胡禮聞

摘要：通過對合肥樓市十多年來發(fā)展態(tài)勢的回顧，結(jié)合2017年合肥樓市行情的現(xiàn)狀分析，試圖以合肥樓市為模本對樓市供給側(cè)改革進行探析。

Abstract： Through the review of the development trend of Hefei property market for more than ten years， combined with the analysis of the status quo of Hefei property market in 2017， this paper tries to analyze the supply side reform of Hefei property market.

關(guān)鍵詞：合肥；樓市；供給側(cè)改革；淺析

Key words： Hefei；property market；supply side reform；analysis

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）24-0078-03

0 引言

買房是中國老百姓心中的頭等大事，房價更是大家關(guān)注的關(guān)鍵問題。經(jīng)歷了2016年一、二線城市樓市瘋狂之后，有些購房者心生疑惑，2017年合肥房地產(chǎn)走勢如何？會不會繼續(xù)調(diào)控？房價是漲還是跌？什么時間才是購房的好時機？

1 合肥樓市發(fā)展回顧

1998年，在全國范圍內(nèi)停止福利分房，商品房從此正式成為產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)行業(yè)進入十多年的發(fā)展繁榮時期，但是2003年開始，房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過熱的跡象，政府頻頻對樓市出手調(diào)控，使得樓市調(diào)控成為經(jīng)年社會熱點；而合肥也走過了十年的樓市調(diào)控歷程。

1.1 1998年-2005年房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

1998年住房改革制度在全國各地推廣，隨之投資房地產(chǎn)的熱潮在神州大地掀起一浪浪的高潮。當年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2118億元，在隨后的十年間，全國房地產(chǎn)投資迅猛增長近10倍。2003年國家首次將房地產(chǎn)行業(yè)確立為“國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)”之一，隨著房地產(chǎn)投資熱潮的到來，房價持續(xù)走高，此時正處于起步階段的合肥樓市的平均房價是2341元/m2。

1.2 2008年金融危機爆發(fā)，房價下跌

2008年金融危機爆發(fā)，并蔓延至全球各國，中國樓市呈現(xiàn)拐點，量價齊跌。為穩(wěn)定樓市，鼓勵商品住房消費，國務院辦公廳于12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。中國政府于2008年11月推出進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的十項措施，初步匡算，實施這十大措施，到2010年底約需投資4萬億元，加上地方政府配套工程投資總共將近有15萬億元，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，并逐步創(chuàng)出新高。以合肥為例，2007年合肥市區(qū)平均房價是3344元/m2，全年商品房賣出7.5萬套；2008年受益于“降息、利率7折和稅費減免”的政策利好，合肥房價上漲13%，全年商品房成交6.7萬套。在2008、2009兩年房貸政策持續(xù)寬松的利好刺激下，到2009年合肥商品房均價達到了4382元/m2，樓市庫存不斷下降，房價持續(xù)上漲；2009年下半年，合肥樓市出現(xiàn)首輪暴漲。

1.3 2009年-2010年迎來首次限貸政策，房價下調(diào)

2010年1月10日，國務院出臺“國十一條”，嚴格管理二套房貸款。4月17日，新國十條出臺，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購政策紛紛出臺以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點。合肥在2010年收緊了房貸政策，但未執(zhí)行限購。年初庫存持續(xù)下跌至階段性歷史最低點，房價在年中漲到階段性最高位，此后庫存上升，房價回調(diào)，止住了上漲勢頭。

1.4 2011年-2013年執(zhí)行限購政策，房價保持穩(wěn)定

2011年重啟限購，一直到2013年嚴格執(zhí)行限購。2012年，國務院發(fā)出通知要求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。2012年初在調(diào)控政策之下，合肥樓市成交一片低迷。2011年-2013年三年中合肥庫存居高不下，2011年開始上升，在2012年達到歷史最頂峰，2013年下降。這3年中，合肥房價處于穩(wěn)定水平。

1.5 2014-2016年政府救市、限購取消，大力去庫存

2014年8月開始，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比增速出現(xiàn)負增長。2014年9月30日央行出臺房貸新政，商品住宅信貸政策的全面松綁，這有利于樓市刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺后，全國各地樓市迎來重大利好，商品房銷量持續(xù)走高。中央多次提出要化解房地產(chǎn)庫存，提出“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格”；2016年春節(jié)前，央行下調(diào)首套房首付比例，非限購城市首套首付最低兩成，全國樓市進入新一輪瘋漲。合肥2014年取消限購，2015年-2016年6月樓市限購限貸政策全面取消，房地產(chǎn)政策達到階段性最寬松，合肥各家樓盤在售價格一天一漲，更有甚者一小時一漲，一次又一次刷新漲價記錄，創(chuàng)造了史上最強漲價潮，不少樓盤一年時間漲幅超過100%。2016年合肥樓市量價齊升，庫存急劇降低，房價加速跳漲，銷量不斷創(chuàng)出新高，全年銷房14419套，其中合肥市市區(qū)共銷售住宅類商品房76501套。

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縱觀合肥樓市十年來的樓市調(diào)控，不難發(fā)現(xiàn)樓市調(diào)控呈現(xiàn)出周期性的模式：房價暴漲——調(diào)控收緊——房價下跌——調(diào)控放開——房價暴漲——調(diào)控收緊——房價下跌……，每一輪調(diào)控放開之后，伴隨著迎來價格上漲。如今，2017年，調(diào)控收緊的周期又來了，這一年開發(fā)商基本會橫盤，合肥樓市基本會量價趨穩(wěn)。

2 2017年一季度合肥樓市調(diào)整中趨穩(wěn)

