市場廣闊 政策助力住房租賃市場迎來大發(fā)展

文 / 本刊記者 吳勇軍 王笑飛 余立群 樊 濬

市場廣闊 政策助力住房租賃市場迎來大發(fā)展

文 / 本刊記者 吳勇軍 王笑飛 余立群 樊 濬

全省住房租賃現(xiàn)場會

中國住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場，其二是租賃市場，其三是住房保障市場。目前交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其是租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，新房租賃市場很少，從而導(dǎo)致住房租賃市場存在大量的供需不匹配、市場不規(guī)范等一系列問題。

住建部領(lǐng)導(dǎo)曾表示，租賃市場的發(fā)育相對于交易市場和住房保障市場這兩個(gè)方面是落后的。目前正在抓緊研究，提出加快住房租賃市場發(fā)展的意見。主要內(nèi)容：一是著眼于法律法規(guī)的建立，體制和機(jī)制的建立，規(guī)范租賃行為。二是著眼于培育市場主體，包括企業(yè)和機(jī)構(gòu)、個(gè)人。還要著眼于政府努力推動這項(xiàng)工作，能夠盡早形成一個(gè)完整的、運(yùn)行有序的租賃市場。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變；2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“要加快住房租賃市場立法?！?017年5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

一系列政策措施密集出臺，在房地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代的大背景下，預(yù)示著住房租賃市場將迎來快速發(fā)展。

我國住房租賃市場現(xiàn)狀：空間廣闊，發(fā)展滯后

房屋租賃市場發(fā)展滯后

根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國住房租賃比例僅有 20.55%，到2010 年我國住房租賃比例僅上升了0.5 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)21.05%，我國住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家。

根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房價(jià)水平越高，帶來的購房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來約維持在30%到35%的水平，而日內(nèi)瓦和柏林其住房自有率僅有不到15%的水平，租賃住房成為這些區(qū)域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面積僅達(dá)72.16 萬平方米，只占當(dāng)年住宅銷售面積的4%，住房自有率水平高達(dá)70%，反映出國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展的滯后和緩慢。

2007年，我國開始對現(xiàn)有的住房制度進(jìn)行調(diào)整和改革，將住房制度的重心轉(zhuǎn)化為關(guān)注低收入人群的住房保障需求。根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，截至2013 年底，我國共籌建保障性租賃住房1425萬套，其中新建1349萬套，占比94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達(dá)到78.4%，共計(jì)1058萬套。我國的保障性租賃住房已覆蓋1057萬戶中低收入家庭，其中廉租房占比約72.8%，在整個(gè)住房保障體系中，實(shí)物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補(bǔ)貼安置的力度也在逐漸提升。

而從國外經(jīng)驗(yàn)來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國約 20%的住房，美國的非盈利性組織出資參與保障性住房建設(shè)資金常年在40%以上。同時(shí)在租賃住房中，如美國等國家只有不到20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會、私營企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司等多元機(jī)構(gòu)提供，相對而言，我國的租賃住房供給體系較為單一。

近日，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)首次發(fā)布《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告，在發(fā)布會上，他提出：目前中國整體上正在快速進(jìn)入到存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化。從三個(gè)指標(biāo)看，我國當(dāng)下的租房市場發(fā)展不足。

第一個(gè)指標(biāo)，租金規(guī)模相對交易規(guī)模的占比低。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2016年中國的房屋交易市場超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規(guī)模只有1萬億元，是整個(gè)房屋交易市場的7%。而國內(nèi)越是房價(jià)高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場的發(fā)展越是不足，供求越不匹配。

第二個(gè)指標(biāo)，租房人群在城市人群中的分布占比非常低，而且在一線城市也不高，全國租房人群占比只有不到20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過40%。

第三個(gè)指標(biāo)，租金收入比低，就是說收入中有多少錢是用于租房的，國外成熟市場通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國內(nèi)還是很低。

