我今天會(huì)以專業(yè)為基礎(chǔ)講一些不是專業(yè)領(lǐng)域的事情，把我看到的問(wèn)題和思考給大家分享一下。我們先簡(jiǎn)要回顧一下房地產(chǎn)庫(kù)存的形成根源：

首先是規(guī)劃建設(shè)的科學(xué)性與合理性，導(dǎo)致高庫(kù)存出現(xiàn)的歷史成因。參會(huì)的都是業(yè)內(nèi)人士，對(duì)這些來(lái)龍去脈都很了解，我不做贅述。

其次是開(kāi)發(fā)定價(jià)機(jī)制要遵循市場(chǎng)規(guī)律。定價(jià)時(shí)只想著怎么算自己的過(guò)來(lái)帳，而不考慮市場(chǎng)需求和接受度如何？定價(jià)是不是合理？所以出來(lái)的數(shù)據(jù)是“偽價(jià)格”和“偽市場(chǎng)”，有量無(wú)市，這樣導(dǎo)致的高庫(kù)存是自找的。

第三、投資單鋪時(shí)不考慮資金與投資回收的關(guān)系，租售比進(jìn)入扭曲關(guān)系以及“總有一家虧錢”的死循環(huán)，不是投資者就是運(yùn)營(yíng)者。這是賭博心態(tài)，是投機(jī)行為。

第四、退出機(jī)制沒(méi)有流動(dòng)性，投資變投機(jī)，賭的是樓面上漲而不是租金的流動(dòng)性收益。

以上歷史與現(xiàn)實(shí)的因素交織在一起，導(dǎo)致了房地產(chǎn)庫(kù)存的居高不下。庫(kù)存是明確的實(shí)物擺在那里，市場(chǎng)化去庫(kù)存的通道又像迷霧一樣飄渺。如何去庫(kù)存既是當(dāng)前的熱點(diǎn)、難點(diǎn)，也是一些非專業(yè)企業(yè)的盲點(diǎn)?？此品康禺a(chǎn)行業(yè)的事情，實(shí)則關(guān)聯(lián)到品牌、零售、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融、雙創(chuàng)和高校等等眾多領(lǐng)域。在這個(gè)鏈條中，中小微企業(yè)也是很重要的一環(huán)。

這像海里漂浮的冰山，即便你無(wú)法看清它的全貌，也不能忽略海平面以下巨大的體量。中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的對(duì)象，正是這樣一座冰山，即便當(dāng)下它呈現(xiàn)出來(lái)的只有小小的一角。

資產(chǎn)證券化，對(duì)于銀行和房企乃至諸多利益相關(guān)方而言，都是一個(gè)巨大的蛋糕。重視新技術(shù)、新模式，將傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，讓下游活起來(lái)，賺到錢，有利潤(rùn)，上游也就活起來(lái)了。

尤為值得關(guān)注的是，今年“資產(chǎn)證券化”再度被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。作為資產(chǎn)證券化市場(chǎng)最早的一批“玩家”，商業(yè)銀行近年來(lái)更是將其作為轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重點(diǎn)之一。

跨界融合的去庫(kù)存之路

房地產(chǎn)去庫(kù)存和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)要取得進(jìn)展，有賴于心態(tài)與思維的突破，

我想跟大家分享幾個(gè)觀點(diǎn)。

我們可以借用“長(zhǎng)板理論”和“木桶理論”，觀察其在戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)中的效果。眾所周知的木桶理論，一只由多塊長(zhǎng)短不一木板圍合而成的木桶，最大容量極限取決于最短的那塊木板長(zhǎng)度，也就是說(shuō)其他長(zhǎng)板再長(zhǎng)也無(wú)法起到作用;長(zhǎng)板理論的核心則是找到最擅長(zhǎng)的部分并把他加長(zhǎng)到極致。偉大的公司沒(méi)必要每塊板都強(qiáng)，而是把一塊板做到極致——淘寶做好了交易平臺(tái);小米做好了粉絲互動(dòng);三只松鼠抓住了好吃嘴們的味蕾;騰訊則抓住了幾乎90%的中國(guó)網(wǎng)民。專業(yè)的細(xì)分讓我們無(wú)法補(bǔ)齊所有的短板，互聯(lián)網(wǎng)卻提升了企業(yè)內(nèi)外信息流通的速度，讓合作的成本變得越來(lái)越低。

