相關(guān)因素較多，社會政治因素、社會秩序狀態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)狀態(tài)等。如果社會上違法亂紀(jì)、燒殺搶掠的行為較為頻繁，那么人們生活將會缺乏保障感，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求受到影響。而城市化推進(jìn)的速度也是社會因素的一個(gè)重要方面，城市化進(jìn)程是社會發(fā)展所需，該階段人們不斷的從鄉(xiāng)村向城市聚集，進(jìn)而擴(kuò)展了房地產(chǎn)的需求量。

（三）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要影響，其中包括物價(jià)因素、利率因素、居民收入水平等多方面。利率在一定程度上會刺激消費(fèi)者在房產(chǎn)購買上的動力，甚至達(dá)到一定引導(dǎo)趨向。貸款利率的增減會直接影響到消費(fèi)者房產(chǎn)購買成本，進(jìn)而影響房產(chǎn)投資的回報(bào)價(jià)值。消費(fèi)者自身會因?yàn)橘J款利率的升高而抑制購買欲望，同時(shí)會因?yàn)槔氏禄鴰淼膶?shí)惠性而提升購買欲望。同時(shí)房地產(chǎn)本身項(xiàng)目建設(shè)就是一個(gè)相對繁復(fù)的內(nèi)容，涉及多方面影響因素。如果相關(guān)建設(shè)材料成本與人工成本出現(xiàn)波動，對應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)成本會相應(yīng)變化，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身與物價(jià)水平也有密切關(guān)系。此外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到居民人均收入影響，但居民收入水平相對較高的狀態(tài)下，人們在房地產(chǎn)方面的投資理財(cái)意識也會更強(qiáng)，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)銷量的提升。居民收入提升會更多的將房地產(chǎn)作為自身的投資方向，拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上漲。相反，如果居民收入水平較低，相關(guān)投資能力缺乏，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條。

（四）國際環(huán)境

國際環(huán)境也對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響，尤其是本國與其他國家的關(guān)系狀況，國際關(guān)系上包括國際經(jīng)濟(jì)、政治與軍事情況等因素。特別是全球化發(fā)展不斷深入，各國之間的聯(lián)系日漸緊密，國際環(huán)境甚至可以達(dá)到牽一發(fā)而動全身的社會影響效果。如果整個(gè)國際環(huán)境處于向好發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會有更好的發(fā)展環(huán)境，這樣有助于房產(chǎn)作為商品更好的流通。部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中由于注入了外資，因此會更大的受到國際局勢的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）完善金融制度

要完善房地產(chǎn)行業(yè)與金融間的配合，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于較為平穩(wěn)健康的金融環(huán)境發(fā)展。在銀行貸款管理上要注重結(jié)構(gòu)管理，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，注重風(fēng)險(xiǎn)管控，控制好貸款份額管理，促使貸款更為正規(guī)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。要做好金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，改善資金不足，優(yōu)化健全房地產(chǎn)貸款體系，促使房地產(chǎn)融資多元化體系，在商業(yè)按揭貸款與政府優(yōu)惠政策之上，可以擴(kuò)展其他融資渠道。同時(shí)政府需要做好金融制度的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持健康的融資環(huán)境。

（二）調(diào)整市場供應(yīng)模式

在城市范圍內(nèi)由于高檔住宅的大量囤積，導(dǎo)致土地使用率相對走低，空房比例大，閑置了大量土地資源。政府需要控制土地實(shí)際供應(yīng)量，注重經(jīng)濟(jì)適用房與中等型商品住宅的退出，有效的滿足社會大眾的剛性需求，開拓相關(guān)房產(chǎn)的土地資源，有效的達(dá)到房屋規(guī)模的擴(kuò)展，滿足社會不同層級人員的購房需求，滿足各自的購買率需求。

（三）注重投資性購房的控制

政府需要有效掌握當(dāng)下投資性購房的狀況，通過稅收調(diào)控機(jī)制來達(dá)到遏制房地產(chǎn)泡沫的狀況。例如對于短時(shí)間購房出售者，需要對其售價(jià)的利潤做一定的稅費(fèi)增收，甚至采用高比例的稅費(fèi)增收，從而遏制投機(jī)性購房行為。其次，對于自用型的剛需購房，需要提供一定政策支持與普惠力度，有效的減少稅費(fèi)，提升一般居民的居住品質(zhì)，按住剛需群體的實(shí)際需求。將剛需購房與投機(jī)性購房做好區(qū)別對待，鼓勵與打壓合理運(yùn)用。

（四）做好市場監(jiān)督，規(guī)范市場行為

房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)的缺乏與市場監(jiān)督管控的不足都會導(dǎo)致整體市場環(huán)境的運(yùn)轉(zhuǎn)不良。需要完善整體的房地產(chǎn)信用機(jī)制，充分調(diào)動各方輿論影響力量，對市場相關(guān)信用行為做有效監(jiān)督管控，有效的讓房地產(chǎn)市場競爭處于健康良性環(huán)境。要注重房地產(chǎn)相關(guān)信息系統(tǒng)與平臺的建設(shè)，注重信息的采集、分享與運(yùn)用，有效準(zhǔn)確的把控市場狀況，了解實(shí)際的消費(fèi)者購買需求與房地產(chǎn)行業(yè)狀況，促使整體市場供需關(guān)系的平衡。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到的影響因素較多，無論是政府政策環(huán)境、民眾經(jīng)濟(jì)能力與物質(zhì)需求、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r，都需要有序規(guī)范性才能維持整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。具體操作上需要各方面力量配合，同時(shí)也需要民眾保持健康的購房心理，國家層面需要充分的意識到讓房子作為剛需居住，而不能讓房子作為投機(jī)者炒房的媒介。尤其是國家層面與購房者的心理層面構(gòu)建需要尤為關(guān)注，避免受到相關(guān)關(guān)系的裹挾而導(dǎo)致市場畸形發(fā)展，通過穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展來促進(jìn)社會各方面環(huán)境的穩(wěn)定。