房屋租賃市場發(fā)展空間廣闊

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，全國已有2.53億流動人口，預(yù)計(jì)到2020年，流動人口將增至2.91億。這其中有超過1億人有租房需求，租金規(guī)模至少在1萬億元以上，市場潛力可見一斑。

“全國有3150.5萬戶家庭通過市場化途徑租賃住房，占城鎮(zhèn)全部家庭的13.9%?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)權(quán)交易與測量分會秘書長趙鑫明預(yù)計(jì)，到2030年，約2.7億人通過租賃解決住房問題，住房租賃市場潛力巨大。

鏈家發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年中國租賃市場的規(guī)模大約在1.1萬億，2020年將達(dá)到1.6萬億，2025年將達(dá)到2.9萬億，2030年將會超過4萬億。這代表著我國住房租賃市場未來五至十年增速將會非?？臁?/p>

《租賃崛起》報(bào)告指出，中國整體上正在快速進(jìn)入一個(gè)存量房的時(shí)代。存量房市場或者以二手房流通為核心的市場，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。二手房交易大致有5萬億的規(guī)模，租賃有1.1萬億到1.5萬億左右的規(guī)模，加起來超過6萬億。再加上圍繞存量房的城市更新改造，還有大量存量土地的開發(fā)，所以，存量房已經(jīng)是宏觀經(jīng)濟(jì)一個(gè)非常重要的力量之一，也是中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一。

而根據(jù)嗨客調(diào)研測算，2015 年中國租賃市場租金規(guī)模達(dá) 1.15 萬億左右，到 2020 年，中國自有存量住宅將達(dá)到2.5 億套，其中0.9 億套被用于租賃，背后的房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在 150萬億左右。而當(dāng)前我國66%的租賃房源集中在個(gè)人手中，規(guī)模化、集約化程度較低，但也為住房租賃發(fā)展帶來機(jī)遇，未來住房租賃企業(yè)通過集約化管理和專業(yè)化運(yùn)營，有望承接管理個(gè)人、開發(fā)商乃至公租房房源，對外輸出服務(wù)管理。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，房屋租賃市場機(jī)構(gòu)化是大趨勢。從國際市場看，美國租房30%機(jī)構(gòu)化，日本80%機(jī)構(gòu)化，日本租賃市場最大的托管公司大東建托管理的房間數(shù)量超過90萬套，市場占有率接近8%，但中國機(jī)構(gòu)化不到5%。未來，租賃市場會存在開發(fā)商、二手房中介機(jī)構(gòu)，以及專業(yè)機(jī)構(gòu)三者并舉的局面。租賃市場的巨大潛力正被各路資本所看重。目前，不僅鏈家、我愛我家（微博）瞄準(zhǔn)租賃市場，優(yōu)客·共享際、you+國際青年公寓、魔方公寓等品牌也都相繼進(jìn)入這一領(lǐng)域。

中國房地產(chǎn)在接近30年的發(fā)展過程中，新房一直占據(jù)著主角的地位。而在過去兩年最顯著的變化是二手房市場的崛起和中介公司快速的發(fā)展，如今市場已經(jīng)形成了圍繞二手房交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)。而未來5到10年，規(guī)模最大且處于上升周期中，跟消費(fèi)人群緊密相連的其實(shí)是租賃市場。

租房需求爆發(fā)式增長。隨著國人住房觀念的改變，越來越多的人走向租賃市場。根據(jù)鏈家研究院《租賃崛起》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，相對于2014年，我國各年齡階段的人群，租房意愿都在增長，尤其是35歲以下的青年群體，租房意愿更是爆發(fā)式增長。

《趕集網(wǎng)租房報(bào)告》顯示，目前租房市場租房者近七成是85后，近半為90后。參加工作的90后，很多人希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴，部分有可能成為不買房一族。

