村民買賣農(nóng)房如何過戶和繼承

農(nóng)村宅基地房屋買賣后如何過戶？村民繼承了父母的宅基地，一戶兩宅合法嗎？

【案例】老王和村民老夏簽了份房屋買賣協(xié)議，協(xié)議上約定，老王花5000塊錢買下老夏在村里的一處房屋。后來老王在院子里建了7間廂房?，F(xiàn)在老王已經(jīng)是本村村民了，但是為了防止和老夏因?yàn)榉课莅l(fā)生糾紛，老王訴至法院，要求確認(rèn)雙方當(dāng)年的房屋買賣合同有效。

【說法】要說老王提出的訴訟是否合理，要弄清以下幾點(diǎn)：

誰有資格買農(nóng)村的宅基地房？

只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才有資格購買農(nóng)村的宅基地房。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，一般是指戶口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民，都不能購買。

老王買完農(nóng)村房屋后，怎么過戶？

案例中老王年買房，當(dāng)時他不具備本村村民資格，但是后來他成了本村村民，那么他就可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請審核，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)就可以辦過戶了。實(shí)踐中一般是在宅基地使用證上進(jìn)行變更，然后由相關(guān)部門蓋章。

老夏還能再申請本村宅基地嗎？

根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。所以老夏不能再申請宅基地了。宅基地本身就有一種社會福利性在里面，是為了保障農(nóng)村村民的住房，如果說你賣了，那可能是你覺得不需要這個住房了，再申請的話就不批準(zhǔn)了。

農(nóng)村村民原則上“一戶一宅”，如果繼承了父母的宅基地房，一戶兩宅合法嗎？可以確權(quán)嗎？

這是可以的。這里涉及一個概念，就是物權(quán)的取得方式中的繼受取得。物權(quán)繼受取得一般通過事件的發(fā)生或者民事法律行為的實(shí)施而取得，比如說遺產(chǎn)繼承。子女通過繼承取得了房屋的所有權(quán)，宅基地在嚴(yán)格意義上來說不是他的，如果說他繼承的房子坍塌了，那這個房子就是滅失了（法律上滅失指物品因自然災(zāi)害、被盜、遺失等原因不復(fù)存在），宅基地使用權(quán)也就沒有了，因?yàn)榉孔雍偷厥遣荒芊蛛x的。如果是村民通過審批建造的自己的房子坍塌了，他再重新建造就可以了，而繼承取得的房子坍塌了，這個房子就滅失了。

本村村民戶籍遷出后，村里的房子會被收回嗎？

這個不會。只要當(dāng)時取得房屋的時候是通過合法的途徑，并不會因?yàn)閼艏淖儎泳褪栈胤课荨?/p>