根據(jù)星空地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年開年以來，在政府多重調(diào)控政策的影響下，合肥一季度住宅市場成交量持續(xù)走低。限購令提高了購房的門檻，導致成交量的下滑，樓市降溫加重了市場觀望情緒。雖然成交量下跌，但合肥的房價卻一直穩(wěn)中有漲，也使得不少剛需和投資客將目光投向了三縣區(qū)域，三縣一季度商品住宅成交量均不同程度領(lǐng)先于合肥九區(qū)部分區(qū)域。

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一季度合肥九區(qū)之中有4個區(qū)域成交量超過400套，分別是新站、包河、瑤海、高新區(qū)，從具體成交區(qū)域來看，新站區(qū)以1380套奪得九區(qū)銷冠，占九區(qū)銷量的34.17%；瑤海區(qū)以498套的銷量位于第二；包河區(qū)以451套的銷量排名第三。縣域方面，三縣累計成交商品住宅3579套，肥西縣以成交1945套奪得第一名。

2017年的“金三銀四”成色不足，合肥房地產(chǎn)市場低迷。從2016年10月開始的合肥樓市調(diào)控從限購、備案價限價，到土地限價，都抑制房價的上漲。合肥房價從去年10月限購以來，房價呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

高漲一輪后，短期內(nèi)合肥房價基本到頂。樓市嚴格調(diào)控之下，一些短線炒房客可能會有追高風險。今年合肥樓市的方向是整個行業(yè)向自住需求之路的平穩(wěn)回歸。從市場表現(xiàn)看，相對于去年，購房者“發(fā)瘋”似的到處看房，一言不合就下定金，甚至連老破小都爆買一空的那波行情，目前合肥樓市交投平淡，市場低迷。

樓市新政調(diào)控之后，合肥市場成交及庫存回歸平穩(wěn)階段，甚至庫存量已經(jīng)超過2016年1月的數(shù)據(jù)。調(diào)控之下，2017年合肥樓市供需兩端在調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

3 供給側(cè)改革助推合肥樓市前行

3.1 堅持“供給、需求、過程”三端發(fā)力，從嚴落實房地產(chǎn)市場調(diào)控

李克強總理在2017年的《政府工作報告》提出，加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。今年，合肥市房地產(chǎn)管理局將堅決保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“供給、需求、過程”三端發(fā)力，從嚴落實房地產(chǎn)市場調(diào)控“十條新政”。同時，立足合肥實際和項目實際，引導非住宅商品房去庫存。建立房地產(chǎn)市場政策研究會議制度和定期報告制度，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析研判，正確引導社會預期。

在商品房市場監(jiān)管上，合肥市將實行房地產(chǎn)開發(fā)項目全程、實時、動態(tài)監(jiān)管，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊網(wǎng)上申報制度。在商品住房預售管理方面，合肥市將研究優(yōu)化新建商品房預售條件，降低房地產(chǎn)開發(fā)市場風險。制定商品房預售許可審批操作規(guī)程，進一步規(guī)范商品房預售行為。對中介行業(yè)加強監(jiān)督，合肥市或全面落實國家、省、市有關(guān)政策措施，研究利用市場化方式激活商品房租賃市場。

3.2 保障房建設(shè)，公租房分配方式方法或有變

今年，合肥市將新增棚戶區(qū)改造安置住房26193套、基本建成9000套（棚戶區(qū)改造安置房5000套、公租房4000套），確保9月底前完成棚改新開工任務，10月底前完成各類保障房基本建成任務。公租房建設(shè)方面，將對2008年以來開工建設(shè)的公租房源實行“臺賬式銷號”管理。深入排查2013-2014年開工建設(shè)的公租房項目竣工、交付和使用，2014年前開工公租房項目分配率達到80%以上。值得注意的是，合肥市公租房分配方式方法或存在變化，越來越多的人將符合申請公租房的條件，努力提高分配入住率。同時，已分配入住保障房的后期管理也會全面加強。今年，合肥市新開工產(chǎn)業(yè)化項目將達到150萬平方米以上。鼓勵傳統(tǒng)施工裝配企業(yè)兼并、重組、合作，加快形成建筑產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)集團，確保裝配式商品住房試點項目順利實施。

3.3 房屋交易管理，建立個人網(wǎng)簽服務快速通道

房屋交易管理方面，合肥市將全面實施存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理，建立個人網(wǎng)簽服務快速通道，保護買賣雙方合法權(quán)益。加強商品房買賣合同網(wǎng)簽備案管理，嚴防違法違規(guī)投機行為。加強與公安、稅務、人社、不動產(chǎn)登記部門協(xié)調(diào)溝通，嚴格執(zhí)行住房限購政策。樓盤表管理系統(tǒng)方面，研究存量房樓盤表整理工作，逐步建立專業(yè)維護和管理隊伍。加強對測繪成果的備案管理，完善房產(chǎn)測繪成果共享平臺。今年，合肥還會出臺進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目車位（庫）銷售管理規(guī)定，盤活企業(yè)資產(chǎn)，保護業(yè)主權(quán)益。

4 結(jié)束語

簡而言之，合肥將堅持以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主，構(gòu)建更加完善的住房市場體系，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，健全房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制。加快發(fā)展住房租賃市場，完善購租并舉的住房制度，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、征收安置房的住房保障體系；推進貨幣化動遷安置等。全面落實房地產(chǎn)市場調(diào)控"十條新政"，合理增加居住用地和住房供應，加快人才公寓建設(shè)，加強公租房分配和入住管理，強化市場聯(lián)合監(jiān)管和輿論引導，真正讓“房子是用來住的，而不是用來炒的”，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。精準調(diào)整土地利用總體規(guī)劃，合理布局項目新增建設(shè)用地。引導房地產(chǎn)市場消費行為，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。理順土地政策、財稅政策和人口政策，正本清源，加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

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