陳漢南

摘要：隨著房地產(chǎn)“去庫存”政策的落實(shí)，限購政策的再次啟動，房地產(chǎn)企業(yè)利潤進(jìn)一步緊縮。為進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)綜合競爭力，應(yīng)合理控制其成本。改革開放后經(jīng)濟(jì)增長速度得到了大量的提高，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，包括了前期的設(shè)計(jì)階段、施工階段以及驗(yàn)收階段等，而施工階段在其中占據(jù)最重要的位置，如何對施工階段的成本進(jìn)行管理，可以對整個項(xiàng)目的投資具有重要的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，包含了設(shè)計(jì)階段、施工階段以及驗(yàn)收階段，相對而言，施工階段的重要性十分凸顯，其是控制成本的重要環(huán)節(jié)之一。因此文章重點(diǎn)就房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理策略進(jìn)行探討。隨著房地產(chǎn)“去庫存”政策的落實(shí)，限購政策的再次啟動，房地產(chǎn)企業(yè)利潤進(jìn)一步緊縮。為進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)綜合競爭力，應(yīng)合理控制其成本。改革開放后經(jīng)濟(jì)增長速度得到了大量的提高，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，包括了前期的設(shè)計(jì)階段、施工階段以及驗(yàn)收階段等，而施工階段在其中占據(jù)最重要的位置，如何對施工階段的成本進(jìn)行管理，可以對整個項(xiàng)目的投資具有重要的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，包含了設(shè)計(jì)階段、施工階段以及驗(yàn)收階段，相對而言，施工階段的重要性十分凸顯，其是控制成本的重要環(huán)節(jié)之一。因此文章重點(diǎn)就房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理策略進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工階段；成本管理；策略

中圖分類號：F293.3；F285 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674—3024（2017）06—0005—02

引言

2016年lO月7日新浪新聞指出：9月30日起，北京、武漢、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥、無錫、天津等19個城市重新啟動住房限購限貸政策。專家認(rèn)為，中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點(diǎn)會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)“去庫存”政策的落實(shí)，限購政策的再次啟動，房地產(chǎn)企業(yè)低利潤時代也悄然而至。如何在激烈的競爭環(huán)境中取勝，如何在國家政策環(huán)境下盈利發(fā)展，房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理必然成為房地產(chǎn)企業(yè)首選。

在我國當(dāng)今情況下，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時，房價也在隨之不斷的快速增長，為人民的生活增加了負(fù)擔(dān)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行時，將其成本進(jìn)行一定的控制，就可以在一定程度上解決這一問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段是對房屋建設(shè)的整個過程，而對其進(jìn)行成本管理就包括了很多內(nèi)容，例如使用的材料費(fèi)用，使用的設(shè)備費(fèi)用以及工作人員的工資費(fèi)用等等。對這些成本進(jìn)行有效的控制，不僅能使當(dāng)前房價高的問題得到了解決，同時還增加了房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場中的地位，為企業(yè)的發(fā)展提供了良好的保證。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理原則

1.1節(jié)約原則

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中，進(jìn)行成本管理的目的就是節(jié)約投入的使用資金，因此，節(jié)約就是成本管理中最基本的一項(xiàng)原則。這一項(xiàng)原則就是在施工的過程中，根據(jù)施工的需求來合理的選擇人員、材料、設(shè)備等，但是節(jié)約不能無限制的進(jìn)行，而是要以科學(xué)的角度來進(jìn)行，不僅要達(dá)到節(jié)約的目的，同時還能保證施工的質(zhì)量。并且在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要進(jìn)行有效的事前監(jiān)督與過程控制，將施工中容易出現(xiàn)的問題及時的找出，并對其進(jìn)行優(yōu)化，降低企業(yè)的投入成本。

1.2全面控制原則

全面成本管理是全方位、全員和全過程的管理。是指項(xiàng)目成本管理所涉及到的每個人都應(yīng)該明確工作內(nèi)容及相應(yīng)責(zé)任，做到工作內(nèi)容清楚，責(zé)任分明，在項(xiàng)目的各個階段對涉及成本的每個細(xì)節(jié)都要考慮到節(jié)約成本，使項(xiàng)目成本始終處于有效的控制狀態(tài)。