“年輕人租賃需求不斷升級，傳統(tǒng)租賃市場無法有效回應(yīng)及滿足他們的新型需求。據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對主導(dǎo)，他們更強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和社交化，強(qiáng)調(diào)思想和文化氛圍。”在6月20日召開的河南省加快發(fā)展住房租賃市場現(xiàn)場會上，深圳世聯(lián)行紅璞酒店有限公司總經(jīng)理徐明亮說。

“中國房地產(chǎn)市場從原來增量為主，逐步過渡到存量為主的市場，由原來購買為主的市場，逐步進(jìn)入到購租并舉的市場，在這個(gè)趨勢里，租賃市場的發(fā)展是一個(gè)非常大的趨勢，租房將逐漸成為一種新的生活方式，租賃作為一支重要力量也會快速崛起。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

我國住房租賃市場存在的問題：體系不健全，市場不規(guī)范

近幾年，房屋租賃市場發(fā)展十分迅猛，為各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。但是，住房租賃市場由于缺乏規(guī)范的管理，導(dǎo)致房屋租賃市場問題重重。

一是管理體系無序。從管理主體上看，目前介入房屋租賃管理的政府部門除房地產(chǎn)管理部門外，還有公安、計(jì)劃生育、工商、稅務(wù)等，沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)，造成管理主體的重疊。房產(chǎn)管理部門對房屋租賃的管理方式缺乏強(qiáng)制性，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋租賃不經(jīng)任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，在具體的執(zhí)行過程中缺乏剛性和操作性較強(qiáng)的文件。

二是租賃糾紛不斷。加強(qiáng)房屋租賃管理的一個(gè)最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。目前房屋租賃交易過程中，出租人與承租人普遍對簽訂租賃合同比較重視，但房管部門沒有辦理租賃合同登記備案，未經(jīng)房地產(chǎn)部門登記備案的隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象大量存在，違法建設(shè)、危房出租，給群眾生命財(cái)產(chǎn)安全帶來極大隱患，擅自轉(zhuǎn)租、侵犯房屋產(chǎn)權(quán)人利益等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，引發(fā)的房屋以及配套設(shè)施方面糾紛不斷。

三是管理機(jī)制滯后。目前個(gè)人出租的居住房屋無論是自行出租還是委托房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)代理出租，基本上都處于自發(fā)的、零星的、分散的和無序流動的狀態(tài)。專業(yè)化、集約化程度較差。出租房管理是社會管理和治安管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機(jī)制受到?jīng)_擊。目前因缺乏一個(gè)牽頭協(xié)調(diào)單位和完善的信息通報(bào)制度，以及聯(lián)席會議制度，各部門沒有形成配合協(xié)調(diào)的長效管理機(jī)制，還存在各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋租賃登記備案工作力度不夠，管理起來難度增加。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營方式單一，抑制了房地產(chǎn)租賃市場的整體發(fā)展。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的居住房屋基本上都用于出售，同時(shí)也鮮有房地產(chǎn)企業(yè)購置商品住宅出租的，這種房地產(chǎn)總體市場非均衡性發(fā)展的格局及態(tài)勢是影響住房租賃市場發(fā)展的重要外部環(huán)境，這一外部環(huán)境嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)租賃市場的整體發(fā)展。

對于當(dāng)前我國住房租賃市場存在的問題，住建部副部長倪虹指出：一是現(xiàn)在還缺少專營住房租賃的企業(yè)，也沒有形成規(guī)模。二是租賃市場現(xiàn)在主要是二手房和舊房，一手房租賃市場還比較少。三是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題。四是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)權(quán)交易與測量分會秘書長趙鑫明在6月20日召開的河南省加快發(fā)展住房租賃市場現(xiàn)場會上指出，我國住房租賃市場存在7個(gè)問題：租賃關(guān)系不穩(wěn)定；購租權(quán)益不相同；租賃登記備案效力不明確；租賃機(jī)構(gòu)市場占比率與發(fā)展不適應(yīng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管不得力；交易資金不安全；租賃與轉(zhuǎn)讓不聯(lián)動。

