吳瓊+史春光

房產(chǎn)測繪管理是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、征收稅費以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準確可靠的測量數(shù)據(jù)和資料，是不動產(chǎn)登記的重要依據(jù)，是建立全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)依據(jù)。

一、房產(chǎn)測繪管理的法律依據(jù)

房產(chǎn)測量工作是國家授權(quán)房地產(chǎn)管理部門的重要職責(zé)，具有一定的專屬性。主要法律依據(jù)有：

第一，《中華人民共和國測繪法》第三條規(guī)定：測繪事業(yè)是經(jīng)濟建設(shè)、國防建設(shè)、社會發(fā)展的基礎(chǔ)性事業(yè)。各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對測繪工作的領(lǐng)導(dǎo)。第四條第二款規(guī)定：縣級以上人民政府負責(zé)管理測繪工作的行政部門負責(zé)本行政區(qū)域測繪工作的統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府其他有關(guān)部門按照本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，負責(zé)本部門有關(guān)的測繪工作。

第二，《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設(shè)部、國家測繪局令第83號）第五條第二款規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市人民政府測繪行政主管部門和省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的職責(zé)分工負責(zé)房產(chǎn)測繪及成果應(yīng)用的監(jiān)督管理。

第三，《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》（建設(shè)部令第101號）第三條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政主管部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。

第四，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第七章規(guī)定：房產(chǎn)測量是測定和調(diào)查房屋及其用地的專業(yè)測量，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、征收稅費以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準確可靠的測量數(shù)據(jù)和資料，系不動產(chǎn)登記機構(gòu)為產(chǎn)權(quán)人登記房屋面積，頒發(fā)不動產(chǎn)登記證的重要依據(jù)，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)與產(chǎn)權(quán)登記不可分割，而且直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的利益。

二、房產(chǎn)測繪市場放開后存在的問題

第一，房產(chǎn)測繪市場放開后，存在房產(chǎn)測繪公司惡意競爭、房產(chǎn)測繪技術(shù)人員嚴重不足、從業(yè)人員素質(zhì)低下等問題。房產(chǎn)測繪費惡意競爭，造成價格低下，不能保證房產(chǎn)測繪公司正常運行。

第二，房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量難以保證，為了經(jīng)濟利益，房產(chǎn)測繪公司聽命于房地產(chǎn)開發(fā)公司，不執(zhí)行國家測繪標準，私自擴大公攤面積，使商品房銷售面積與實際面積嚴重不符，嚴重侵害了消費者合法權(quán)益。

第三，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)保密性得不到保證。全國人大常委會關(guān)于加強網(wǎng)絡(luò)信息保護的決定（2012年12月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過）第一條規(guī)定：國家保護能夠識別公民個人身份和涉及公民個人隱私的電子信息。個人房產(chǎn)數(shù)據(jù)、國家房產(chǎn)數(shù)據(jù)在私營房產(chǎn)測繪公司造成了隨意泄露，導(dǎo)致了個人、國家的合法權(quán)益受到嚴重侵害。

第四，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的不準，會導(dǎo)致社會不穩(wěn)定因素的出現(xiàn)，同時會造成房屋登記工作的嚴重后遺癥。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的不實，還會直接損害國家、個人的合法權(quán)益，給社會帶來不穩(wěn)定因素。

三、房產(chǎn)測繪成果審核的重要性

房產(chǎn)測繪是房屋登記的重要依據(jù)，是建立全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)依據(jù)，房產(chǎn)測繪成果事關(guān)經(jīng)濟建設(shè)、國防建設(shè)、國家安全和社會發(fā)展大局，房產(chǎn)測量是測定和調(diào)查房屋及其用地的專業(yè)測量，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費以及城市規(guī)劃建設(shè)提供準確可靠的測量數(shù)據(jù)和資料，系房屋登記機構(gòu)為產(chǎn)權(quán)人登記房屋面積、頒發(fā)房產(chǎn)證的重要依據(jù)，房產(chǎn)測繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)登記密不可分，直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的利益。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。房產(chǎn)測繪成果的真實性、準確性、合法性也要求經(jīng)房產(chǎn)測繪管理部門備案。因此，房產(chǎn)測繪成果只有符合房產(chǎn)管理部門審核備案要求后方可使用。

四、建議

由于目前我國還未出臺房產(chǎn)測量實施細則，公眾對房產(chǎn)測繪的理解不一致，加上《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》之間的區(qū)別，筆者傾向于房地產(chǎn)面積測繪以官方方式出現(xiàn)。

加強房產(chǎn)測繪機構(gòu)及人員信用檔案管理，全面實施商品房預(yù)測繪和預(yù)測繪成果網(wǎng)上公示制度，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、廣大購房者能在網(wǎng)上公開查詢到商品房公攤面積、公攤系數(shù)等。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者對這些數(shù)據(jù)有疑問，也可以到測繪機構(gòu)調(diào)閱檔案查詢、核實，以便更好地維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的合法權(quán)益。

陳品祿/責(zé)任編輯