1.3動態(tài)控制原則

所謂動態(tài)控制就是在項(xiàng)目形成過程中，按期收集因變更、意外等各種原因造成的成本變化，將成本實(shí)際值與目標(biāo)值比較，檢查是否產(chǎn)生偏差，如有偏差，則要查明原因，實(shí)施糾偏措施。

1.4責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

在成本管理過程中，各個不同層次的工作人員都有一定的成本責(zé)任與成本使用權(quán)限，在規(guī)定的權(quán)利范圍內(nèi)可以決定部分費(fèi)用的支出。企業(yè)管理人員可以對工作人員進(jìn)行考核，其結(jié)果與員工的工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這樣才可以使得每個員工明確責(zé)任，自覺控制成本。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理內(nèi)容

2.1工程管理

在房地產(chǎn)施工階段的成本管理中，最重要的內(nèi)容就是工程管理，對工程進(jìn)行有效的管理，可以保證施工能夠順了的進(jìn)行下去，不僅使工程在規(guī)定的時間內(nèi)完成，同時還使施工質(zhì)量得到保證。在進(jìn)行工程管理時，首先就要進(jìn)行成本預(yù)算工作，將施工過程中所使用的時間、材料、人力、設(shè)備等進(jìn)行計(jì)算，為施工提供了有效的依據(jù)；然后將職能進(jìn)行成本控制，這項(xiàng)內(nèi)容就是將整個工程進(jìn)行一定的分解，將其分解成為多個小項(xiàng)目，根據(jù)相應(yīng)的財務(wù)指標(biāo)制定出每個小項(xiàng)目的目標(biāo)，施工時要嚴(yán)格的按照這一目標(biāo)來完成，將房地產(chǎn)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)。

2.2房地產(chǎn)變更管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)的過程中，不僅要進(jìn)行工程管理，同時還要進(jìn)行房地產(chǎn)變更管理。在進(jìn)行這項(xiàng)成本管理工作時，要使成本管理部門與造價部門相互配合，加強(qiáng)對成本與造價的了解，將兩者有效的結(jié)合起來，以免在施工的過程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)象。而必須對設(shè)計(jì)進(jìn)行更改時，就要對其進(jìn)行有效的分析，將其會對整個房地產(chǎn)項(xiàng)目造成的影響尋找出來，在一般情況下，對設(shè)計(jì)進(jìn)行變更后，應(yīng)該繼續(xù)的按照合同中規(guī)定的進(jìn)行，如果合同中沒有對其進(jìn)行規(guī)定，就需要施工單位提供相應(yīng)的分析數(shù)據(jù)，由第三方部門來對其進(jìn)行估算。

2.3施工過程中的合同管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，由于建筑方對于資金的需要，往往會向銀行進(jìn)行貸款，這時就需要簽訂貸款合同，在這些貸款合同簽訂的過程中，尤其是小額貸款合同，不是企業(yè)的法人進(jìn)行簽訂，而是企業(yè)中相關(guān)的負(fù)責(zé)人來進(jìn)行。因此，在簽訂合同的過程中，就要嚴(yán)格的按照規(guī)范來進(jìn)行，保證合同的內(nèi)容要相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制一項(xiàng)重要內(nèi)容。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理原則

3.1節(jié)約原則

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中，進(jìn)行成本管理的目的就是節(jié)約投入的使用資金，因此，節(jié)約就是成本管理中最基本的一項(xiàng)原則。這一項(xiàng)原則是在施工的過程中，根據(jù)施工的需求來合理的選擇人員、材料、設(shè)備等，但是節(jié)約不能無限制的進(jìn)行，而是要以科學(xué)的角度來進(jìn)行，不僅要達(dá)到節(jié)約的目的，同時還能保證施工的質(zhì)量。并且在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要進(jìn)行有效的事前監(jiān)督與過程控制，將施工中容易出現(xiàn)的問題及時的找出，并對其進(jìn)行優(yōu)化，降低企業(yè)的投入成本。