實(shí)際上，現(xiàn)在很多地方的住房租賃市場都是自發(fā)行為，存在大量黑市。黑市就是很多的房主并沒有經(jīng)過房屋管理部門的允許，也沒有進(jìn)行登記注冊，就進(jìn)行房屋租賃活動。這樣的地下租賃大量存在，并且管理人員也很難察覺。有些地方這樣的黑市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了公開租賃的房屋市場，嚴(yán)重影響了房屋租賃市場的正常運(yùn)行。

我國法律規(guī)定，只要是處于盈利目的的房屋租賃都要向國家繳納一定的費(fèi)用。但是，很多的房屋租賃都是那種隱形的租賃方式，管理部門根本不知道哪些是盈利的租賃。房屋的戶主為了避免繳納這樣的費(fèi)用，他們就不會到管理部門去登記。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋租賃公開登記的占房屋租賃的30%左右，國家土地收益也就受到了極大損害。

與此同時(shí)，沒有走合法程序的租賃行為，也會引發(fā)各種各樣的社會問題。雙方當(dāng)事人由于沒有簽訂任何的合同，產(chǎn)生矛盾的時(shí)候就沒有合法的方式解決。除此以外，還造成了租客與戶主之間的矛盾，不利于和諧社會的建立。情節(jié)嚴(yán)重的還會造成嚴(yán)重的社會事故。

促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展：培育市場，立法管理

出臺新政，加快立法

近年來，國家已經(jīng)開始逐步加大對住房租賃市場的關(guān)注。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

鏈家已成為二手房租賃市場的品牌

2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“要加快住房租賃市場立法?！倍痪们埃》亢统青l(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）公開征求意見，其中提到，國家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

讓租房者能夠享有可確定的權(quán)益保障，讓租房不只是退而求其次的被迫選擇，而是也可以擁有穩(wěn)定的居住質(zhì)量。

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；明確出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。然而，房東隨意漲價(jià)，押金不能順利拿回甚至被房東強(qiáng)制趕人等等，都讓租房者難以得到應(yīng)有的權(quán)利保障。住建部此次出臺的管理?xiàng)l例征求意見稿，無疑是一次有針對性的監(jiān)管強(qiáng)化。

征求意見稿還提出，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金，這些都切中了租房者的現(xiàn)實(shí)之痛，也是對租房者權(quán)益保障的明顯傾斜。

另外值得注意的是，征求意見稿還提出鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。這實(shí)質(zhì)上是要讓租房者也能夠享有可確定的權(quán)益保障，讓租房不只是一種退而求其次的被迫選擇，而是像購房一樣可以擁有穩(wěn)定的居住質(zhì)量。在某種程度上，此舉或?qū)⒅厮苌鐣木幼∮^念與房屋觀念。

當(dāng)然，遏制房屋租賃市場的亂象，強(qiáng)化對租房者的權(quán)益保障，除了需要平衡房東與租客之間的權(quán)利，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范和出租房資源的供應(yīng)也必不可少。中介機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢、房屋信息的不透明、中介費(fèi)用過高等，都在客觀上增加了租房者的成本與困擾。因此，對房屋租賃市場的規(guī)范，中介機(jī)構(gòu)顯然是重要一環(huán)。而在出租房的供應(yīng)上，當(dāng)前我們在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上也都還存在著偏差。比如，出租房絕大部分仍是以“散戶”為主，不僅給管理帶來了難度，也增加了租者的權(quán)益保障、安全等風(fēng)險(xiǎn)。此次征求意見稿提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展住房租賃企業(yè)，是為對策之一。而加大廉租房、公租房等公共性租房資源的供給，也是市場化租房資源外的一種必要的補(bǔ)充。規(guī)范房屋租賃市場，保障租房者的應(yīng)有權(quán)益，讓不管是租房還是自己購房，都能夠享有最基本的居住尊嚴(yán)。

部分省市的探索與經(jīng)驗(yàn)

