淺談完善農村房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施

任丹

（210000 南京市體育產業(yè)集團 江蘇 南京）

摘 要：目前農村房屋買賣活動日益增多?，F(xiàn)行法律法規(guī)對農村房屋買賣合同的效力未作明確規(guī)定。農村房屋買賣合同的效力分為無效和有效兩種。根據(jù)合同雙方當事人的不同，農村房屋買賣合同的效力不盡相同。建議有關機關盡快研究出臺相應立法，填補農村房屋買賣這一塊的立法空白。

關鍵詞：農村房屋買賣合同；集體經(jīng)濟組織；法律效力

一、農村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居住；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。

由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實踐中亟待解決的問題。

二、農村房屋買賣合同的法律效力分析

1.農村村民買賣農村房屋的法律效力

（1）同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓?！段餀喾ā返?0條、第64條規(guī)定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農村村民可以買賣自己所有的房屋?！锻恋毓芾矸ā返?2條就規(guī)定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。

（2）不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經(jīng)濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經(jīng)濟發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的法律效力

（1）城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規(guī)對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農村房屋，因此，在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經(jīng)濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮(zhèn)居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現(xiàn)象應受到嚴格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。

（2）城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經(jīng)濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經(jīng)濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因為征收而變?yōu)閲型恋兀寝r民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質已經(jīng)發(fā)生了變化，農村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮(zhèn)居民在購買了農村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當?shù)剞r村集體經(jīng)濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮(zhèn)居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經(jīng)經(jīng)過有關機關批準，獲得當?shù)剞r村集體經(jīng)濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續(xù)，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。

三、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施

1.加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩(wěn)定

應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農村房屋買賣市場。

2.讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易

建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規(guī)定，對建造合法、手續(xù)齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統(tǒng)一的農村房屋交易市場。

3.建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質，本集體經(jīng)濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規(guī)定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數(shù)額。建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。

參考文獻：

[1]楊俊，張曉云，湯斌.深化改革背景下農村房屋買賣路徑探析[J].中國土地科學，2015，29（6）：67-74.

[2]沈建紅，嚴慧勇，楊華，等.農村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用[J].法律適用，2015（6）：86-92.