宋奕青
這邊看空樓市的文章刷爆網(wǎng)絡(luò),那邊地產(chǎn)板塊卻頻頻引爆。地產(chǎn)研究員只能滿地找膝蓋,質(zhì)疑人生了。
如果說(shuō)誰(shuí)在2016年過(guò)的最好,那么非地產(chǎn)商莫屬。
2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)度過(guò)了火熱的一年,以北上廣為代表的一線房地產(chǎn)市場(chǎng),大多出現(xiàn)翻倍上漲,二、三、四線城市的房?jī)r(jià)也聞風(fēng)而動(dòng)。
如今,房地產(chǎn)銷售同比增速已經(jīng)連續(xù)下滑多月,但在資本市場(chǎng)地產(chǎn)連續(xù)多日集體大漲。在地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)大漲下,香港恒指由跌轉(zhuǎn)漲,盤中一度逼近26000點(diǎn)關(guān)口。6月6日,中國(guó)恒大漲4.78%,報(bào)價(jià)16.66港元;新城發(fā)展控股漲12.02%,報(bào)價(jià)2.89港元;世茂房地產(chǎn)漲5.05%,報(bào)價(jià)14.14港元。新世界發(fā)展?jié)q7.37%,報(bào)價(jià)10.78港元,領(lǐng)漲藍(lán)籌;新鴻基地產(chǎn)漲4.9%,報(bào)價(jià)124.1港元;中國(guó)海外發(fā)展2.35%,報(bào)價(jià)24港元。
地產(chǎn)股亢奮
進(jìn)入2017年以來(lái),僅半年時(shí)間,恒大的股價(jià)已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股,其股價(jià)已翻3倍多,年內(nèi)漲幅達(dá)到了229.19%,創(chuàng)下歷史新高。貴州茅臺(tái)、騰訊控股今年分別漲了32%和43%,但跟在香港上市的中國(guó)恒大比起來(lái),就是小巫見(jiàn)大巫了。
恒大股價(jià)近期加速上漲,也一度帶動(dòng)了股市中的地產(chǎn)股行情,甚至蔓延到A股市場(chǎng),萬(wàn)科等代表性地產(chǎn)股也一度奮力反彈。
去年9月深圳本地地產(chǎn)股深深房停牌,原因是有重大資產(chǎn)重組。當(dāng)時(shí)坊間報(bào)道透露,深深房的重組方是中國(guó)恒大。
6月1日,中國(guó)恒大發(fā)布公告,其已成功引入第二輪戰(zhàn)投395億,連同首輪共獲700億投資,遠(yuǎn)超市場(chǎng)早前預(yù)期的450億,目前資金已全部到賬,并完成相關(guān)工商變更登記。
對(duì)此,國(guó)泰君安研究報(bào)告認(rèn)為,以恒大2016年的財(cái)報(bào)測(cè)算,引入700億元戰(zhàn)投資金后,恒大地產(chǎn)凈負(fù)債率將由119.8%大幅下降至61.2%。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō),隨著中國(guó)恒大第二輪戰(zhàn)投工作的完成,恒大與深圳國(guó)資的合作越來(lái)越密切,而這也有助于公司更順利地回歸A股市場(chǎng)。
曾經(jīng)落井下石的大摩在恒大上漲之機(jī)錦上添花,他們的研究報(bào)告指出,中國(guó)恒大繼今次引資后,下一輪里程碑將是公布借殼A股上市進(jìn)展,大摩現(xiàn)估計(jì)會(huì)在2017年完成A股上市,評(píng)級(jí)“增持”。 大摩的預(yù)測(cè)或許有根據(jù),深深房A在5月12日晚公告,公司預(yù)計(jì)要在6月14日前披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案或報(bào)告書(shū)。
與恒大一同暴漲的,還有香港上市的內(nèi)房股(內(nèi)資房地產(chǎn)股)。融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)5月內(nèi)上漲逾40%,雅居樂(lè)、世茂房地產(chǎn)等內(nèi)房股漲幅也超20%。
摩根大通5月發(fā)布的報(bào)告稱,維持對(duì)內(nèi)房股長(zhǎng)線正面的看法,因地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式正確,有望獲取利潤(rùn)增長(zhǎng)及提升市場(chǎng)份額,市場(chǎng)低估了今年前4個(gè)月強(qiáng)勁銷售可產(chǎn)生的利潤(rùn),部分地產(chǎn)商銷售更按年增逾2倍,達(dá)到全年合同銷售一半目標(biāo)。因此,摩根大通認(rèn)為,直至今年第三季盈利收成期,個(gè)別贏得市場(chǎng)份額的內(nèi)房股有望重估,股價(jià)甚至超越去年9月及今年3月的高位。
此外,證券時(shí)報(bào)援引觀點(diǎn)稱,內(nèi)房股持續(xù)上漲的原因可能在于互聯(lián)互通機(jī)制下,內(nèi)地資金持續(xù)流入香港股市,這從今年以來(lái)港股通資金持續(xù)呈現(xiàn)凈流入可見(jiàn)一斑。