上海：長租公寓市場加速形成。上海是個(gè)人口密、房價(jià)高的一線城市，房地產(chǎn)市場有其獨(dú)特性。上海在“十三五”時(shí)期將建設(shè)“四位一體”住房保障體系，公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區(qū)籌之外，上海還鼓勵(lì)企業(yè)建立企業(yè)型保障住房和人才公寓，讓一些在上海的工作人員或剛從大學(xué)畢業(yè)的年輕人，通過這種方式解決過渡時(shí)期的住房問題，滿足部分企業(yè)的人才安居需求。

另一個(gè)現(xiàn)象是，從2016年開始，上海長租公寓市場加速興起，萬科、龍湖、陽光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群，租金水平與周邊小區(qū)租房價(jià)格接近。憑借較高的性價(jià)比，保持很高的出租率。

同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。分散式公寓的優(yōu)勢在于可以低成本、快速地獲取更多房源，有些來自個(gè)人房源，但大部分房源來自中介，和房主簽訂5年至10年的合同，進(jìn)行長期合作，然后進(jìn)行房屋統(tǒng)一裝修、出租和管理。現(xiàn)在上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前，鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在積極通過租賃等方式籌集房源，用于這類市場化租賃。

鄭州二七區(qū)房屋租賃觀摩會

廣州：公租房覆蓋多層次居住需求。2015年11月，廣州市出臺《來穗務(wù)工人員申請承租市本級公共租賃住房實(shí)施細(xì)則》，將符合條件的來穗務(wù)工人員納入住房保障范圍。廣州也由此開創(chuàng)了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。

事實(shí)上，為讓更多的人才集聚廣州，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發(fā)展”并重轉(zhuǎn)變。除了滿足來穗務(wù)工人員的住房需求，廣州今年還全面啟動了新就業(yè)無房職工公租房分配工作。今年3月1日，《廣州市新就業(yè)無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實(shí)施，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)高新技術(shù)企業(yè)或創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)中的新就業(yè)大學(xué)生、青年專業(yè)技術(shù)人員等基礎(chǔ)性人才。

經(jīng)多年探索，廣州已完善多層次住房保障體系，住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來穗務(wù)工人員和新就業(yè)職工等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套，基本建成保障性安居工程住房7441套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼1693戶，分別完成住房保障年度目標(biāo)任務(wù)的105.43%、115.19%、105.81%。

成都：精準(zhǔn)投放租賃住房用地。今年4月19日，成都市人民政府發(fā)布了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干措施》，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，政府將精準(zhǔn)投放租賃住房用地，旨在鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

據(jù)了解，成都市出臺的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干措施》要求充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，推進(jìn)專業(yè)化住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展，滿足不斷增長的住房租賃需求。同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，支持租賃住房建設(shè)，完善公共租賃住房。

美華房產(chǎn)中介

此外，成都市還通過定期發(fā)布租金水平信息，可以引導(dǎo)租賃當(dāng)事人參考公布的市場租金水平信息，結(jié)合租賃房屋的實(shí)際情況協(xié)商確定具體的租金，減少隨意提高租金價(jià)格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問題。

國外規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場的做法

德國：法律保障租賃雙方權(quán)益。德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規(guī)范著稱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完備的法律法規(guī)使住房市場租賃雙方權(quán)益都得到有力保障。

同其他國家相比，德國住房擁有率相對不高，租房成為許多人的首選和住房市場的重要內(nèi)容，這與租客和房東得到法律保護(hù)密不可分。

根據(jù)德國相關(guān)法律規(guī)定，多數(shù)情況下房東無權(quán)隨意解除租賃合同，除非房東自用。因此，大多數(shù)租客會與房東簽訂五年甚至更久的租房合同，以期減小房租上漲帶來的額外支出。在租賃市場交易環(huán)節(jié)，德國的相關(guān)法規(guī)也充分照顧租客權(quán)益。當(dāng)然，房東的合法權(quán)益也會得到足夠保障。以德國租房較難的城市慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個(gè)人信息，包括工作證明、個(gè)人征信記錄、前房東推薦信等。在退租的時(shí)候，房東有權(quán)要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。如果租客連續(xù)兩個(gè)月沒有把租金付全，業(yè)主可以要求租客搬走，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用約為3000至6000歐元。