3.2全面控制原則

在全面控制原則中，包括了兩項(xiàng)控制原則，第一項(xiàng)為全員控制原則，這一原則就說明了施工方的每一個人員都應(yīng)該參與進(jìn)去，加強(qiáng)所有員工對成本控制的意識，樹立正確的成本控制觀念，發(fā)揮出所有員工的力量一起來進(jìn)行成本控制工作。第二項(xiàng)為全過程控制原則，在這一原則中就說明了成本控制問題涉及到項(xiàng)目施工的整個過程中，因此，就要在施工的整個階段都要進(jìn)行成本的管理，保證成本從初始的準(zhǔn)備階段到工程的竣工在控制的范圍內(nèi)。

3.3動態(tài)控制原則

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，由于環(huán)境的變化以及項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，成本控制也在進(jìn)行一定的變化，因此其就需要一定的動態(tài)控制原則。收集實(shí)際施工中使用的人力的費(fèi)用、材料的費(fèi)用以及設(shè)備的費(fèi)，并將這些費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用進(jìn)行比較，進(jìn)行有效的動態(tài)監(jiān)控。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本管理策略

4.1經(jīng)濟(jì)措施對成本進(jìn)行管理

使用經(jīng)濟(jì)措施對成本進(jìn)行管理，可以將其分成三個部分。第一個部分是對人員費(fèi)用的管理：在施工的過程中，要嚴(yán)格的對工程進(jìn)行分析，合理的選擇用人的數(shù)量，同時，要根據(jù)施工的進(jìn)度進(jìn)行合理的人員分配，降低工作人員的整體工日，以達(dá)到成本管理的目的。第二部分是對材料費(fèi)用的控制：在對材料的控制時，要多對材料市場進(jìn)行了解，在質(zhì)量得到保證的前提下，選擇價格最低的材料進(jìn)行使用。并且在材料的運(yùn)輸過程中，要使用運(yùn)輸價格最便宜的方式進(jìn)行運(yùn)輸，而且還可以對施工技術(shù)進(jìn)行改進(jìn)，降低工程對材料的需求。最后一部分是對設(shè)備費(fèi)用的控制：首先在選完設(shè)備后，根據(jù)設(shè)備的性能以及工程的實(shí)際需要，將其安放到正確的位置，在使用的過程中，操作人員要使用正確的操作方法，并且施工單位還要定期的對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，從設(shè)備上對成本進(jìn)行控制。

4.2技術(shù)措施對成本管理

在使用技術(shù)措施來進(jìn)行成本控制的過程中，就需要加強(qiáng)技術(shù)人員的責(zé)任意識，使其能在工作中產(chǎn)生強(qiáng)烈的主觀能動性，在制作標(biāo)書時，技術(shù)人員要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，將標(biāo)書中存在不合理的現(xiàn)象尋找出來，以使設(shè)計(jì)方案更加的經(jīng)濟(jì)，從而達(dá)到了成本控制的目的。

4.3成本管理組織措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段成本管理的關(guān)鍵任務(wù)是保證成本的實(shí)際支出額不超過成本目標(biāo)值。為實(shí)現(xiàn)這個目的，負(fù)責(zé)工程現(xiàn)場管理的工程部必須對工程質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格控制，規(guī)避因施工方工作失誤而導(dǎo)致工程質(zhì)量方面的成本超支，同時還需調(diào)整好整個項(xiàng)目的進(jìn)度，消除因進(jìn)度拖延而對成本造成的連鎖反應(yīng)。成本控制部要及時了解工程進(jìn)展動態(tài)，不光要通過對已完工程造價的核對，為公司財務(wù)部門工程款撥付提供依據(jù)，還要精確計(jì)算各階段已產(chǎn)生的成本支出，通過比較與計(jì)劃值的差異，得出成本誤差對最終成本目標(biāo)的影響大小，從而為各相關(guān)部門提供預(yù)警。

