斑點與環(huán)狀

加州——美國經(jīng)濟重鎮(zhèn)，如將其看作一個國家，其GDP在全球排名可穩(wěn)入前八強。談起美國，其最具標志性的軟實力無疑包括：科技、教育、創(chuàng)新。而只要談到這些指標，往往離不開一所位于加州的大學(xué)——斯坦福大學(xué)，該校所在的帕羅爾多（Paloalto）地區(qū)成為全球最優(yōu)秀的學(xué)者、科技新貴、VC的虎踞龍蟠之所，寸土寸金不足為怪；但讓來訪的中國人常大吃一驚的是，僅一條高速公路之隔、名字也僅多了個“東”而已的東帕羅爾多地區(qū)，竟然是一個南美移民為主、高失業(yè)率、高犯罪率、高貧困的“拉丁區(qū)”。“和PaloAlto同樣優(yōu)越的地理位置，這種黃金地段，這種壞區(qū)怎麼沒被‘拆遷呢？”已不是頭一次，國內(nèi)來的的友人這樣好奇地問，我也喜歡這個疑問，因為其答案對中國更重要。

東帕羅爾多的這種分布，對比當下的中國確實是讓人費解的“疥癬之疾”，但卻是美國的普遍案例，除法律對普通居民物權(quán)的尊重，“一本萬利”的舊城改造，在美國遠遠不是一臺推土機、數(shù)頂大蓋帽就能簡單完成；更包括一些特意“偏袒”窮人的立法保護，希望能讓國人在“更困惑”中深思。

房地產(chǎn)價格從來都伴隨經(jīng)濟水漲船高；加州也一直是全美房地產(chǎn)最昂貴的地區(qū)之一。眾所周之，美國徵收物業(yè)稅，房子越貴，稅款越高。那你能否想象，一位年入3萬的加州老收銀員可以和年入近20萬的家庭毗鄰，同樣居住在市價100萬的住宅里，而不會因房價飆升被洗牌到“適合”的地區(qū)嗎？

Bob Ellingson就是這個老收銀員，他目前住在矽谷中心LosGatos市。一輩子中的多數(shù)時間他都在做收入微薄的超市服務(wù)工作，40年前他購入價值5萬美元的住房，而今價值已超過100萬。他不但沒有被房地產(chǎn)快速升值而“擠走”，還開心地炫耀說，“周圍那些年輕人沒一個不羨慕我，他們的物業(yè)稅是我的好幾倍。”年過70已經(jīng)退休的他，現(xiàn)在更開始以房養(yǎng)老。

矽谷的奇跡譽滿全球。過去40年，伴隨科技業(yè)博興，矽谷不少地區(qū)地價翻了近10倍。如果沒有立法保護，收入微薄的老居民根本無法負擔(dān)，被科技新貴們“擠”至邊緣才“正常”，但一項名為Prop13的立法，令矽谷老住戶成了經(jīng)濟快速進步的最大受益者?！叭绻捶孔拥氖袃r交物業(yè)稅，我肯定住不起，但Prop13規(guī)定居民可以按購入價繳稅，1.2%就幾百塊；此外，每年漲幅不超過2%，現(xiàn)在的物業(yè)稅比我一個月的房租還低。這個稅基，還可以傳給我的子女。所以我走了，他們也不會因為交不起稅而要離開這份祖業(yè)”，Bob Ellingson說。

相比之下，中國的經(jīng)濟奇跡速度也包括“開發(fā)區(qū)說上馬就上馬、老民居說拆遷就拆遷”等的驚人高效。這些高效率背後，中國的房地產(chǎn)布局也正發(fā)生微妙改變，能按照環(huán)狀統(tǒng)計房地產(chǎn)價格，正成為中國房地產(chǎn)鮮明的特色。

北京市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)稱，北京房價在2009年11月提速上漲，新建住宅期房四環(huán)路以內(nèi)的均價6月近17000元/平方米，如今已達20515元/平方米；五至六環(huán)路6月為9296元/平方米，如今已達10665元/平方米；目前只有六環(huán)路外均價尚在萬元大關(guān)以內(nèi)。一份官方媒體甚至這樣評論：“北京三環(huán)內(nèi)房價在2.5～3萬元人民幣每平米之間，四環(huán)至六環(huán)1～2萬之間，于是，按照貸款月供能力計算，月收入超過3萬元的人才能負擔(dān)在三環(huán)內(nèi)買房，月收入1-2萬者在四-六環(huán)買房，月收入1萬元以下者在六環(huán)外以及河北的香河縣、大廠縣、天津的薊縣等地買房。房價已經(jīng)并將繼續(xù)對中國每一個城市的居民按收入高低進行環(huán)狀區(qū)域配置，這是一個殘酷的、必然的、或許是合理的現(xiàn)實。”

正如這個評論所說，這是一個殘酷的現(xiàn)實，但是，這并不一定是個合理的現(xiàn)實，除非合理的標準是按照貧富分階。當然，我并非主張收入懸殊10倍的人要住進同一座大樓，雖然這恰恰是美國波士頓不久前提出的城市建設(shè)新建議，其初衷是對整個社群有益。

過去10年，哈佛大學(xué)所在地波士頓經(jīng)濟快速發(fā)展，房價也節(jié)節(jié)攀升，貧富隔離，教育資源隔離，引起公眾和社會學(xué)者警惕，因為這種隔離，不但會助長教育資源的分配不均、貧富分化，也會順而加重整個社會的矛盾、不安定因素。因此有建筑學(xué)家建議，未來的住房要同時在一座高層建筑中開發(fā)出100萬和10萬美元的公寓，讓貧富混居，拉平資源分配長短板。

從太空看地球，中國人的長城若能跳入視野，當然讓國人驕傲。但閉上雙目，用想象為中國的鱗次櫛比的房地產(chǎn)照價格高低涂上顏色，那躍入眼簾的環(huán)狀，卻該是我們面對經(jīng)濟騰飛的深深一嘆。在這個次貸後危機時代，我們急切地討論中國的內(nèi)需何時、怎樣才能提振？等中國開始懂得尊重黃金地段的“疥癬之疾”，內(nèi)需也恐怕就獲得了扎實的起點。屆時，推土機背后是繁榮的奢侈品市場、而殘垣斷壁後是疲弱內(nèi)需的冰火兩重天現(xiàn)狀也許就會有所改觀。endprint