互聯(lián)網(wǎng)在中國(guó)的發(fā)展歷程，給傳統(tǒng)行業(yè)留下諸多啟示。過(guò)去是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的時(shí)代，未來(lái)將會(huì)成為互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代。網(wǎng)，可以是橫向的、縱向的，圓的抑或橢圓的，更是無(wú)邊無(wú)際充斥著每一個(gè)知道與不知道的空間。在這不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)中，社會(huì)的變革，各行各業(yè)變革的速度會(huì)越來(lái)越快，不管你高不高興，喜不喜歡，是否怨懟與憤恨，未來(lái)的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大家想象，類似魔術(shù)一樣的變化莫測(cè)！

今天我們談去庫(kù)存，不要只盯著商用地產(chǎn)企業(yè)是否建起來(lái)、是否開(kāi)業(yè)、是否繳了稅收，而應(yīng)關(guān)注中小企業(yè)有沒(méi)有賺錢，有沒(méi)有利潤(rùn)，有沒(méi)有活下來(lái)？中小企業(yè)活下來(lái)，有利潤(rùn)了，作為物理載體的商用地產(chǎn)才會(huì)有春天，才會(huì)有發(fā)展。

不要總是沉浸在對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的抱怨之中，不要看互聯(lián)網(wǎng)對(duì)你這個(gè)行業(yè)有多大的沖擊，而是要思考變化已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)的顛覆性，要思考該怎樣融合和運(yùn)用好互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)思維。

大家現(xiàn)在說(shuō)企業(yè)難做。實(shí)際上，企業(yè)從來(lái)沒(méi)有好做過(guò)，只是活下來(lái)的說(shuō)好做，死去的說(shuō)難做。都說(shuō)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后也幾乎從來(lái)就沒(méi)有好過(guò)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)把當(dāng)前的困境歸結(jié)于互聯(lián)網(wǎng)沖擊，做得不好的企業(yè)在罵，卻不去問(wèn)問(wèn)自己：我為什么沒(méi)有擁抱互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)？我的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？我應(yīng)該怎么改變自己？

只是在中國(guó)，還有一部分聲音在罵是互聯(lián)網(wǎng)禍害了我們！這也是我希望大家思考一下的原因：互聯(lián)網(wǎng)是不是替罪羊？互聯(lián)網(wǎng)改變了我們的生活，還是我們落后于科技時(shí)代的改變？請(qǐng)記住：互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是工具，更重要的是思維方式！

創(chuàng)造新的行為模式

我要談的第二問(wèn)題是技術(shù)創(chuàng)新與金融的創(chuàng)新。

根據(jù)大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)在整個(gè)移動(dòng)操作系統(tǒng)以及未來(lái)的云計(jì)算、智能芯片、人工智能上的變化與迭代更新速度來(lái)看，中國(guó)是大有機(jī)會(huì)的?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展，不會(huì)繼續(xù)圍繞以PC為主的操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)，會(huì)有更強(qiáng)大的類似人體“功能細(xì)胞”的自裂變式生長(zhǎng)性的超強(qiáng)運(yùn)算系統(tǒng)出現(xiàn)，也將會(huì)成為再一次的科技顛覆。

每一次新技術(shù)的產(chǎn)生都會(huì)給人類生活帶來(lái)革命性的變革，會(huì)觸及國(guó)家的戰(zhàn)略發(fā)展與百姓的人生大計(jì)，會(huì)有大量被淘汰的落后產(chǎn)能而產(chǎn)生的失業(yè)率。所以國(guó)家在戰(zhàn)略發(fā)展層面提出了“供給側(cè)改革”，當(dāng)顛覆性的技術(shù)創(chuàng)新到來(lái)時(shí)，我們都要主動(dòng)接觸、了解、融合，才能讓自己不掉隊(duì)。

比如，已經(jīng)出現(xiàn)的支付寶、微信支付就是科技對(duì)傳統(tǒng)支付的顛覆，而其實(shí)現(xiàn)路徑則是從支付的補(bǔ)充方式演變?yōu)閷?duì)支付習(xí)慣的顛覆。如果你的技術(shù)不能夠讓這個(gè)世界更加普惠、更加公平、更加便捷，如果你公司的技術(shù)不是有利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，如果你的技術(shù)不能讓人類更加快樂(lè)、更加健康、更加自由，那么這個(gè)技術(shù)是沒(méi)有意義的，也是沒(méi)有長(zhǎng)久生命力的。以前我們做企業(yè)是靠資源，要有錢，有關(guān)系，未來(lái)的創(chuàng)業(yè)是問(wèn)你有沒(méi)有技術(shù)，有沒(méi)有數(shù)據(jù)，有沒(méi)有創(chuàng)新能力。

