涂悅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。隨著我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家政策的傾斜，市場(chǎng)的深入開放以及大量資本的涌入，房地產(chǎn)正處在一個(gè)勢(shì)不可擋的發(fā)展擴(kuò)張時(shí)期。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來的是一系列問題和挑戰(zhàn)，企業(yè)資金鏈告急，土地供給不足，地價(jià)上漲過快，投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不健全等。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得企業(yè)承受著更大的資金壓力，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身具有開發(fā)資金投入大，投資回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)，營(yíng)運(yùn)資金的使用效率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金按渠道分類，可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金和理財(cái)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金兩個(gè)部分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)運(yùn)資金 渠道 分類

一、引言

對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理簡(jiǎn)單來說就是對(duì)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管理。由于企業(yè)應(yīng)以一定量的營(yíng)運(yùn)資金為基礎(chǔ)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并且營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)可以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平做出反應(yīng)，因此，管理營(yíng)運(yùn)資金是財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分。

基于渠道視角對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行管理是以營(yíng)運(yùn)資金的重新分類為切入點(diǎn)，在將企業(yè)整體營(yíng)運(yùn)資金劃分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金和理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金按渠道的關(guān)系分成采購(gòu)渠道的營(yíng)運(yùn)資金，生產(chǎn)渠道的營(yíng)運(yùn)資金，銷售渠道的營(yíng)運(yùn)資金，這樣的分類可以將各個(gè)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目涵蓋在內(nèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，涵蓋了從土地的取得，到項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、到建設(shè)實(shí)施、銷售及后期物業(yè)管理的全過程。雖然始終圍繞著建筑展開工作，但實(shí)際上它卻是從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金密集，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金重分類，可以清晰的反映出營(yíng)運(yùn)資金在各渠道的分布狀況，為基于渠道管理的營(yíng)運(yùn)資金管理策略和管理模式研究奠定基礎(chǔ)。

二、基于渠道視角的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金分類

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按業(yè)務(wù)性質(zhì)可分為三類，分別是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)，其中投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)統(tǒng)一為理財(cái)活動(dòng)。相應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金按渠道分類，可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金和理財(cái)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金兩個(gè)部分，其中。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金又可以進(jìn)一步細(xì)化為采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金、生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金、銷售渠道營(yíng)運(yùn)資金。這種分類方法既能夠?qū)⒏鱾€(gè)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目涵蓋在內(nèi)，又可以清晰地反映出營(yíng)運(yùn)資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營(yíng)運(yùn)資金管理策略的研究奠定基礎(chǔ)。

1、理財(cái)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的資金具有投入總量大，使用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)不可能完全依靠自有資金來維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，必須靠向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款融資。因此，理財(cái)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金管理目標(biāo)就是在保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金需要的前提下保證企業(yè)具有足夠的流動(dòng)性和償債能力。理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金包括：貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債、應(yīng)收股利、應(yīng)付股利、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、短期借款、應(yīng)收利息、其他流動(dòng)資產(chǎn)、其他流動(dòng)負(fù)債。這些營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目都并不直接參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而主要發(fā)生在企業(yè)的投資和籌資活動(dòng)中，稱為理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金。理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金的計(jì)算公式是：理財(cái)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金=貨幣資金-短期借款+交易性金融資產(chǎn)-交易性金融負(fù)債+應(yīng)收股利-應(yīng)付股利+應(yīng)收利息-應(yīng)付利息+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)-一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+其他流動(dòng)資產(chǎn)-其他流動(dòng)負(fù)債。

2、采購(gòu)渠道的營(yíng)運(yùn)資金

采購(gòu)渠道是連接企業(yè)和供應(yīng)商的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是使建材物資由供應(yīng)商通過商流和物流轉(zhuǎn)移到企業(yè)，在這個(gè)過程中，物流體現(xiàn)為形成的原材料存貨上，商流體現(xiàn)為交易形成的預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)上，而所有這些則構(gòu)成了采購(gòu)渠道的營(yíng)運(yùn)資金。這些都是發(fā)生在采購(gòu)過程中，屬于采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金，其中原材料存貨和預(yù)付賬款的發(fā)生占用了企業(yè)的自有資金，而應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)的方式則占用的是供應(yīng)商的資金，為企業(yè)節(jié)約了資金，并且起到了環(huán)境資金壓力的作用。采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金=原材料存貨+預(yù)付賬款-應(yīng)付賬款-應(yīng)付票據(jù)。

3、生產(chǎn)渠道的營(yíng)運(yùn)資金

生產(chǎn)渠道的營(yíng)運(yùn)資金是指發(fā)生在生產(chǎn)環(huán)節(jié)或與生產(chǎn)過程相關(guān)的營(yíng)運(yùn)資金。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金包括擬開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款。這些都是發(fā)生在生產(chǎn)過程中，屬于生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金。其中在建和擬建開發(fā)產(chǎn)品、其他應(yīng)收款占用了企業(yè)資金，而應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)付款則無(wú)償占用外單位的資金，為企業(yè)提供免費(fèi)的商業(yè)信用，節(jié)約了資金。生產(chǎn)渠道的營(yíng)運(yùn)資金=擬開發(fā)產(chǎn)品+在建開發(fā)產(chǎn)品+其他應(yīng)收款-應(yīng)付職工薪酬-其他應(yīng)付款。

4、銷售渠道的營(yíng)運(yùn)資金

銷售渠道是連接生產(chǎn)者與消費(fèi)者的，是讓商品房流向市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值的通道。房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道的營(yíng)運(yùn)資金是指企業(yè)在商品房銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的資金項(xiàng)目，主要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅費(fèi)。這些都是發(fā)生在銷售過程中，屬于銷售渠道營(yíng)運(yùn)資金。其中應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品占用了企業(yè)資金，而預(yù)收賬款和應(yīng)交稅費(fèi)則無(wú)償占用了外部的資金，為企業(yè)提供免費(fèi)的商業(yè)信用，節(jié)約了資金。銷售渠道的營(yíng)運(yùn)資金=應(yīng)收賬款+應(yīng)收票據(jù)+房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品-預(yù)收賬款-應(yīng)交稅費(fèi)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金按渠道分類，可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金和理財(cái)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金兩個(gè)部分，其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金又可以進(jìn)一步細(xì)化為采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金、生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金、銷售渠道營(yíng)運(yùn)資金。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從渠道管理角度出對(duì)其營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行分類，對(duì)完善和補(bǔ)充房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理理論提供一定的學(xué)術(shù)價(jià)值。

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