事實(shí)上,內(nèi)地資金對(duì)內(nèi)房股格外偏愛(ài)。對(duì)主要內(nèi)房股4月以來(lái)的港股通持股量統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)內(nèi)房股港股通持股數(shù)量都出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。如3月底時(shí),碧桂園的港股通持股量尚為2.07億股,但到了5月18日,就增至3.48億股,增幅高達(dá)七成。
大漲的邏輯
目前來(lái)看,A股地產(chǎn)行業(yè)整體估值雖然高于H股,但部分龍頭股的估值已經(jīng)低于恒大、融創(chuàng)、碧桂園等內(nèi)房股估值。有券商人士認(rèn)為,由于競(jìng)爭(zhēng)格局的改善,真正帶來(lái)龍頭公司的環(huán)境改善,并且?guī)?lái)周期底部時(shí)期估值底部的抬升,股價(jià)階段性觸底。
“南下資金持續(xù)擴(kuò)大、恒大回購(gòu)股份及國(guó)務(wù)院棚改計(jì)劃是重要催化劑。”西南證券分析師王立洲指出,
首先,去年末以來(lái)市場(chǎng)監(jiān)管壓力顯著增大,前海、恒大及安邦等主力資金負(fù)面影響不斷,而金融去杠桿加速高估值個(gè)股去化壓力,追求賺錢效應(yīng)的資金通過(guò)港股通持續(xù)流入港股市場(chǎng),且美元走低也使得海外資金流入新興市場(chǎng)。
其次,棚改攻堅(jiān)計(jì)劃確定實(shí)施,對(duì)商品住宅庫(kù)存大的市縣進(jìn)一步提高貨幣化安置比例,在2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套,此舉有利于三四線銷量和房地產(chǎn)投資的維持。
東方證券分析師竺勁指出,當(dāng)前港股內(nèi)房股的大漲很大程度上與這些因素有關(guān):伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去4個(gè)月的熱銷,今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動(dòng)以三四線城市布局為主的公司盈利及現(xiàn)金流出現(xiàn)明顯改善,使這一類公司比其他地產(chǎn)公司進(jìn)入一二線城市更具有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)由于去年房地產(chǎn)銷售面積增速高點(diǎn)出現(xiàn)4月份?;鶖?shù)效應(yīng)將導(dǎo)致5-6月房地產(chǎn)同比增速出現(xiàn)明顯反彈,市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)熱銷的預(yù)期會(huì)更為樂(lè)觀。
我們看到,龍頭股中,A股龍頭股較內(nèi)房股估值更低。招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A和金地集團(tuán)的市盈率(TTM)分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍;而港股中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園市盈率(TTM)則分別為32.1倍、17.8倍和15.3倍。
中信建投證券分析師陳慎指出,相對(duì)而言,A股地產(chǎn)的估值常常較港股地產(chǎn)溢價(jià)一倍以上,整體PE也常年維持在10倍到20倍之間,在2016年險(xiǎn)資舉牌行業(yè)的帶動(dòng)下最高曾達(dá)到25.3倍,較港股地產(chǎn)溢價(jià)三倍以上。近年以來(lái)港股地產(chǎn)尤其是以內(nèi)房股為首的地產(chǎn)股確實(shí)在各方面的估值水平較A股地產(chǎn)公司更具吸引力。
“未來(lái)A股地產(chǎn)龍頭房企應(yīng)該享受更高的溢價(jià)。我們認(rèn)為,雖然在當(dāng)前政策壓制下,可能板塊難以擁有超額收益,但是板塊的分化將持續(xù)加劇,中長(zhǎng)期來(lái)看,A 股地產(chǎn)龍頭企業(yè)應(yīng)該如內(nèi)房股一樣擁有更高的估值溢價(jià)?!标惿髦赋?。
從業(yè)績(jī)上角度上看,去年是房地產(chǎn)行業(yè)的大年,量?jī)r(jià)飆漲。以恒大為例,近八年合約銷售的年均復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)到43.2%,去年銷售達(dá)到3733億元,合約銷售面積4469萬(wàn)平米,位居行業(yè)榜首,而均價(jià)也是水漲船高。首季的合約銷售繼續(xù)同比增長(zhǎng)約60%,超過(guò)千億。
值得注意的是,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋的銷售和交付存在時(shí)滯,會(huì)計(jì)上銷售金額結(jié)轉(zhuǎn)成收入也會(huì)存在時(shí)滯,一般時(shí)間短則半年,長(zhǎng)則2、3年,從預(yù)收款可以管中窺豹,大致判斷未來(lái)房企的收入情況。以銷售三巨頭之中的恒大和碧桂園為例,可以看到2016年的預(yù)收款大幅上升,去年的合約銷售大部分將會(huì)轉(zhuǎn)化為今年和明年的收入,也就是說(shuō)即使現(xiàn)在正處于調(diào)控之中,但其實(shí)未來(lái)一年的收入已具較高的確定性,不過(guò)股價(jià)體現(xiàn)的是未來(lái)的預(yù)期,現(xiàn)在的股價(jià)或已經(jīng)包含了此信息。