魏力為

摘要：人口的持續(xù)增長(zhǎng)和人們住房需求的不斷提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，但同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)空間，就需要充分發(fā)揮合約規(guī)劃的作用，以合約規(guī)劃為重要依據(jù)，構(gòu)建一套科學(xué)、可行的項(xiàng)目成本控制方案，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制力度，在降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的同時(shí)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)收益。本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃的含義，結(jié)合合約規(guī)劃原則及重要作用，對(duì)房地產(chǎn)成本控制策略進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合約規(guī)劃；成本控制；重要作用；控制策略

中圖分類號(hào)：F299.233.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2017）01-18-02

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)屬于一項(xiàng)工程成本高、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)回報(bào)豐厚的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，項(xiàng)目成本控制是實(shí)現(xiàn)預(yù)期開發(fā)目的、降低工程成本和投資風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)濟(jì)收益的必要措施，屬于房地產(chǎn)企項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的一項(xiàng)核心工作。合約規(guī)劃是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面分析之后，所形成的項(xiàng)目決策計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過(guò)程起到指導(dǎo)作用，同時(shí)也可以為成本控制提供可靠的參考和依據(jù)，對(duì)于提高項(xiàng)目成本控制水平是非常重要且必要的。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，就需要利用好合約規(guī)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃是開展成項(xiàng)目本控制的前提，其基本含義是指在完成項(xiàng)目總成本的預(yù)算編制之后，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同開發(fā)階段所涉及到的具體項(xiàng)目，制定專屬合同，并以合同內(nèi)容為依據(jù)對(duì)分項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)算。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃是基于項(xiàng)目全生命周期，通過(guò)合同管理來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的有效手段，具體操作過(guò)程是采用分解和組合的方式，將整體項(xiàng)目成本以合同形式、非合同形式以及兩者結(jié)合形式進(jìn)行細(xì)分，落實(shí)到項(xiàng)目開發(fā)不同階段及具體環(huán)節(jié)，利用合同實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的精細(xì)化動(dòng)態(tài)管理。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃原則及在成本控制中的重要作用

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃原則

在編制房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃的時(shí)候，需要遵循一定的原則。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃的編制具有全員參與性特點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理要做好牽頭、協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)各個(gè)業(yè)務(wù)部門和職能部門之間的溝通，使每個(gè)員工都積極參與到合約規(guī)劃的編制工作中去。其次，在利用合同對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行細(xì)分的時(shí)候，需要以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期投資目標(biāo)為根本目的，采用“價(jià)量原則”和“經(jīng)驗(yàn)值”方法，對(duì)可能出現(xiàn)的項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行估算，并在合約中注明費(fèi)用的各項(xiàng)信息，包括費(fèi)用金額、付款條件、付款流程等。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目成本不能進(jìn)行細(xì)化時(shí)，可以現(xiàn)將其以“合同大類”的形式表示出來(lái)，在項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)過(guò)程中，逐漸將合同大類進(jìn)行細(xì)化。最后，在編制合約規(guī)劃的時(shí)候，可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)置一定的規(guī)劃余量，在遇到合約中沒(méi)有明確標(biāo)注的費(fèi)用時(shí)，需使用規(guī)劃余量中的成本資金，需要注意的是需設(shè)置預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)規(guī)劃余量的具體使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保項(xiàng)目下一階段的成本控制可以順利進(jìn)行。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃在成本控制中的重要作用

合約規(guī)劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中是非常重要的，對(duì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的科學(xué)性及有效性具有重要作用。首先，合約規(guī)劃內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括項(xiàng)目成本、項(xiàng)目流程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理等，這些都是與項(xiàng)目成本控制緊密相關(guān)的內(nèi)容，保證合約規(guī)劃的科學(xué)性及合理性，能夠?yàn)轫?xiàng)目成本控制提供更加可靠的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)合同具有法律效應(yīng)，通過(guò)編制合約規(guī)劃，能夠使合同雙方在自愿的基礎(chǔ)上建立平等合作關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)糾紛和爭(zhēng)議現(xiàn)象的時(shí)候，可以以合約作為法律依據(jù)從中進(jìn)行協(xié)調(diào)，保證合同雙方的合法權(quán)益。并且，利用合約規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了合同規(guī)劃與項(xiàng)目成本控制的有效連接，從合同簽訂、合同執(zhí)行以及合同付款等環(huán)節(jié)，將項(xiàng)目成本控制進(jìn)行有效落實(shí)，并對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，指導(dǎo)后期招標(biāo)工作的科學(xué)開展。

3.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略

合約規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的一項(xiàng)關(guān)鍵性工作，必須根據(jù)合約規(guī)劃編制的基本原則，制定一套科學(xué)性和可行性較高的工作體系，充分發(fā)揮合約規(guī)劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的作用。