真正的創(chuàng)新，是創(chuàng)造新的可能性和創(chuàng)造新的行為模式。在金融領(lǐng)域，同樣要思考如何融入新的創(chuàng)新大勢(shì)中去。傳統(tǒng)的金融解決的是“二八”問(wèn)題，在中國(guó)的傳統(tǒng)金融系統(tǒng)中是典型的業(yè)務(wù)配比率，金融機(jī)構(gòu)只要服務(wù)好20%的央企、國(guó)企和外資企業(yè)就行了，而另外80%的業(yè)務(wù)則是中小企業(yè)與散戶，他們八仙過(guò)海各顯其能。中小企業(yè)和散戶不在傳統(tǒng)金融行業(yè)的視野里，所以傳統(tǒng)金融行業(yè)也沒(méi)動(dòng)力花費(fèi)心思去提升服務(wù)。即便去做也會(huì)因傳統(tǒng)和固有的流程控制而不一定做得好。新金融恰恰應(yīng)該解決的是“八二”問(wèn)題，解決80%的散戶和中小企業(yè)金融需求。如何解決我們經(jīng)常討論的中小企業(yè)拿不到錢，或者拿到錢代價(jià)極其高的問(wèn)題？給散戶和中小企業(yè)一個(gè)良性而正向的金融環(huán)境吧，別再出現(xiàn)“于歡案”，或穩(wěn)坐辦公室不了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，不了解大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，只是自說(shuō)自話的“不批貸、不放貸”。

誠(chéng)然，資本的本性是嫌貧愛(ài)富的，嗜血的，但如果沒(méi)有輸血機(jī)制，估計(jì)資本也會(huì)想嗜血而沒(méi)有新鮮血液補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。資本手中舉著錢大喊資產(chǎn)荒，企業(yè)則是資產(chǎn)傍身而大喊資本荒！對(duì)從事新金融的機(jī)構(gòu)而言，怎樣助力80%的中小經(jīng)濟(jì)體與消費(fèi)者的發(fā)展，是很好的開(kāi)疆拓土的入口。要讓金錢流動(dòng)起來(lái)，真正發(fā)揮它的服務(wù)作用。中小經(jīng)濟(jì)體的良性發(fā)展才會(huì)使社會(huì)更穩(wěn)定與和諧，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會(huì)更加蓬勃與欣欣向榮！

數(shù)據(jù)是寶貴的“新能源”

有個(gè)重要的新變化，是我們做企業(yè)的人要關(guān)注的。

首要的變化是“能源”?！澳茉础边@個(gè)概念的變遷，在第一次技術(shù)革命是煤，第二次技術(shù)革命是石油，第三次技術(shù)革命主要的“能源”是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)會(huì)是富礦，由此而引發(fā)的社會(huì)變革會(huì)越來(lái)越大，每一次技術(shù)的變革都是產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的變革。

中國(guó)的第三大全球機(jī)遇是數(shù)據(jù)與再生能源！中國(guó)目前已經(jīng)成為可再生能源領(lǐng)域的全球領(lǐng)導(dǎo)者之一，而且最近還宣布將在2020年前，對(duì)可再生能源領(lǐng)域投資3600億美元。無(wú)論從中國(guó)國(guó)內(nèi)還是全球商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)遇的角度而言，這一舉措都將產(chǎn)生豐厚的回報(bào)。數(shù)據(jù)成為一個(gè)不可估值的“新能源”，因?yàn)樗鼤?huì)引起技術(shù)和消費(fèi)領(lǐng)域的核裂變！

知易行難。中國(guó)現(xiàn)在需要找到常規(guī)能源和新能源技術(shù)的平衡點(diǎn)，這是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。面對(duì)這場(chǎng)挑戰(zhàn)，于行業(yè)、于企業(yè)都是巨大的歷史性機(jī)遇！

