點燃都市人心中的希望
——世聯(lián)紅璞的詩和遠(yuǎn)方

紅璞公寓效果圖

自2014年雷軍將一個億大手筆地投向長租公寓領(lǐng)域以后，長租公寓立馬站上了投資的風(fēng)口。與其說雷軍的這筆投資將大眾的視線成功引向長租公寓市場，倒不如說這是中國房地產(chǎn)從增量走向存量的一個標(biāo)志性事件。進(jìn)入了房地產(chǎn)的下半場，各股力量都深諳這有著200萬億規(guī)模的存量市場會有著怎樣的爆發(fā)力，而長租公寓只是各個企業(yè)角逐這個龐大市場的一個戰(zhàn)場而已。

起步于2015年的世聯(lián)紅璞是房地產(chǎn)綜合服務(wù)商世聯(lián)行深耕存量市場的一大利器。截至2016年底，世聯(lián)紅璞已布局全國25個城市，簽約項目超過150個，在運營項目超過100個。

一、“祥云戰(zhàn)略”引領(lǐng)世聯(lián)未來20年發(fā)展

世聯(lián)行，成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2009年8月28日，在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過20多年的發(fā)展，世聯(lián)行現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，擁有71家分支機(jī)構(gòu)，超過25000名員工，服務(wù)遍及19個國家、 172個城市，為5000多個房地產(chǎn)項目提供高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

2014年初世聯(lián)行宣布轉(zhuǎn)型，“祥云戰(zhàn)略”正式啟動。轉(zhuǎn)眼三年，世聯(lián)已初步形成覆蓋交易、運營、投資等涉及資產(chǎn)全生命周期的服務(wù)價值鏈。

二、大資管業(yè)務(wù) 盤活存量資產(chǎn)

世聯(lián)資管于2017年成功掛牌新三板（股票代碼：870464），在辦公、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、旅游四大領(lǐng)域提供全生命周期全鏈條服務(wù)體系。

世聯(lián)資管包括三大業(yè)務(wù)板塊：工商物業(yè)運營、顧問咨詢、工商物管。工商物業(yè)運營即創(chuàng)新存量物業(yè)，最大化挖掘物業(yè)價值，打造集工作、社交、娛樂、消費、體驗等為一體的復(fù)合型工商物業(yè)，實現(xiàn)全鏈條集成運營服務(wù)；顧問咨詢即原世聯(lián)顧問業(yè)務(wù)，作為為地方政府、開發(fā)商等機(jī)構(gòu)客戶提供政策建議、土地規(guī)劃建議、項目開發(fā)策略等的咨詢服務(wù)平臺，貫穿于由土地到資產(chǎn)退出的各階段；工商物管主要以工商物業(yè)及都市型產(chǎn)業(yè)園為服務(wù)標(biāo)的，提供物業(yè)管理及附加服務(wù)。世聯(lián)行目前管理面積600萬平方米，旗下安信行通過9001、14001、18001三大體系認(rèn)證，全面貫徹實施EHS管理體系，服務(wù)21家上市公司總部。

三、從后來者到集中式長租公寓品牌風(fēng)云榜TOP4

“長租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理?！比f科高級副總裁譚華杰如此認(rèn)為。而對于入局的大型房地產(chǎn)品牌來說，如何做資產(chǎn)管理，則是關(guān)乎盈利、關(guān)乎未來的問題。在這個問題上，世聯(lián)行有著清晰的規(guī)劃。

世聯(lián)行旗下出租公寓品牌——世聯(lián)紅璞，專注為解決中國房地產(chǎn)存量物業(yè)空置問題而生的創(chuàng)新平臺，瞄準(zhǔn)青年租房市場，致力于為都市青年打造追夢的港灣，為城市白領(lǐng)提供設(shè)計、質(zhì)感、樂趣的居住體驗。世聯(lián)紅璞背靠上市公司世聯(lián)行的強(qiáng)大資源，繼2015年8月廣州第一個集中式項目落地一線城市后，目前又以二線城市為據(jù)點，短短一年半的時間，已成功完成25個城市布局，簽約項目超過150個。

長租公寓市場這么火，世聯(lián)紅璞如何在市場中保持競爭力？很大一部分原因是世聯(lián)行原有的強(qiáng)大資源作為支撐。紅璞公寓作為世聯(lián)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的新品，借助其原有的產(chǎn)品策劃能力、收房能力、銷售基礎(chǔ)、資產(chǎn)拓展能力、企業(yè)資源等等，實現(xiàn)了全國化的快速拓展。4月份邁點品牌指數(shù)MBI共監(jiān)測集中式長租公寓品牌53家。品牌指數(shù)在300以上有2家品牌；品牌指數(shù)在100～300之間的有6家品牌。作為公寓市場的后來者，世聯(lián)紅璞公寓排名第四，品牌指數(shù)為252.86。

四、高頻多城聯(lián)動的社群活動

世聯(lián)紅璞致力于打造有溫情、可以開派對的場景式社區(qū)公寓。目前借助于服務(wù)、資源以及社交三大平臺，世聯(lián)紅璞正在營造自由、關(guān)懷、分享的部落文化社區(qū)，希望能通過人群、服務(wù)、場景串聯(lián)為都市人提供美好而有趣的生活。