此外，租客在租賃關(guān)系開始前一般會交納三個(gè)月房租作為押金；對于名下出租房屋較多的房東，在德國可以購買保險(xiǎn)，以降低房屋空租情況下的損失。由此可見，全面平衡考慮以保障租客和房東雙方權(quán)益也是德國維護(hù)良好租賃關(guān)系的做法。

日本：空置房高企，設(shè)“空置房銀行”盤活。受新建住宅數(shù)量超過新增家庭數(shù)量、人口下降導(dǎo)致住宅需求減少、就業(yè)機(jī)會過度集中于城市以及入住養(yǎng)老院和護(hù)理機(jī)構(gòu)老人增多等諸多原因影響，近年來日本空置房屋數(shù)量不斷增加。據(jù)野村綜合研究所測算，如果政府不采取應(yīng)對措施，到2023年，空置住宅數(shù)量將增至約503萬套。

對此，日本推出了“空置房銀行”?！翱罩梅裤y行”是一種租售配對服務(wù)，與房地產(chǎn)中介類似，一般由地方政府委托的機(jī)構(gòu)運(yùn)營。目前，“空置房銀行”在日本約有500家，房主將空置房在此登記不僅更易找到房客，而且許多“空置房銀行”還向房主提供修繕、改造空置房的補(bǔ)助金。

除了對可用空置房采取措施，日本還在2015年5月開始全面實(shí)施空置房對策特別措施法。該項(xiàng)措施法對存在倒塌等明顯安全隱患、明顯衛(wèi)生問題、缺乏適當(dāng)管理有損景觀、為保證周邊生活環(huán)境而不應(yīng)空置不管的房屋定義為“特定空置房”，并由此采取相應(yīng)規(guī)定舉措。

比利時(shí)：出租許可證制。為保障低收入者等弱勢群體及大學(xué)生租房，比利時(shí)政府采取了兩大措施，一是針對大學(xué)生公寓出租及合租行為實(shí)行“出租許可證制”，二是為低收入人群提供社會保障住房。然而，從實(shí)際情況看，這兩條措施都未取得預(yù)期效果。

所謂“出租許可證制”，是指房東在出租房屋時(shí)需要獲得市政部門簽發(fā)的有關(guān)證明，內(nèi)容涉及衛(wèi)生條件、房屋的結(jié)構(gòu)與安全、防水、通風(fēng)、照明、家具以及電器的安全等。在瓦隆大區(qū)，需要獲得“出租許可證”的是合租房以及面積在28平方米以下的大學(xué)生公寓。

與許多國家一樣，為解決低收入人群的住房問題，比利時(shí)還出臺了“兜底”政策，即提供社會保障住房。以瓦隆大區(qū)為例，社會保障房源約10.2萬至10.3萬套，分別交由64家公司管理。社會保障房根據(jù)申請者的積分來分配。

我省住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀：成績喜人，亟待規(guī)范引導(dǎo)

我省住房租賃市場得到了長足發(fā)展

近年來，省委、省政府高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場。2015年省政府發(fā)布了《河南省房屋租賃管理辦法》（省政府令第167號）。2016年，省委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組將建立購租并舉的住房制度列入我省重點(diǎn)改革事項(xiàng)，出臺了《河南省人民政府關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。今年，省委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組又將加快構(gòu)建市場配置與政府保障、自主購買與市場租賃相結(jié)合的住房體系作為2017年重點(diǎn)工作。