比爾·蓋茨和馬云，還有一些其他的投資者共同成立了一支10億美元的“突破能源基金”，用于支持早期能源技術(shù)開(kāi)發(fā)，將實(shí)驗(yàn)室里最好的想法轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上的產(chǎn)品。抓住趨勢(shì)和機(jī)遇的探索者，早已在行動(dòng)。

在這樣一個(gè)快速變化的時(shí)代，世界面臨著諸多不確定因素，中國(guó)的作用比以往任何時(shí)候都更重要。所以，全球化能夠讓新科技的發(fā)展來(lái)得更加迅猛。同時(shí)，新科技、新產(chǎn)業(yè)也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)全球化。

再說(shuō)說(shuō)體驗(yàn)這件事，以知微見(jiàn)著。遠(yuǎn)的大家參考上午提到的日本“加賀屋”酒店的場(chǎng)景與人設(shè)，近的想想成都去年環(huán)球中心的“海洋世界”。由以上現(xiàn)象，可以引發(fā)我們進(jìn)行一些新的思考：

1、人與貨品的關(guān)系如何實(shí)現(xiàn)維度升級(jí)？人與數(shù)據(jù)是什么樣的關(guān)系？

2、如何用空間去主導(dǎo)人的時(shí)間與情感互動(dòng)？

3、怎樣看待體驗(yàn)與場(chǎng)景給我們定義的付費(fèi)規(guī)則和生活方式？

4、怎樣看待免費(fèi)分享場(chǎng)景的連接價(jià)值？

5、如何用無(wú)界的思維去獲取有界的收益？

做商業(yè)的人一定要關(guān)注新的消費(fèi)需求變化。互聯(lián)網(wǎng)有互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)體也有實(shí)體的優(yōu)勢(shì)，要時(shí)時(shí)關(guān)注變化，洞察消費(fèi)者，將優(yōu)勢(shì)疊加，將長(zhǎng)板加長(zhǎng)。

10年以后、20、30年以后會(huì)怎么樣？我們需要花更多時(shí)間思考一個(gè)問(wèn)題，就是對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)判斷。誰(shuí)對(duì)未來(lái)的判斷越準(zhǔn)確，并按照這條路走下去，誰(shuí)的贏面就會(huì)更大。

誰(shuí)是虛擬經(jīng)濟(jì)的主體？

再來(lái)說(shuō)說(shuō)誰(shuí)是虛擬經(jīng)濟(jì)的主體。

大家知道虛擬經(jīng)濟(jì)真正的主要主體是什么？是銀行，是金融界，中國(guó)不敢罵銀行金融界，因?yàn)槟阋涣R貸款就可能貸不到了。虛擬經(jīng)濟(jì)的主體是金融界，而互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)是虛實(shí)結(jié)合的經(jīng)濟(jì)，因?yàn)橹挥刑搶?shí)結(jié)合才有可能讓互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)持久地發(fā)展。金融界則是虛擬經(jīng)濟(jì)的“大實(shí)”所在，“大虛”恰恰要運(yùn)用在大實(shí)之處！

實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)本來(lái)就不應(yīng)該是對(duì)立的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)難，全世界都難，虛擬經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，其實(shí)虛擬經(jīng)濟(jì)中垃圾也很多。實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的垃圾為什么不能淘汰？我覺(jué)得該淘汰的就應(yīng)該淘汰，不能為了保護(hù)那些快死掉的，而拖累應(yīng)該快速發(fā)展的。

一個(gè)很大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，如果在過(guò)去二三十年居然沒(méi)有把握互聯(lián)網(wǎng)，研發(fā)新技術(shù)，把握未來(lái)的時(shí)代，把握市場(chǎng)的變革，該死的就讓他死，如果不死，將來(lái)死的大企業(yè)還會(huì)更多。一方面要轉(zhuǎn)型升級(jí)，一方面又對(duì)落后企業(yè)進(jìn)行保護(hù)，這是很矛盾的，所以在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換過(guò)程中，要重點(diǎn)發(fā)展新動(dòng)能。

由于各種行業(yè)的變化，監(jiān)管也一定會(huì)因時(shí)因勢(shì)進(jìn)行必要的調(diào)整。小型企業(yè)創(chuàng)新是靠產(chǎn)品，中型企業(yè)創(chuàng)新靠技術(shù)，大型企業(yè)創(chuàng)新靠制度。一個(gè)國(guó)家，整個(gè)國(guó)家的發(fā)展必須考慮制度的變革，任何創(chuàng)新最后都必須是監(jiān)管的創(chuàng)新，必須是制度的創(chuàng)新。