紅璞公寓實景圖

世聯(lián)紅璞采取“高頻+多城聯(lián)動”的玩法，選取青年人偏愛的多類型活動主題，邀約全國多城璞客（世聯(lián)紅璞租客的稱呼），共話青春嗨翻天。世聯(lián)紅璞每周都會舉辦主題社群活動，以6月為例，KTV狂歡夜、品酒會、戶外采摘節(jié)、百人瑜伽等活動，場場都是嗨爆全場，引來璞客瘋狂拍照記錄精彩瞬間。與此同時，品牌類的活動25城城市標(biāo)記設(shè)計大賽也同樣引來大家積極參與，后臺投稿紛至沓來。對于這類社群和品牌活動，接下來，世聯(lián)紅璞表示還會繼續(xù)策劃這類社群和品牌活動，以增強(qiáng)璞客與世聯(lián)紅璞品牌的黏性，以及璞客和璞客之間的社交聯(lián)系。

在推行高頻的社群活動的同時，世聯(lián)紅璞也在通過自身快速的布局獲得客戶需求的數(shù)據(jù)沉積。對此，聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生表示，規(guī)模是基礎(chǔ)，沒有規(guī)模很難有數(shù)據(jù)支撐，會不知道客群真正的需求點。租客是流量，規(guī)模是基礎(chǔ)，只有達(dá)到流量的情況下，才能形成品牌的價值。未來，世聯(lián)紅璞還將繼續(xù)挖掘服務(wù)的紅利以及大都市圈的布局，只為給更多空巢青年提供美好的租房體驗。

五、紅璞在鄭州

近年來，鄭州逐漸成為中原區(qū)域的重要樞紐，更是在去年12月成為國家規(guī)劃的第7大城市中心，人口大量涌入，長租市場飛速崛起，政府更是以開放姿態(tài)，大開政策紅利之門。面對魔飛、悅?cè)纭⒚准?、和和寓等長租公寓競爭對手，世聯(lián)紅璞在鄭州的發(fā)展不可謂不強(qiáng)勁：2016年10月簽約首個項目，2017年上半年簽約項目超過5個，目前已上線運營房間800間，預(yù)計2017年底簽約10000間。

中國步入存量房時代，但目前房屋租賃的市場占有率僅占6%，有人分析租金收益率與項目的開發(fā)成本并不成正比，世聯(lián)為什么要做租房公寓？公司長租公寓業(yè)務(wù)收入、成本產(chǎn)生的時間節(jié)點與世聯(lián)傳統(tǒng)的代理銷售業(yè)務(wù)、顧問咨詢業(yè)務(wù)都不相同。根據(jù)公司對單獨一間公寓假設(shè)經(jīng)營十年，以純租金差計收入的情況所進(jìn)行的測算，運營一間公寓的稅前利潤率在其運營第一年預(yù)計會虧損30%～40%，公寓業(yè)務(wù)的第2年，公寓項目的出租率會逐步提高，直至穩(wěn)定在90%或更高的水平，房租隨時間推移所呈現(xiàn)出的上漲趨勢和服務(wù)收入提高，從第三年開始，公司公寓運營將逐步實現(xiàn)盈利。由于公司經(jīng)營的長租公寓的收房合約周期大部分在十年以上，經(jīng)過測算，單個十年以上公寓項目的平均稅前利潤可以接近15%，公寓業(yè)務(wù)聯(lián)同世聯(lián)裝修、金融和交易業(yè)務(wù)，有望成為本公司業(yè)務(wù)協(xié)同閉環(huán)業(yè)務(wù)。公寓對世聯(lián)而言，是一個戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，是世聯(lián)的第二大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，是世聯(lián)疊加服務(wù)的最佳場景。

六、三大合作方式共享2.5萬億租房市場

世聯(lián)紅璞經(jīng)過2年探索，在與政府、國企、村委、 二房東、開發(fā)商等合作中，探索出3大集中式房源解決方案：包租（簽署包租協(xié)議，紅璞投資前期一次性成本及運營成本，每月支付保底租金 ）；合作經(jīng)營（運營收益分成，紅璞與大業(yè)主共同投資，經(jīng)營收益分成）；委托管理（大業(yè)主與紅璞簽訂委托管理合同，紅璞作為運營服務(wù)提供商，不承擔(dān)運營風(fēng)險，大業(yè)主承擔(dān)所有前期一次性投入及運營成本，運營收益為業(yè)主所有，紅璞收取管理服務(wù)費）。合作物業(yè)類型包括：村屋、廠房、寫字樓、還遷房、 商業(yè)、小產(chǎn)房、農(nóng)民自建房、人才公寓、公租房、 倉庫、宿舍、舊酒店、住宅底商等。世聯(lián)紅璞公寓期待與您共享2.5萬億租房市場！

未來，世聯(lián)紅璞將繼續(xù)秉持“點燃都市人心中的希望”的企業(yè)愿景發(fā)展壯大，為更多的都市青年解決租房問題。