淺談地役權的取得與效力

李洋

（100005 英大傳媒投資集團有限公司 北京）

摘 要：地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。其二，地役權是存在于他人不動產上的用益物權。其三，地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。本文首先介紹地役權的起源以及在各國的發(fā)展，隨后通過探討地役權的概念與特征、地役權登記的效力等一系列問題，最后通過分析我國地役權制度的優(yōu)點及其存在的立法缺陷進行簡單的討論，并且結合其他國家關于地役權的規(guī)定，對我國地役權制度的發(fā)展提出一些立法建議。

關鍵詞：地役權；物權法定；相鄰權

一、地役權制度概論

1.地役權的概念

當代學者對地役權概念的界定雖然表述不同，但實質相同。如：“地役權是指土地所有人或使用人為了自己使用、經營土地的需要而使用他人土地的權利”；“地役權，是指土地所有人或使用人為了滿足自己土地的某種便利的需要而使用他人土地的權利”；“地役權乃為增加一定土地（需役地）之利用價值，使其支配及于他土地（供役地）之權利”。上述對于地役權的定義的共同點在于強調了地役權是為自己土地利用的便利而使用他人土地的權利。我國《物權法》第156條規(guī)定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人不動產，以提高自己的不動產的效益?！?/p>

綜上，我認為：地役權是指不動產所有人或使用人為增強其不動產的效益而使用他人不動產的權利，但是須按照法律的規(guī)定或當事人的約定合理使用他人不動產?！钡匾蹤嘀贫鹊木裨谟诒M量不削減供役地的效用而增加需役地的價值。

2.地役權的特征

（1）地役權主體的廣泛性。早起羅馬法規(guī)定地役權只能在兩個不動產所有人之間才能成立，但隨著物的利用分散化，及對其他用益物權人的保護的完善，法律允許除所有權人以外的地上權人、永佃權人得設立或答應他人設立地役權。

（2）地役權權利內容的不確定性?，F代物權法理論主張物權法定主義，但是，地役權可因當事人之間的合同而產生，并符合不動產登記法的規(guī)定，因而其意定范圍比較寬泛。

（3）地役權具有從屬性。地役權雖然是一種獨立的權利，但它從屬于需役地的使用權，一般不得單獨轉讓、單獨抵押。

（4）地役權具有不可分性，即地役權不得被分割。需役地被分割的，各分割部分仍享有原地役權；供役地被分割時，需役地仍對各分割地享有地役權。我國《物權法》規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。”

二、地役權的取得與效力

1.地役權的設立

（1）地役權合同。地役權通常由需役地權利人與供役地權利人之間以合同方式設立。我國《物權法》第157條規(guī)定：“設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。”

（2）地役權的登記的效力?！段餀喾ā返?58條規(guī)定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人?！笨梢?，登記并不是地役權成立的要件，僅具有在地役權發(fā)生變動時對抗善意第三人的作用，我國地役權變動采取登記對抗主義。

2.地役權的轉讓

地役權是一種從屬性權利，因此地役權不能夠被單獨地轉讓，我國《物權法》第164條規(guī)定：“地役權不得單獨轉讓。”這里的單獨轉讓，是指地役權脫離了供役地和需役地的關系，而成為單獨的轉讓標的。我國《物權法》第164條后段規(guī)定：“土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。”。我國《物權法》第166條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權?！?/p>

3.地役權的效力

（1）地役權人的權利。地役權的人權利包括三類：第一，使用供役地的權利，地役權是權利人為其土地的方便和利益而利用他人土地的權利，因此，地役權的實現必須以使用供役地位條件。《物權法》第159條規(guī)定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利?！钡诙瑥氖赂綄傩袨榈臋嗬?，役權人為實現其權利，可以在供役地上位必要的附屬行為，例如：為實現其取水的需要，地役權人需要從供役地上通過，對于此種通行，供役的人也應當允許。第三，設置附屬設施的權利。地役權人可以在供役地上修建一些必要的附屬設施而實現其權利。例如，為了通行可以在供役上修建馬路等等。

（2）地役權人的義務。地役權人在實現權利的同時，也必須旅行以下三種義務：第一，合理使用供役地的義務。地役權人必須按照地役權的內容實用供役地，不得隨意擴大其使用范圍。第二，支付費用的義務。地役權設立如果是有償的，地役權人應當按照約定的數額、期限和支付方式，向供役地人支付費用。第三，維持工作物或設置物的正常狀態(tài)和對供役地權利人使用工作物的容忍義務。

四、我國的地役權制度中的改進對策

根據對我國現行地役權制度不足的分析，我覺得可以從以下幾個方面來加以完善：

（1）在未來的《物權法》中明確地役權中“地”的概念?，F行地役權客體，僅僅以土地為限，這種狹義的定義越來越來束縛了地役權制度的發(fā)展，限制了地役權效能的發(fā)揮。隨著對土地利用的形式的多樣化和城鎮(zhèn)化進程的加快，對地役權的需求越來越大，對某塊土地的更高效率地利用，往往體現在對該塊土地上建筑物等利用上?！岸鴮┮鄣氐挠绊懸查_始更多的及于供役地上的建筑物，體現在立法上，世界各國也開始對傳統(tǒng)地役權制度進行擴展，將地役權客體界定為不動產，土地之上的建筑被納入地役權的客體?！币虼宋覈粦敯训匾蹤嘀浦械摹暗亍眱H限于土地，而應該的包括各種不動產，最大程度的不動產的效能，促進對物利用的最大化。

（2）豐富現行地役權的內容。誠如民法學家蘇永欽先生所言：“地役權之內容變化多端，具有多樣性，應是土地權利人可大量運用、以增加其土地價值之一項權利?！彪m然，依據物權法定原則，地役權的內容應該由法律明確規(guī)定，但是關于地役權的內容應包含彈性條款，賦予地役權的權利、義務人更大自由權。對相鄰近不動產利用之調節(jié)是地役權的應有的價值，而“不動產利用”則是一個更為廣泛的概念，在未來的物權法中可以盡量的列舉現今社會生活中所存在的“利用”關系，并賦予其物權效力，使得地役權能更好的服務于社會的發(fā)展。

參考文獻：

[1]謝源成.地役權制度研究[J].法制與社會，2012（29）：29-30.

[2]滕雨格.淺談對空間地役權的界定[J].現代婦女：理論前沿，2013（7）：69.