廖曉春

[摘要]中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步擴(kuò)大，而入住的住戶也越來(lái)越多，如何加強(qiáng)對(duì)住戶的收費(fèi)管理，有效幫助小區(qū)健康的發(fā)展，是房地產(chǎn)開發(fā)后一直面臨的問題。筆者主要以住戶物業(yè)費(fèi)的收取作為切入點(diǎn)來(lái)完成對(duì)住戶收費(fèi)情況的探討。對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)機(jī)制一直是小區(qū)開發(fā)中討論的熱點(diǎn)，也決定著物業(yè)企業(yè)的生存。物業(yè)收費(fèi)的機(jī)制從原先的探索期逐步變化為如今的政府價(jià)格期，這對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的完善有著比較積極的意義。而實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)后，需要充分了解市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)及其發(fā)展中的問題，并針對(duì)性的提出一些建議和措施，以規(guī)范對(duì)住戶的收費(fèi)機(jī)制。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)收費(fèi)機(jī)制；問題；對(duì)策 文章編號(hào)：2095-4085（2017）05-0074-02

1物業(yè)收費(fèi)價(jià)格調(diào)整的必要性

1.1決定物業(yè)企業(yè)的生存

合理的收費(fèi)機(jī)制可以幫助物業(yè)企業(yè)收回運(yùn)營(yíng)成本，并且能夠讓物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，員工的工資也能夠得到進(jìn)一步的完善與保障，其對(duì)于凝聚員工的忠誠(chéng)度有著積極意義。在這樣的情況下，小區(qū)住戶也能得到更好的物業(yè)管理，給自己的生活提供更好更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和便利。

1.2維護(hù)所有權(quán)人的利益

將物業(yè)價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，可以約束相關(guān)的收費(fèi)行為，也減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生。合理的收費(fèi)機(jī)制應(yīng)該與具體的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相一致，這樣才能保障住戶的權(quán)利，也能讓其獲得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

1.3促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的良性循環(huán)

合理的價(jià)格機(jī)制適應(yīng)了物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)水平的需求。在良好的水平下，物業(yè)管理上的人才便會(huì)增多，而技術(shù)上也會(huì)有所提高，資金的大量涌入將會(huì)促進(jìn)整個(gè)行業(yè)往積極的方向轉(zhuǎn)型，比如提供技術(shù)改造服務(wù)，更新企業(yè)設(shè)備，這些都將會(huì)為物業(yè)服務(wù)提供積極保障，并且讓所有人享受到更好的服務(wù)體驗(yàn)。

1.4完善市場(chǎng)體系

有效的資源配置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的必然趨勢(shì)，而借助價(jià)格機(jī)制的調(diào)整來(lái)提高企業(yè)的水平是一種比較好的運(yùn)作方式。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)與業(yè)主有非常密切的聯(lián)系，而物業(yè)服務(wù)也是市場(chǎng)體系中的一部分，不斷完善物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)制能幫助市場(chǎng)體系的更好進(jìn)步。

2物業(yè)市場(chǎng)定價(jià)存在的問題

研究定價(jià)機(jī)制對(duì)于保持業(yè)主和物業(yè)的和諧關(guān)系有著很大的幫助。價(jià)格問題涉及到了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的利益，對(duì)于價(jià)格的設(shè)置需要關(guān)注物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主是希望有物美價(jià)廉的服務(wù)，而合理的收費(fèi)對(duì)于保障物業(yè)利益也有極大的影響。如果收費(fèi)過高，而服務(wù)質(zhì)量又跟不上業(yè)主的需求，這樣會(huì)導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生，但如果降低收費(fèi)的價(jià)格，而減少相關(guān)的服務(wù)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也是一種不利的訴求。因此，建立合理的價(jià)格對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是追求的目標(biāo)，也是矛盾解決的重要因素。物業(yè)市場(chǎng)的問題主要還是圍繞價(jià)格和服務(wù)兩者的平衡而出現(xiàn)的，而關(guān)于設(shè)立合理的收費(fèi)金額，需要在物業(yè)收費(fèi)理論的基礎(chǔ)上做相應(yīng)指導(dǎo)，確定價(jià)格形成的因素來(lái)解釋提供的相關(guān)服務(wù)來(lái)源，有利于物業(yè)管理有效的實(shí)踐，降低與業(yè)主之間的摩擦。

3完善物業(yè)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制

3.1物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)化

一般物業(yè)收費(fèi)的規(guī)定是依據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)以及市場(chǎng)定價(jià)兩者的平衡來(lái)決定的，但在具體的實(shí)踐當(dāng)中，我們應(yīng)該知道，開發(fā)商對(duì)物業(yè)公司是有自主選擇權(quán)的，而知名度比較高的物業(yè)公司往往開發(fā)商會(huì)偏向于這幾個(gè)物業(yè)公司，也使得物業(yè)行業(yè)存在一定的壟斷情況，失去了應(yīng)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。因此，要解決這類問題，需要解決開發(fā)商選擇殖民物業(yè)企業(yè)的壟斷選擇，打破這種平衡才能建立市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。物業(yè)管理的品牌形象對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)有非常大的傾向性，因此，知名度較低的企業(yè)也應(yīng)該盡量完善自己的服務(wù)水平，才能為自己贏得更好的競(jìng)爭(zhēng)條件。

3.2建立對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范制度

規(guī)范業(yè)主委員會(huì)可以幫助調(diào)節(jié)物業(yè)管理上的問題。在實(shí)際實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)的建立還存在很多不規(guī)范的地方，它的存在是監(jiān)督物業(yè)日常事務(wù)的執(zhí)行，以此來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)益。如果業(yè)主委員會(huì)沒有得到很好的效用，那么物業(yè)的監(jiān)督便會(huì)失去意義。因此，只有真正建立好業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)章制度，才能促進(jìn)業(yè)主自治權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)公司簽訂相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同，并且對(duì)物業(yè)做出有效的評(píng)價(jià)，這對(duì)于提高物業(yè)自身的知名度也有很大幫助。

4結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的發(fā)展在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)進(jìn)一步提高，因此后續(xù)對(duì)住戶的收費(fèi)需要合理的制度規(guī)范才能保障房地產(chǎn)有效的發(fā)展。政府機(jī)構(gòu)也應(yīng)該加大對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管力度，設(shè)立相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能減少糾紛的發(fā)生，為物業(yè)糾紛提供合法的制度條件才能讓業(yè)主實(shí)現(xiàn)自身的合法權(quán)益。而物業(yè)收費(fèi)上應(yīng)該要在政府指導(dǎo)價(jià)的前提下進(jìn)行制定，過高的價(jià)格很容易造成市場(chǎng)的紊亂，并且激化與業(yè)主的矛盾，產(chǎn)生消極的社會(huì)影響。在對(duì)住戶的收費(fèi)問題上未來(lái)還需要深入的探討和分析，建立完善的規(guī)范制度來(lái)引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)健康的發(fā)展。