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      探究商業(yè)地產(chǎn)需求的影響因素及計量分析

      2017-06-16 12:19:54沈海燕
      商場現(xiàn)代化 2017年10期
      關鍵詞:計量分析措施建議影響因素

      摘 要:商業(yè)地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),保持商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟意義重大。本文首先從理論出發(fā)結合實際情況分析了商業(yè)地產(chǎn)需求的現(xiàn)狀及影響因素,然后選取商品房銷售面積作為代表商業(yè)地產(chǎn)需求的數(shù)據(jù),主要分析三個較為顯著性的影響因素人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)對商業(yè)地產(chǎn)需求的影響,再根據(jù)幾項統(tǒng)計年鑒所給的數(shù)據(jù)更精確的對其影響因素進行計量分析,并結合理論和實證分析的結果對房地產(chǎn)需求合理化提出了切實可行的措施。

      關鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)需求;影響因素;計量分析;措施建議

      一、商業(yè)地產(chǎn)需求問題相關背景

      1.我國商業(yè)地產(chǎn)需求現(xiàn)狀

      商業(yè)地產(chǎn)市場一直是我國居民關注的熱點話題。近年來,由于我國經(jīng)濟運行基本處于平穩(wěn)狀態(tài),金融活動較活躍,經(jīng)濟擴張動力較良好,有利于商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。一、二線大城市地價和房價在2016年屢屢創(chuàng)出新高,目前在政策的打擊下,需求方面有所回落;三、四線的小城市迎來去庫存化的熱潮。

      2.我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的必要性

      商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)地產(chǎn)進行開發(fā)、管理、經(jīng)營、投資、服務的行業(yè),是第三產(chǎn)業(yè)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)可以加快改革開放的步伐和改善投資環(huán)境。通過合理的開發(fā),有利于進行城市規(guī)劃,帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還有利于產(chǎn)業(yè)結構的合理調整,同時帶動消費結構的調整,有利于吸引外資,加快經(jīng)濟建設,擴大就業(yè)面等。

      3.商業(yè)地產(chǎn)需求的影響因素

      在現(xiàn)實生活中,影響商業(yè)地產(chǎn)需求的因素有很多,比如收入水平、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資、消費的偏好、對未來的預期、商品房的價格水平等。從經(jīng)濟因素考慮影響商業(yè)地產(chǎn)需求的主要因素人口狀況、國家經(jīng)濟的發(fā)展水平和人均可支配收入以及國家經(jīng)濟發(fā)展的周期。主要應從經(jīng)濟因素考慮,在眾多經(jīng)濟因素中經(jīng)過分析判定,城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值應為首選的影響因素。

      城鎮(zhèn)人口決定了商業(yè)地產(chǎn)的需求,人口是商業(yè)地產(chǎn)需求的基礎。如北京、上海、深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展與城鎮(zhèn)人口數(shù)量有密切的關系。隨著國民收入水平逐漸提高,住房支付能力逐漸增強,購房的欲望也逐漸變強。另一方面,因為商業(yè)地產(chǎn)市場的有效需求又與消費者的實際購買力相關,當消費者購買力減弱時,對房屋的有效需求會降低。所以城鎮(zhèn)人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值影響商業(yè)地產(chǎn)的有效需求。

      4.商業(yè)地產(chǎn)需求的相關研究假說理論

      Randall、Johnston等在其著作《TheModernEconomicsofHousing》中指出商業(yè)住宅需求的影響因素主要包括銷售價格、居民收入、儲蓄、人口以及政府政策等等。張泓銘在其著作《中國房地產(chǎn)研究》中指出商業(yè)地產(chǎn)需求和金融支持以及住房制度密切相關。經(jīng)濟學家陳伯庚在其著作《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》中指出在市場調節(jié)下,商業(yè)地產(chǎn)需求與宏觀調控密切相關,提出了住房價格多維性理論。

      二、商業(yè)地產(chǎn)需求相關因素模型的建立及其計量分析

      1.商業(yè)地產(chǎn)需求影響因素的選取

      生活中的經(jīng)濟活動或多或少基本都對商業(yè)地產(chǎn)需求有一定作用,本文主要選取2000到2014年間城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值三個方面對商業(yè)地產(chǎn)需求的作用。采用計量經(jīng)濟學中Eviews,建立城鎮(zhèn)人口數(shù)X1、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值X2、城鎮(zhèn)人均可支配收入X3與商品房銷售面積Y的回歸模型。

      2.選取影響因素的數(shù)據(jù)收集

      3.模型的初步估計與建立

      根據(jù)以上的分析,現(xiàn)在可假定如下的計量經(jīng)濟模型:

      經(jīng)濟意義檢驗:模型估計結果說明,在假定其他變量不變的情況下,城鎮(zhèn)人口每增加1萬人,商品房銷售面積增加4.0632萬平方米;人均國內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1元,商品房銷售面積增加0.8619萬平方米;城鎮(zhèn)人均可支配收入每增加1元,商品房銷售面積減少1.4856萬平方米。由上結果可以看出解釋變量的系數(shù)違背了經(jīng)濟意義,但此變量在一定程度上影響商品房銷售面積,所以暫不剔除。

