文/顧偉文

淺談租賃物業(yè)的管理

文/顧偉文

物業(yè)租賃是指物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價值得以實現(xiàn)的一種經(jīng)營活動。

物業(yè)租賃管理是指按照社會主義市場經(jīng)濟體制的客觀要求以及租賃雙方簽訂的租賃契約，依法對物業(yè)租賃的主體和客體、租金與契約進行的一系列管理活動。如何才能管理好租賃物業(yè)，特別是國有企業(yè)的租賃物業(yè)管理，通過多年的工作經(jīng)驗，我認為主要有以下幾條：

一、對租賃物業(yè)進行梳理和分類

中環(huán)集團作為一家國有的房地產(chǎn)開發(fā)商，從事房地產(chǎn)開發(fā)已有三十多年的歷史。目前已累計了30萬平方米的商業(yè)物業(yè)，其中包括商鋪、辦公樓及少量的待售存量住宅。為了理清資產(chǎn)脈絡(luò)，減少賬外資產(chǎn)面積，自2009年起公司就開始對所有資產(chǎn)進行梳理。

目前，中環(huán)集團所有租賃物業(yè)分為五大類：自主經(jīng)營性物業(yè)（其中包括商業(yè)網(wǎng)點及辦公樓）、自用類物業(yè)（主要為中環(huán)集團及子公司自用辦公樓）、扶持性物業(yè)（扶持各子公司及改制公司的經(jīng)營性物業(yè)）、公益性物業(yè)（敬老院、學(xué)校等社會服務(wù)類物業(yè)）、存量房源（其中又分為待售房源、統(tǒng)一管理房源及歷史遺留問題房源）。

有了層級分明、類別清晰的資產(chǎn)總表，在此基礎(chǔ)上還衍生了一批各種功能的統(tǒng)計表，從不同方面反映各地塊租金收益、業(yè)態(tài)分布情況等各種物業(yè)信息，這一系列工具的使用使得租賃物業(yè)的管理工作更加得心應(yīng)手，從宏觀上能更加直觀地了解各類物業(yè)的資產(chǎn)面積情況，也為資產(chǎn)升級、業(yè)態(tài)調(diào)整等工作的開展和布置打下了堅實的基礎(chǔ)，這也是中環(huán)集團能不斷提升歷年經(jīng)營性物業(yè)租金總收入的原因之一。

二、“制度加科技”與“經(jīng)營管理分開”雙管齊下

在管理手段上，中環(huán)集團始終遵循“制度加科技”的理念。運用現(xiàn)代科技和網(wǎng)絡(luò)，對租賃物業(yè)管理做到公開通明，接受監(jiān)督，與時俱進，實時管控，實現(xiàn)了資產(chǎn)經(jīng)營的高效管理。

制度是管理的準繩。因地制宜的《中環(huán)集團不動產(chǎn)管理辦法》，開展一年兩次的經(jīng)營性物業(yè)市場調(diào)研，杜絕權(quán)力尋租，根據(jù)不斷變換的市場情況來制定更為切實可行的租賃價格，既避免過高的租賃價格導(dǎo)致的租戶流失，又避免過低的租賃價格阻礙經(jīng)營性物業(yè)收益的增長。

科技是管理的助推?！渡虡I(yè)網(wǎng)點資源管理系統(tǒng)》的運用，讓管理又上一個臺階。相比先前的租金收錄臺賬，該系統(tǒng)能更動態(tài)、直觀、全面地反映租金收繳情況。租金逾期提醒系統(tǒng)能第一時間預(yù)警存在租金拖欠情況的租戶，以便盡快應(yīng)對解決，從而更好地完成年度經(jīng)營性物業(yè)年收益目標。通過租戶信用評價系統(tǒng)，將長年存在欠租行為、信用等級低的租戶標注出來，于合同到期后進行逐一清退，為業(yè)態(tài)調(diào)整、提升能級提供科學(xué)的依據(jù)。

在管理模式上，自資產(chǎn)經(jīng)營分公司成立伊始，中環(huán)集團就將“經(jīng)營管理分開”的理念落到實處。資產(chǎn)經(jīng)營分公司做好經(jīng)營性物業(yè)租賃的談判、客戶的維護、門責(zé)制及安全管理等工作；資產(chǎn)管理部則做好租賃合同的審核、中長期租賃合同的國資委報備、經(jīng)營性不動產(chǎn)統(tǒng)計等工作。

這樣的模式使得兩部門各自專精本職工作，最大發(fā)揮能效。另一方面，使得租賃物業(yè)在談判及租金管理上得到了相互監(jiān)督，避免了腐敗苗子的滋生，有效地進行了權(quán)力制約及內(nèi)部控制。

三、通過市場調(diào)研，進行正確的定位和定價

租賃作為一種市場經(jīng)濟下的經(jīng)營活動，首先就是準確定位。包括對自身物業(yè)的準確定位，以及根據(jù)自身物業(yè)的差異情況對各自的目標客戶的精準定位。

在租賃定價上，資產(chǎn)經(jīng)營分公司一年進行兩次市調(diào)工作，按照經(jīng)營性物業(yè)區(qū)位分為幾塊，參照周邊同質(zhì)同類或相近資產(chǎn)的租賃價格，結(jié)合自身物業(yè)的優(yōu)劣勢等基本情況，最終擬定經(jīng)營性物業(yè)租賃價格方案。方案在經(jīng)過資產(chǎn)管理部初審后上報資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，待審核通過后即確定各個地塊的經(jīng)營性物業(yè)租賃審批價格，資產(chǎn)經(jīng)營分公司則以不低于該價格的標準開展經(jīng)營性物業(yè)的出租工作。