3.1提高合約規(guī)劃編制質(zhì)量

合約規(guī)劃編制水平會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制力度造成直接影響，所以就需要提高合約規(guī)劃編制質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在編制合約規(guī)劃時(shí)，可以結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程及目標(biāo)成本的版本，編制與其相對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃，以適應(yīng)各階段招標(biāo)采購(gòu)及合同簽訂的需要。然后，對(duì)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中所涉及到的所有部門及工作人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，保證合約規(guī)劃編制的全員參與性，充分發(fā)揮項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)作用。最后，應(yīng)該保證合約規(guī)劃內(nèi)容的科學(xué)性及全面性，做好成本控制項(xiàng)目的分類，并將成本控制責(zé)任落實(shí)到具體負(fù)責(zé)部分和負(fù)責(zé)人身上，并以合約規(guī)劃為參考將合同分為工程服務(wù)類、設(shè)計(jì)類、營(yíng)銷類等多種類型，從分級(jí)管控、采購(gòu)控制、采購(gòu)執(zhí)行等三個(gè)方面對(duì)合同進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制。

3.2建立健全合同管理制度

完善的合同管理制度可以保證合同法律效應(yīng)的充分發(fā)揮，能夠讓合同的每一環(huán)節(jié)都有本可依，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的法制化、規(guī)范化發(fā)展。首先，需要對(duì)不同的合同進(jìn)行分類，識(shí)別重點(diǎn)管控合同類別，制定相應(yīng)的權(quán)限管控。建議梳理影響關(guān)鍵進(jìn)度，成本金額大、影響后續(xù)質(zhì)量的重點(diǎn)合同。對(duì)需要管控的合同進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，一些零星的合同則不納入此標(biāo)準(zhǔn)化管控范圍。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合招采計(jì)劃、合作伙伴的儲(chǔ)備、規(guī)范制度等，明確合同計(jì)劃數(shù)量和分類標(biāo)準(zhǔn)，如果合約的執(zhí)行是由項(xiàng)目成本單位負(fù)責(zé)的，則可以適當(dāng)減少合同數(shù)量，如果項(xiàng)目開發(fā)的合作單位較多，則需要適當(dāng)增加合同數(shù)量。

3.3完善成本控制運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效性，是建立在完善的運(yùn)行機(jī)制基礎(chǔ)上的，所以，在合約規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中，就需要構(gòu)建完善的成本控制運(yùn)營(yíng)機(jī)制。房地產(chǎn)成本控制所涉及到的因素包括“人、材”平臺(tái)和“機(jī)”體系，在具體的工作過(guò)程中需要從這兩方面進(jìn)行考慮。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建完善的成本控制運(yùn)行機(jī)制數(shù)據(jù)庫(kù)。其次，協(xié)調(diào)項(xiàng)目成本控制運(yùn)營(yíng)機(jī)制中平臺(tái)與體系之間的關(guān)系，利用平臺(tái)對(duì)體制中操作流程的指導(dǎo)作用，確保成本控制運(yùn)行機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，對(duì)事前、事中、事后的成本控制體系執(zhí)行與反饋進(jìn)行監(jiān)管，從中提煉出有價(jià)值的數(shù)據(jù)，對(duì)“人、材”平臺(tái)進(jìn)行補(bǔ)充。

3.4加強(qiáng)人員培訓(xùn)及項(xiàng)目動(dòng)態(tài)控制

合同管理人員綜合素質(zhì)的高低會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確合同管理人員在項(xiàng)目成本控制中所發(fā)揮的重要作用，對(duì)其進(jìn)行專業(yè)性的培訓(xùn)，幫助其鞏固專業(yè)知識(shí)，使合同管理人員做到對(duì)整體項(xiàng)目的全面了解，正確識(shí)別合同陷阱，科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，提高合同管理控制成本效率。然后，以規(guī)劃余量作為主要指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目成本控制的松緊程度進(jìn)行衡量，以此來(lái)反映出項(xiàng)目成本控制動(dòng)態(tài)情況，與基準(zhǔn)目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對(duì)項(xiàng)目成本控制的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，并預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本發(fā)展趨勢(shì)。除此之外，還需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，對(duì)大類合約進(jìn)行細(xì)分，對(duì)交叉合約進(jìn)行整合，重新制定合約規(guī)劃中的費(fèi)用及支付條件，并進(jìn)行審核，在獲取批復(fù)后才可執(zhí)行。

4.結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制來(lái)說(shuō)，合約規(guī)劃既是開展項(xiàng)目成本控制的先決條件，也可以為項(xiàng)目成本控制提供可靠依據(jù)，所以，要想提高房地產(chǎn)成本控制水平，就需要充分發(fā)揮合約規(guī)劃的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要嚴(yán)格依照合約規(guī)劃編制原則，通過(guò)提高合約規(guī)劃編制質(zhì)量，建立健全合同管理制度，完善成本控制運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)人員培訓(xùn)及項(xiàng)目動(dòng)態(tài)控制等策略，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效益的最大化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。