先一步思考的人就會(huì)有機(jī)會(huì)，不斷觀察行業(yè)變化，從變化里尋找關(guān)鍵切入點(diǎn)，找資源和人來(lái)配合執(zhí)行。戰(zhàn)略中的“戰(zhàn)”指的是執(zhí)行，而“略”則是謀略與忽略的并存，謀重要的，略去不重要的。戰(zhàn)略是應(yīng)該根據(jù)內(nèi)外環(huán)境變化形成認(rèn)知而時(shí)時(shí)微調(diào)的。執(zhí)行很重要，但執(zhí)行本質(zhì)是為了實(shí)踐認(rèn)知，而真正的認(rèn)知也需要通過(guò)行動(dòng)展現(xiàn)，行動(dòng)一旦缺失，認(rèn)知就很容易陷入誤區(qū)。

現(xiàn)在要干什么，未來(lái)要持續(xù)性做什么，企業(yè)發(fā)展定位就是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的命脈，如果缺乏了頂層設(shè)計(jì)，勢(shì)必如盲從者，總是在跟隨，在焦慮，從未有自由！很多人依然沉迷于既往的成功與輝煌，這是不可取的。中國(guó)企業(yè)現(xiàn)在喜歡學(xué)習(xí)硅谷模式，我不太喜歡，我喜歡西雅圖的模式。硅谷是“Build to sale”，而西雅圖是“Build to last”，所謂以終為始，比如亞馬遜、星巴克……

我們要把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。如果要在未來(lái)獲得回報(bào)，你必須開(kāi)始不斷在你的賬戶上“儲(chǔ)蓄”，而每次因?yàn)槎唐诘膲毫Α疤峥睢焙?，你就得存入更多。過(guò)去的5年、10年、15年里，我們做了很多打破傳統(tǒng)的決策，這都是出于我們希望持續(xù)改善的美好愿望。過(guò)去是，今天是，未來(lái)也會(huì)是！

當(dāng)今，隨著地緣政治風(fēng)向的變化，中國(guó)有機(jī)會(huì)推動(dòng)世界在最為緊迫的挑戰(zhàn)上實(shí)現(xiàn)突破。中國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)人正在抓住這一機(jī)遇，而傳承這一事業(yè)則需要依靠中國(guó)的國(guó)民，尤其是具有持續(xù)學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)力的大腦，以及那些掌握了新思維的年輕人。

大家想想，如果你堅(jiān)信自己能讓世界變得更美好，這該是多么令人心潮澎湃、備受鼓舞的事情！眼下正是大家施展才華的最好時(shí)機(jī)。對(duì)我來(lái)說(shuō)，為不同的企業(yè)工作的每一刻都彌足珍貴，如果讓我重新選擇，我一定會(huì)選擇再來(lái)一次。

總而言之，去庫(kù)存的要?jiǎng)?wù)，去庫(kù)存的核心是只有讓品牌和零售活下來(lái)、掙到錢、有收益，才可以從根子上破解。所謂“去庫(kù)存”，看似一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，不如說(shuō)是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題;看似社會(huì)問(wèn)題，不如說(shuō)是認(rèn)知問(wèn)題;看似認(rèn)知問(wèn)題，更是個(gè)體責(zé)任意識(shí)問(wèn)題。金融業(yè)要履行好自己的職責(zé)，在創(chuàng)新中守好本份;企業(yè)要去突破固有的思維桎梏，主動(dòng)擁抱變化，而不是謾罵和抱怨。

今日不未雨籌謀，未來(lái)定會(huì)驚慌。正如王安石在《金陵懷古》中寫(xiě)道的“豪華盡出成功后，逸樂(lè)安知與禍雙？”

問(wèn)題擺在這里，需要清醒的認(rèn)識(shí)與自我解剖的勇氣，只要愿意改變、學(xué)習(xí)，成長(zhǎng)與成功正在來(lái)臨的路上，努力奔跑吧，伙伴們！

（本文節(jié)選自4月22日鄭雪元女士在中國(guó)·西部中小企業(yè)論壇平行分論壇西部地產(chǎn)去庫(kù)存之路上的演講。）