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      基于Walkre的新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪探索

      2017-06-08 23:07:53陳麗麗陳良周
      關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)

      陳麗麗 陳良周

      摘 要:數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)(Walkre)可以為不動(dòng)產(chǎn)登記提供精確、方便以及快捷的數(shù)據(jù),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有著不可小視的作用和重大價(jià)值。目前,我國(guó)多個(gè)省份已經(jīng)具備不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開(kāi)展的條件。同時(shí),為延續(xù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作則成為不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)增量數(shù)據(jù)的唯一來(lái)源。研究如何深入應(yīng)用數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作,精準(zhǔn)、方便、快捷地獲取數(shù)據(jù),具有重要意義。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的內(nèi)容與工作流程及其存在的問(wèn)題解決方案進(jìn)行闡述,為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪實(shí)踐提供依據(jù)和參考。

      關(guān)鍵詞:Walkre;不動(dòng)產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查

      中圖分類(lèi)號(hào):P272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

      數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)(Walkre)依托于強(qiáng)大的數(shù)維信息化測(cè)繪平臺(tái)(WalkIMap),集存量樓盤(pán)圖屬數(shù)據(jù)自動(dòng)提取落宗,土地和房產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)融合建庫(kù),地籍房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查測(cè)繪于一體。建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,是中國(guó)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)制的重大革新,任重而道遠(yuǎn)。自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施以來(lái),我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)整合工作有序開(kāi)展。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享、形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系,在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進(jìn)的今天,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪在其中所發(fā)揮的作用不容小覷,研究如何深入開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

      1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

      1.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等的表卡簿冊(cè)證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱。

      1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪指依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)和由政府統(tǒng)一組織,通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量,查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等基本情況,形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊(cè)等調(diào)查資料,為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書(shū)等提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ),是“四統(tǒng)一(登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊(cè)統(tǒng)一、登記依據(jù)統(tǒng)一、登記信息平臺(tái)統(tǒng)一)”的內(nèi)在要求,是保證已完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合地區(qū),順利開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,實(shí)現(xiàn)日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有序運(yùn)行的必要前提。

      2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題及解決方案

      2.1 現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題及難點(diǎn)

      在不動(dòng)產(chǎn)分散登記時(shí)期,農(nóng)、林、地、海、房產(chǎn)等部門(mén)各自開(kāi)展調(diào)查測(cè)繪工作,有著不同的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,使用的作業(yè)工具也不盡相同,由此帶來(lái)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、源數(shù)據(jù)、作業(yè)工具等方面難以協(xié)調(diào)的問(wèn)題。目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題主要有以下5個(gè)方面:

      第一,規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)繁多。各部門(mén)(國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門(mén)等)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、基本單位、所依據(jù)的規(guī)范及數(shù)據(jù)庫(kù)規(guī)范均存在差異,無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。例如,國(guó)土部門(mén)有《地籍調(diào)查規(guī)程》,房產(chǎn)部門(mén)有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,林業(yè)部門(mén)有《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程》……統(tǒng)一登記后,多個(gè)版本的規(guī)范容易相互產(chǎn)生沖突。

      第二,源數(shù)據(jù)種類(lèi)多。雖然國(guó)家要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍要實(shí)行一體化調(diào)查,但在實(shí)際操作中,土地和房產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪仍由多家機(jī)構(gòu)完成,每個(gè)機(jī)構(gòu)都有各自的源數(shù)據(jù)。如外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù);影像數(shù)據(jù);已有的房產(chǎn)、地籍等電子數(shù)據(jù);檔案數(shù)據(jù)等。如何將現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合利用,是大家需要面臨的問(wèn)題。

      第三,生產(chǎn)效率低。由于分散登記時(shí)期地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分開(kāi)生產(chǎn),地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員分化,形成了專(zhuān)業(yè)壁壘,導(dǎo)致地籍和房產(chǎn)的一體化調(diào)查開(kāi)展困難。目前不少地方仍然采用地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分離生產(chǎn)操作模式,地籍、房產(chǎn)成果數(shù)據(jù)無(wú)法相互關(guān)聯(lián)調(diào)用,影響了數(shù)據(jù)整合進(jìn)程,導(dǎo)致生產(chǎn)效率低下。

      第四,成果結(jié)構(gòu)不清晰。地籍、房產(chǎn)調(diào)查分離操作也帶來(lái)了圖表、影像雜亂無(wú)章等成果問(wèn)題,導(dǎo)致更新、查詢無(wú)章可循。另外,很多地方房產(chǎn)測(cè)繪并沒(méi)有按照規(guī)范操作。按照國(guó)家要求,不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪必須要保證不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的唯一性。

      第五,作業(yè)工具多樣化。不同測(cè)量單位,采用作業(yè)方式不用,工具也不盡相同,常見(jiàn)的工具有AutoCAD平臺(tái)、ArcGIS平臺(tái)以及自主研發(fā)平臺(tái)等。這必將導(dǎo)致數(shù)據(jù)發(fā)生沖突。