      統(tǒng)計檢驗:由圖1中數(shù)據(jù)可以得到:R2=0.9706,修正的可決系數(shù)為R2=0.9625,這說明模型對樣本的擬合很好。給定顯著性水平α=0.05,由圖1可知F=120.9109>Fα(3,12),說明回歸方程顯著。查t分布表得自由度為12臨界值(12)=2.179,除了=1.1059<2.179,其他絕對值都大于(12)=2.179。因此在顯著性水平0.05的顯著性水平下,“人均國內(nèi)生產(chǎn)總值”與“城鎮(zhèn)人均可支配收入”對“商品房銷售面積”有顯著的影響。當給定顯著性水平α=0.5時,(12)=0.695<=1.1059,則在0.5的顯著性水平下,“城鎮(zhèn)人口”對“商品房銷售面積”有顯著影響。

      4.模型多重共線性檢驗與修正

      計算各解釋變量的相關系數(shù):在Eviews軟件命令窗口中鍵入:CORX1X2X3。

      觀察圖表可看出,模型之間存在著多重共線性。解釋變量之間相關系數(shù)都比較大接近于1,說明解釋變量之間相關性很高。

      多重共線性的消除:

      首先對各解釋變量做一元回歸,通過比較得到變量的可決系數(shù)最高,且符合經(jīng)濟意義,所以在的基礎上逐步引入X2、X3進行二元回歸,根據(jù)擬合程度比較可得以X1為變量建議一元回歸方程最優(yōu)。

      經(jīng)濟意義檢驗:這說明在其他因素不變的情況下,城鎮(zhèn)人口每增加1萬人,商品房銷售面積增加4.0634萬平方米。

      統(tǒng)計推斷檢驗:由上可知,該模型的可決系數(shù)為0.9704,擬合度很好。F值為426.3849,回歸方程總體顯著。參數(shù)t值通過檢驗。

      5.模型異方差檢驗與修正

      White檢驗:建立回歸模型:LSYCX1

      取顯著性水平α=0.05,查表知X20.05(2)=5.99>nR2=1.4242,因此上面得到的一元回歸模型不存在異方差性。

      6.模型自相關檢驗與修正

      查DW統(tǒng)計表可知,n=15,k=1,取顯著性水平α=0.05,dL=1.077,dU=1.361,上述回歸模型中DW=2.3271>dL=1.077,因此上述一元回歸中不存在自相關。也可由下面殘差圖來判斷,得到了相同的結果。

      7.引入虛擬變量

      由圖2可知,2008年是一個異常點,設d1=1即2008年之前,d1=0即2008年之后。

      虛擬變量的回歸系數(shù)t檢驗顯著,R2值較大,F(xiàn)值較大,DW值為2.3276,所以用加法方式引進虛擬變量是較合理的。

      三、對商業(yè)地產(chǎn)需求相關因素計量分析所得結論

      由上述所建模型可看出城鎮(zhèn)人口數(shù)對商業(yè)地產(chǎn)需求影響顯著。在2000年至2014期間,城鎮(zhèn)人口數(shù)增加很快,因此也引起商業(yè)住宅需求量的增加。而在2008年,由于全球金融危機等政治因素,雖然城鎮(zhèn)人口數(shù)在增加,商品房需求量卻在下降,因此可以引入虛擬變量修正模型。另外本文采用的多元線性回歸模型過于簡單,考慮的因素過少,可以看出除上述兩種因素,其他的兩種解釋變量對商品房需求量也產(chǎn)生一定的作用,所以在這兩方面也可以相應著手改善。根據(jù)以上結論我們需對我國商業(yè)地產(chǎn)的具體問題提出針對性的方針政策。

      四、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)相關政策措施

      政府的政策往往會對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有比較大的影響,這里所指的政府政策并不僅是對商業(yè)地產(chǎn)市場的總體政策,還包括其他一些對商業(yè)地產(chǎn)市場有間接影響的政策。例如2007年因為美國政府持續(xù)推行低利率政策,以及一些由金錢利益驅動的金融機構大量貸款,導致美國商業(yè)地產(chǎn)市場崩潰,從而影響全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。因此,無論是有意的或無意的,政府的政策都會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重大影響,政府需要采取強有力的措施來調控商業(yè)地產(chǎn)市場的投資性需求。

      從模型中可以看出城鎮(zhèn)人口數(shù)對商業(yè)地產(chǎn)需求影響很大,因此城市化與商業(yè)地產(chǎn)有很大的關系。在城市規(guī)劃的快速發(fā)展時期,城市規(guī)劃以及商業(yè)地產(chǎn)市場的合理運行推進了城鎮(zhèn)化,城鎮(zhèn)化也帶動了商業(yè)地產(chǎn)積極的、健康的發(fā)展,這對我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長具有重要意義。同時,完善房屋租貸市場和二手房市場,讓城鎮(zhèn)化建設和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和諧發(fā)展。

      參考文獻:

      [1]孫伶莉.對上海市居民住房需求的研究.上海統(tǒng)計,2003,(5):17-18.

      [2]林斗明.房地產(chǎn)商品屬性及市場影響因素.經(jīng)營管理者,1997,(5):24-25.

      [3]馬欣.土地供給與房地產(chǎn)市場關系研究.建筑經(jīng)濟,2007,(4).

      作者簡介:沈海燕(1996- ),女,漢族,安徽合肥人,安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院,2014級本科生,經(jīng)濟學專業(yè)

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