4.4成本管理目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控

在項(xiàng)目的施工階段，需要對各項(xiàng)成本支出進(jìn)行詳細(xì)分析與匯總，并與預(yù)先設(shè)置的成本目標(biāo)比較，以了解成本目標(biāo)的執(zhí)行狀況，從而為成本決策提供參考。由于實(shí)際施工過程中，成本偏差非常容易出現(xiàn)，單項(xiàng)的偏差盡管較小，但一旦將這些偏差累加起來其對總目標(biāo)的影響也是非常巨大的，因此動態(tài)監(jiān)控還能保障對成本累計(jì)偏差的管控。因此企業(yè)應(yīng)要求工程部及時反映施工現(xiàn)場的工程變更量，設(shè)計(jì)部門如實(shí)記錄設(shè)計(jì)變更情況，合同預(yù)算部門提交當(dāng)期材料限價，并對工程變更與設(shè)計(jì)變更的情況進(jìn)行核實(shí)，比較與目標(biāo)成本的偏差及其原因，并向企業(yè)做匯報。

4.5提高工程變更與現(xiàn)場簽證力度

多數(shù)的工程變更都是由開發(fā)商提出來的，在實(shí)際操作中項(xiàng)目施工出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)是正常的情況，需要進(jìn)行現(xiàn)場簽證后進(jìn)行。所以控制的關(guān)鍵點(diǎn)在于對工程變更和現(xiàn)場簽證做到有效控制，工程變更要有完善的控制體系以及管理機(jī)制，首先要制定和完善工程商洽簽證管理制度，確定負(fù)責(zé)人，做到分工明確，責(zé)權(quán)晰，使其操作權(quán)限與管理范圍，避免假簽證的出現(xiàn)。

4.6加強(qiáng)合同管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋了建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)械設(shè)備、水電、通訊等專業(yè)設(shè)計(jì)與施工活動，涉及到設(shè)備、人工、技術(shù)與材料的供應(yīng)，屬于一個極為復(fù)雜的社會生產(chǎn)過程。就目前市場情況來看，任何稍大一點(diǎn)的工程就需要幾十個單位共同完成，經(jīng)濟(jì)關(guān)系多元化，由合同來維系這種關(guān)系以保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過合同的有效管理，避免由于職責(zé)不清、材料不全、相互扯皮等情況導(dǎo)致的成本徒增與工期延誤問題。

4.7加強(qiáng)對人工費(fèi)、材料費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用的控制力度

第一，人員費(fèi)用的管理。在施工的過程中，要嚴(yán)格的對工程進(jìn)行分析，合理的選擇用人的數(shù)量，同時，要根據(jù)施工的進(jìn)度進(jìn)行合理的人員分配，以達(dá)到成本管理的目的。第二，材料費(fèi)用的控制。在對材料的控制時，要多對材料市場進(jìn)行了解，在質(zhì)量得到保證的前提下，選擇價格最低的材料進(jìn)行使用。并且在材料的運(yùn)輸過程中，要使用運(yùn)輸價格最便宜的方式進(jìn)行運(yùn)輸，而且還可以對施工技術(shù)進(jìn)行改進(jìn)，降低工程對材料的需求。第三，設(shè)備費(fèi)用的控制。首先在選完設(shè)備后，根據(jù)設(shè)備的性能以及工程的實(shí)際需要，將其安放到正確的位置，在使用的過程中，操作人員要使用正確的操作方法，并且施工單位還要定期的對設(shè)備講行維護(hù)。

綜上所述.在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時，一定要注重成本管理的問題，尤其是施工階段的成本管理，要根據(jù)國家的相關(guān)政策建立有效的管理目標(biāo)以及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，完善當(dāng)前的管理制度以及責(zé)任制度，使其在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過程中起到更大的作用，將企業(yè)的投入成本進(jìn)行有效的控制，降低資金的使用，在保證人民的利益不受到損害的情況下，增加自身的利益，更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

總之，建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時，必須要點(diǎn)關(guān)注成本管理問題，特別是施工階段的成本管理問題。需要結(jié)合國家相關(guān)政策，構(gòu)建有效的成本管理目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，不斷完善企業(yè)管理制度和責(zé)任制度，使其能夠更好的管控房地長項(xiàng)目的施工成本。進(jìn)而將企業(yè)的投入的成本進(jìn)行有效的控制，降低資金的使用，在保證人民的利益不受到損害的情況下，增加自身的利益，更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康有序發(fā)展。