同時為了確保市場調(diào)研的客觀性和正確性，公司一般需要2個以上部門或者專業(yè)公司參與，方法上通過電話問詢、現(xiàn)場實地問詢、網(wǎng)上價格查詢以及通過專業(yè)中介公司給出指導(dǎo)租金價格，結(jié)合最近同區(qū)域租賃市場走勢，綜合參考，計算出項目平均租金、租金增長率等。

四、招商及客戶管理

在啟動全面招商前，資產(chǎn)經(jīng)營分公司根據(jù)資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批的租賃價格方案，制定項目【招商方案】（含招商策略、主力店及主要品牌、租賃價格、招商費用預(yù)算、推廣費用預(yù)算等），【招商方案】中應(yīng)注意差別定價策略。差別定價策略包括兩個方面。對需要租賃的物業(yè)根據(jù)租期、租賃規(guī)模、是否單獨承擔(dān)維護費用等，在租金定價上作出區(qū)別，再上報至資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核審批。

在招租渠道上，與多家知名專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)長期保持緊密的合作，利用其市場資源多、業(yè)務(wù)水平高的優(yōu)勢，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。同時運用互聯(lián)網(wǎng)平臺及時發(fā)布招租信息，將中環(huán)集團尚余的空置物業(yè)通過專業(yè)的網(wǎng)站向社會發(fā)布招租信息，最快速地降低物業(yè)空置率。另外，資產(chǎn)經(jīng)營分公司還能憑借人脈關(guān)系發(fā)展招租渠道，以客帶客，發(fā)展優(yōu)質(zhì)的潛在客戶，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。

招商過程中，注重培養(yǎng)招商談判人員的專業(yè)談判技巧。談判過程的順利與否事關(guān)簽約成敗和租約風(fēng)險大小。談判人員需要在對租賃物業(yè)有充分了解的基礎(chǔ)上開展出租談判。談判過程中，要學(xué)會引導(dǎo)客戶，根據(jù)客戶的需求推薦合適的物業(yè)。在具體簽約談判時，要強調(diào)物業(yè)獨有的核心價值以及物業(yè)完備的服務(wù)等附加價值。

五、租金管理

租金管理是對房屋租金在方針、政策、標準、水平、收繳、使用和規(guī)章制度等方面的管理，包括對租金收入的統(tǒng)計、清查、運用等工作。它是房產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，也是衡量房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要標志。中環(huán)集團長期以來租金管理主要經(jīng)驗為以下幾點：

1. 建立租金收繳臺賬。

依據(jù)【租賃合同】及其附件，建立各類租戶的租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并報財務(wù)部確認。對租金收繳情況進行動態(tài)更新，資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組可隨時登陸【網(wǎng)點資源管理信息系統(tǒng)】平臺查看租金收繳情況。該系統(tǒng)的使用使租金收繳明細統(tǒng)計較以往人工計算更為方便，使用者可根據(jù)需要，自行組合，按照不同地塊、不同時段得到不同統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

2. 租金的調(diào)整

資產(chǎn)管理部依據(jù)【租賃合同】和進場確認書，與租戶確定起始計租日，以及首期應(yīng)付租金的支付時間。

每年年初，資產(chǎn)管理部在調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合商圈的發(fā)展態(tài)勢及商鋪自身的經(jīng)營狀況（包括品牌影響力、市場認可度、銷售額、客流等），形成當(dāng)年年度租金調(diào)整方案，交由資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核審批。

3. 建立租金繳納的預(yù)警制度

為及時有效地將應(yīng)收租金收繳到位，使公司經(jīng)營持續(xù)有秩進行，加強管理規(guī)范化，公司建立了租金繳納的預(yù)警制度。預(yù)警制度通過【網(wǎng)點資源管理信息系統(tǒng)】實現(xiàn)自動警報。根據(jù)逾期繳納租金的時間，啟動不同的程序，有效提高了公司的資金回籠率，降低了經(jīng)營風(fēng)險。

六、安全管理

在租賃物業(yè)中安全管理是非常重要的，但是往往被經(jīng)營者忽略的。中環(huán)集團成立了安全生產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，有安全生產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、職能部門、安全管理員等自上而下、分工明確的分級管理體系，建立了一套完善的安全管理制度，同時組建了安全檢查專項小組，負責(zé)開展租賃物業(yè)的日常安全檢查工作。

其中包含：日常安全檢查制度、安全隱患及時發(fā)現(xiàn)制度、安全隱患跟蹤督辦制度、日常管理人員培訓(xùn)制度，從方方面面對安全檢查的類型、帶隊人員、檢查頻率、檢查重點、整改要求、整改反饋、群防群治、崗位培訓(xùn)等都作了具體明確的要求。根據(jù)重大活動的時間節(jié)點進一步做好安保、維穩(wěn)工作。在裝修和日常經(jīng)營期間定期嚴格檢查，發(fā)現(xiàn)問題或安全隱患及時提出整改意見，限期整改，到期復(fù)查，保障整改到位。

（作者系上海桃浦科技智慧城開發(fā)建設(shè)有限公司 副總經(jīng)理 ）