據(jù)了解，我省近幾年在房屋租賃管理方面投入了大量精力，成為全國省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門中為數(shù)不多的大張旗鼓抓房屋租賃管理工作的省份。目前我省18個(gè)省轄市中已有鄭州等8個(gè)城市設(shè)置獨(dú)立的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，安陽、漯河市將房屋租賃管理職能下放到各區(qū)分局，其他8個(gè)城市房屋租賃管理職責(zé)是在房地產(chǎn)交易處或市場處。房屋租賃手續(xù)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目取消后，已有鄭州、平頂山、三門峽等市明確了財(cái)政供給經(jīng)費(fèi)，有力保證了正常工作開展。全省房屋租賃管理工作地位得到加強(qiáng)。

2005年以來，我省每年堅(jiān)持開展房屋租賃管理方面的培訓(xùn)、研討，及時(shí)處理實(shí)際工作中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)問題。采取“走出去，請進(jìn)來”方式舉辦交流、考察活動，加強(qiáng)和其他先進(jìn)省市的溝通和交流。開展以貫徹《商品房屋租賃管理辦法》為主要內(nèi)容的全省房屋租賃知識大賽，開展房屋租賃優(yōu)秀論文評比，創(chuàng)辦了全國房屋租賃方面的第一個(gè)專業(yè)刊物《河南房屋租賃》，都為做好房屋租賃管理工作打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

早在2007年，省住建廳就開始在部分城市開展房屋租賃規(guī)范化管理考核試點(diǎn)工作，提出了“全省房屋租賃管理機(jī)構(gòu)逐步健全，工作機(jī)制基本建立，管理手段和工作面貌明顯改進(jìn)，管理水平和人員素質(zhì)顯著提高，和諧租賃的良好局面初步形成”的階段性目標(biāo)。同時(shí)要求各地房地產(chǎn)管理部門注重管理創(chuàng)新，加強(qiáng)窗口建設(shè)，結(jié)合“放管服”改革，做好服務(wù)群眾“最后一公里”，通過開展人性化、個(gè)性化服務(wù)，由原來的重管理到現(xiàn)在的重服務(wù)，住房租賃窗口建設(shè)取到了明顯成效。目前，全省已經(jīng)有32個(gè)單位取得了“河南省房屋租賃規(guī)范化管理單位”稱號，有力促進(jìn)了房屋租賃管理工作的發(fā)展，工作水平和整體形象有了明顯提升。

記者了解到，2008年以來，我省積極推進(jìn)公租房建設(shè)，共開工建設(shè)116萬套公租房，為解決住房困難群體住房問題提供了有力保障。

得益于河南房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和河南住房租賃市場的巨大空間，越來越多的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投身住房租賃市場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，我省已有從事租房租賃經(jīng)營的各類公寓企業(yè)156家，涌現(xiàn)出了魔飛、青檸、悅?cè)绲仁?nèi)公寓品牌，萬科、龍湖、世聯(lián)等國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)已經(jīng)布局我省住房租賃市場，建業(yè)東英集團(tuán)注資魔飛公寓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)租賃模式，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)嘗試開展住房租賃業(yè)務(wù)，住房租賃市場潛力巨大。

我省住房租賃市場還存在不少問題

近年來，我省住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴(kuò)大，為解決居民居住問題、推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。但與全面建成小康社會、實(shí)現(xiàn)住有所居的要求相比，住房租賃市場發(fā)展還遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。

我省住房租賃市場不管是因工作流動而產(chǎn)生的主動性承租需求還是因買不起住房而產(chǎn)生的被動性承租需求，會有越來越多的人群和家庭進(jìn)入租房市場，是一個(gè)規(guī)模龐大的市場，租賃市場將日益成為經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的動力之一，但我省住房租賃市場存在著供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題：住房租賃業(yè)尚未形成，除少數(shù)幾個(gè)公寓企業(yè)外，還缺少規(guī)?；?、專業(yè)化的市場供給主體；住房租賃的數(shù)量和品質(zhì)滿足不了承租人要求；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，當(dāng)事人權(quán)益得不到保護(hù)；出租房屋存在大量安全隱患；租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失；缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系及信息溝通和交易媒介服務(wù)。