      2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在問(wèn)題的解決方案

      (1)實(shí)施一體化調(diào)查

      調(diào)查測(cè)繪機(jī)構(gòu)要擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,不再將地籍和房產(chǎn)的業(yè)務(wù)分開(kāi),實(shí)施一體化調(diào)查。測(cè)繪資質(zhì)的改變鋪墊了一體化調(diào)查的基礎(chǔ),原本的地籍測(cè)繪或房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)現(xiàn)在變成了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì),測(cè)繪單位既可以從事地籍測(cè)繪也可以從事房產(chǎn)測(cè)繪。浙江不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪已全面啟動(dòng),多地市根據(jù)實(shí)際情況制定了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作規(guī)程,三測(cè)合一是趨勢(shì)。

      (2)原有數(shù)據(jù)的利用

      地籍和房產(chǎn)的存量數(shù)據(jù)非常龐大,這部分的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn),需將原有的地籍?dāng)?shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行遷移轉(zhuǎn)換,然后進(jìn)行落地關(guān)聯(lián),房落幢,幢落地,地落宗。

      (3)規(guī)范調(diào)查成果

      第一,要統(tǒng)一測(cè)量數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中明確了每一項(xiàng)內(nèi)容包含的字段,例如房產(chǎn)中的邏輯幢、層和戶,宗地的宗地基本信息,界址點(diǎn)和界址線等。無(wú)論測(cè)繪機(jī)構(gòu)使用什么軟件平臺(tái),最終要生成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù),才能滿足規(guī)范要求。

      第二,要加強(qiáng)數(shù)據(jù)交互與繼承,如房屋要繼承土地的宗地信息。如果繼續(xù)采用手工交互的方式,出錯(cuò)的可能性比較高,工作效率也會(huì)大打折扣。

      3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作思路

      3.1 技術(shù)路線

      以地籍調(diào)查為基礎(chǔ),以宗地為突破口,最大限度地利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料,采用已有含坐標(biāo)的城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、集體土地所有權(quán)圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖,通過(guò)內(nèi)業(yè)判讀,外業(yè)測(cè)繪與核實(shí)的方法,完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作。

      3.2工作流程

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪分為以下5個(gè)步驟:調(diào)查前準(zhǔn)備、權(quán)籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪(地籍、房產(chǎn))、質(zhì)檢入庫(kù)、成果歸檔。

      (1)調(diào)查前準(zhǔn)備

      歷史檔案資料的搜集、整理分析;根據(jù)資料、調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)的情況制定調(diào)查方案,提前發(fā)放《指界通知書(shū)》;尋找控制點(diǎn);到相關(guān)部門(mén)(國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)等)提檔或在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中查詢相關(guān)資料與數(shù)據(jù)。

      (2)權(quán)籍調(diào)查

      核實(shí)與調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況;核清界址狀況;繪制宗地、自然幢、不動(dòng)產(chǎn)單元的草圖;詳細(xì)真實(shí)地填寫(xiě)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。

      (3)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪(地籍、房產(chǎn))

      外業(yè):控制測(cè)量;界址點(diǎn)測(cè)繪;宗地測(cè)繪;房產(chǎn)測(cè)繪。內(nèi)業(yè):繪制宗地圖;錄入宗地屬性;繪制自然幢;錄入自然幢屬性;房產(chǎn)面積計(jì)算,分?jǐn)偺幚怼?/p>

      (4)質(zhì)檢入庫(kù)

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)格式,使不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能直接調(diào)用。同時(shí),入庫(kù)前還必須進(jìn)行拓?fù)?、邏輯檢查。

      (5)成果歸檔

      調(diào)查成果應(yīng)以宗地為單位,以統(tǒng)一規(guī)范、要求進(jìn)行整理,將紙質(zhì)檔案與電子數(shù)據(jù)分類(lèi)歸檔。

      結(jié)語(yǔ)

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)體系的建立,涉及多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范,并不會(huì)一蹴而就。數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的土地測(cè)量,規(guī)劃測(cè)量,房產(chǎn)測(cè)量的統(tǒng)一,一套系統(tǒng)即可實(shí)現(xiàn)土地從規(guī)劃定線到農(nóng)專(zhuān)用到房產(chǎn)預(yù)測(cè)量、實(shí)測(cè)量到竣工測(cè)量到房產(chǎn)發(fā)證的所有步驟。實(shí)現(xiàn)了多種測(cè)量歸一化,省去在各個(gè)步驟中使用各種復(fù)雜的測(cè)繪調(diào)查軟件的麻煩,統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn),降低了成本,簡(jiǎn)化了步驟,提高了效率。

      參考文獻(xiàn)

      [1]阮旭波.關(guān)于測(cè)繪企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)登記新形勢(shì)下做好工作的幾點(diǎn)思考[J].城市地理,2016(6):35-35.

      [2]桂德竹,張成成.測(cè)繪支撐不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的思考[J].測(cè)繪與空間地理信息,2015(6):147-148.

      [3]鄭金水.淺談新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理[J].測(cè)繪地理信息,2015(4):210-211,43-44.

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