5月至今，銀行都不閑著，開(kāi)始對(duì)首套房貸動(dòng)手了，北上廣深無(wú)一例外。不算不知道，一算嚇一跳，按北京今天首套房貸上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1倍來(lái)算，借500萬(wàn)貸款30年，總共要還1009萬(wàn)，利息比本金還要多！

一、貸500萬(wàn)30年還1000萬(wàn)，北京樓市一個(gè)月“加息四次”！

據(jù)新京報(bào)報(bào)道：北京部分銀行把首套房房貸利率上調(diào)為基準(zhǔn)利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

這一次北京樓市只針對(duì)首套房，二套房仍然按照5月1日的標(biāo)準(zhǔn)行事。

目前5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。上調(diào)10%，就是5.39%；上調(diào)20%，就是5.88%。

而此前，在北上廣深等一線(xiàn)城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時(shí)候，一般每次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，從5月初到6月初，短短一個(gè)來(lái)月的時(shí)間里，北京樓市已經(jīng)變相加息了兩輪，相當(dāng)于央行4次“標(biāo)準(zhǔn)力度”的加息！

上圖是過(guò)去兩個(gè)降息周期和一個(gè)加息周期的簡(jiǎn)略情況，圖中展示的是一年期定期存款的基準(zhǔn)利率。

我們來(lái)做一個(gè)假設(shè)：如果真要全面上浮貸款利率，這意味著，如果貸款500萬(wàn)，還款期限30年，原來(lái)月供26536元，首套執(zhí)行1.1基準(zhǔn)利率時(shí)，月供一下子漲了1509元到28045元，每年要多還18108元。

由此，30年的貸款，付的利息比本金還要多（利息合計(jì)509萬(wàn)，貸了500萬(wàn)的款，要還超過(guò)1009萬(wàn)。）

當(dāng)然，放在北京的案例里，最長(zhǎng)25年的貸款期限，利息還是要比原來(lái)多還43萬(wàn)元。

二、樓市變天？北京并不是個(gè)案，北上廣深首套利率集體再上調(diào)！

關(guān)鍵是，除了北京，這幾天上海、廣州、深圳都不閑著，集體把利率調(diào)啊調(diào)。

據(jù)看看新聞Knews報(bào)道，上海的多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)，房貸審核力度也空前嚴(yán)格。

5月1日，業(yè)內(nèi)一份調(diào)研報(bào)告指出，過(guò)去半年時(shí)間里，上海的首套房貸平均利率始終維持在9折優(yōu)惠，但在4月下旬，這一平行線(xiàn)突然上揚(yáng)。招商、浦發(fā)、交行等多家銀行，首套房的首付款比例雖然仍是不低于35%，但最低利率已悄然從原先的9折提高到95折。

5月底，據(jù)央視報(bào)道，深圳首套個(gè)人住房貸款利率全線(xiàn)上調(diào)：

自5月25日起，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行將深圳地區(qū)首套房貸利率，由此前的9折上調(diào)至9.5折。

北上深之后，廣州也緊隨其后。近日，廣州也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準(zhǔn)利率。

至此，5月至今短短一個(gè)月內(nèi)，北上廣深四大一線(xiàn)城市，已全部上調(diào)房貸利率，北京甚至還上調(diào)了兩次。除了一線(xiàn)城市外，福州、蘇州、廈門(mén)、南昌和寧波等二線(xiàn)城市的房貸也同時(shí)收緊。

變化比想象來(lái)得更快，當(dāng)銀行開(kāi)始主動(dòng)收緊“錢(qián)袋子”，讓過(guò)去靠資金推動(dòng)的樓市猛然失血，市場(chǎng)上仿佛一夜之間就已變得很難找到9折以下的房貸了。

三、樓市調(diào)控 動(dòng)了真格！

樓市調(diào)控余震不斷。2月末開(kāi)始的新一輪樓市調(diào)控至今尚在被吸收消化中，4月開(kāi)始多個(gè)大中城市上調(diào)房貸利率為調(diào)控加碼，從限購(gòu)限貸的強(qiáng)干預(yù)逐步過(guò)渡為調(diào)整信貸利率的金融手段。

中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門(mén)、南昌和寧波等多個(gè)城市紛紛調(diào)高利率。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以來(lái)，房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。

2016年中國(guó)房貸增幅驚人。

央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，其中新增個(gè)人住房貸款高達(dá)4.96萬(wàn)億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，而個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。

但風(fēng)口不再，寬松的信貸環(huán)境結(jié)束了。2月末開(kāi)始，樓市調(diào)控政策再收緊。隨后央行發(fā)文要求銀行合理控制房貸比和增速，將住房信貸政策作為調(diào)控政策的組成部分。

2017年第一季度，房貸增長(zhǎng)勢(shì)頭已得到遏制。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，個(gè)人住房貸款余額19.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

四、樓市拐點(diǎn)真的要出現(xiàn)了？

據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2017年4月，一二線(xiàn)城市整體來(lái)看，多數(shù)城市年初至今價(jià)格普遍上漲10%以?xún)?nèi)。

截止2017年4月，一線(xiàn)城市中的北京、上海、深圳的新房銷(xiāo)售面積同比收縮超過(guò)20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，深圳房?jī)r(jià)年初至今負(fù)增長(zhǎng)。

猛然失血的樓市，讓一線(xiàn)城市的交易驟降：

上海：在整個(gè)2016年經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

深圳：在2016年6月之后，交易量就開(kāi)始了負(fù)增長(zhǎng)。2017年4月，深圳交易量同比-67%，價(jià)格同比5%。

北京：2017年以來(lái)二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

廣州：是一線(xiàn)城市中唯一沒(méi)有出現(xiàn)交易量負(fù)增長(zhǎng)的城市，但交易價(jià)格同比僅為6%，向深圳收斂，遠(yuǎn)低于北上。

從目前種種跡象來(lái)看，2017年，房貸市場(chǎng)再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

一名信貸從業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“目前，國(guó)家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控、利率差和市場(chǎng)需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會(huì)有所收縮?！?/p>

監(jiān)管大年，市場(chǎng)小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調(diào)，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪l(fā)展下行的一個(gè)關(guān)鍵因素。

事實(shí)上，由于央行收緊流動(dòng)性，銀行獲得資金成本也在上升，如果繼續(xù)維持房貸折扣，銀行將無(wú)利可圖。所以，如果央行不放松銀根，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市提高房貸利率。樓市正面臨一個(gè)新時(shí)代，這就是對(duì)炒房客的“溫水煮青蛙”。如果你這個(gè)時(shí)候，還希望未來(lái)兩年房?jī)r(jià)大漲，并據(jù)此投資，很有可能落入流動(dòng)性緊縮帶來(lái)的陷阱。