我省住房租賃市場未來發(fā)展：多措并舉，開創(chuàng)新局面

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》是規(guī)范住房租賃行為、穩(wěn)定租賃關(guān)系的重要立法。截至目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部征求意見已結(jié)束，將轉(zhuǎn)入下一立法程序。

據(jù)了解，下一步，我省也將結(jié)合條例立法，加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范租賃行為。除了強(qiáng)化住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、建立住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案之外，河南最新的“住房租賃合同范本”即將推廣使用。

魔方公寓在各大城市紛紛落戶

參與范本研究的河南薈智源策律師事務(wù)所高級合伙人王建軍介紹道，示范文本由十四條通用條款和八個(gè)附件組成，對房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出了明確的約定，屆時(shí)各地可根據(jù)具體情況參照這一范本進(jìn)行調(diào)整。

不僅如此，我省正在開發(fā)和建設(shè)房屋租賃業(yè)務(wù)管理和服務(wù)平臺。該平臺將實(shí)現(xiàn)省、市、縣數(shù)據(jù)連接。具體表現(xiàn)為，以網(wǎng)站、手機(jī)App、社交網(wǎng)絡(luò)公眾號等為信息門戶，并與住建、工商、公安、價(jià)格、征信等系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，對市場參與各方的身份信息、資格信息、標(biāo)的信息、信用信息等進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)認(rèn)證。

通過這一大平臺運(yùn)作，制定房屋租賃交易標(biāo)準(zhǔn)，不符合標(biāo)準(zhǔn)的，網(wǎng)簽不予通過。在這個(gè)平臺上面，還可以查驗(yàn)房源真實(shí)信息，以及查看住房租賃企業(yè)、房屋租賃經(jīng)紀(jì)、出租人、承租人等信用信息。租賃雙方可直接在平臺上簽約和交易備案，網(wǎng)簽與交易流程都比較便捷。而且還要通過對出租房源、出租資格、出租期限、指導(dǎo)租金、合同條款、交易流程等的設(shè)計(jì)，制定交易標(biāo)準(zhǔn)，不符合交易標(biāo)準(zhǔn)的信息無法提交，網(wǎng)簽不予通過。

在培育市場供應(yīng)主體方面，我省也將出臺一系列政策措施。如鼓勵(lì)各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)，提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。據(jù)了解，下一步，我省將積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，在住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)增值稅稅率、試行消防申報(bào)審批綠色通道、對規(guī)模以上住房租賃企業(yè)補(bǔ)貼、明確商改租政策、公租房等政策性房源市場化運(yùn)作等方面加強(qiáng)研究，為住房租賃企業(yè)提供發(fā)展的良好環(huán)境。

同時(shí)，也將在鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營等方面開展一系列工作。

為了解決市場存在的供需不平衡的現(xiàn)狀，我省也將加大住房租賃市場供應(yīng)。一是鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社會團(tuán)體、個(gè)人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)出租。二是鼓勵(lì)新建租賃住房。適時(shí)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。三是允許改建房屋用于出租。落實(shí)好商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的各項(xiàng)政策，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后按間出租。

“將滿足居民自住需求以外的安置用房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場，可由政府以購買服務(wù)的形式，統(tǒng)一承租后用于住房保障?！睋?jù)了解，我省公共租賃住房方面也將采取相應(yīng)措施，加大保障力度，擴(kuò)大公租房保障范圍，實(shí)施公租房貨幣化，盤活公租房資產(chǎn)，整合安置房資源。

2017年6月20日，全省加快發(fā)展住房租賃市場現(xiàn)場會在鄭州召開，會議對我省下一步的住房租賃市場工作進(jìn)行了具體部署，種種跡象表明，我省住房租賃市場將迎來快速發(fā)展。