夏丹

地產(chǎn)成交持續(xù)放緩，開發(fā)投資步入下行通道。

5月，中國房地產(chǎn)成交和房企到位資金增速繼續(xù)回落，開發(fā)投資增速首次“剎車”。預(yù)計下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動，市場成交同比持續(xù)放緩；到位資金增速將繼續(xù)縮窄，房貸利率可能明顯上調(diào)；開發(fā)投資增速步入下行階段，但跌幅不會太大。

市場成交持續(xù)放緩，庫存結(jié)構(gòu)矛盾待解

當前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出。隨著調(diào)控效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，市場預(yù)期逐漸由疑問被引導(dǎo)向認同并習慣這種節(jié)奏，更多緊縮政策的出現(xiàn)和調(diào)控范圍的擴容也多在市場預(yù)期之中。目前需求趨于觀望，市場成交增速大幅回落。1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。相比去年4月的高點，兩項銷售指標增速回落幅度分別達22.2和37.4個百分點。5月70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比增長0.75%，較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續(xù)大幅下挫，二線城市與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續(xù)擴大。房價同比連續(xù)第五個月放緩，收窄至9.68%。

預(yù)計十九大前行業(yè)政策難有松動，對熱點城市維持嚴厲，成交同比回落態(tài)勢將在下半年延續(xù)。交易量的萎縮也會帶來價格預(yù)期向下反轉(zhuǎn)，房價增速也與成交類似，呈現(xiàn)一二線增速“低頭”、三四線相對平穩(wěn)的分化走勢。

如何評價當前的庫存水平，是表征上的緩解，還是結(jié)構(gòu)性的扭轉(zhuǎn)？對此筆者認為前者多于后者。今年前5月商品房待售面積下降了3521萬平方米，從去年初的最高點累計至今減少了7913萬平方米，確實取得了一些成效。但是結(jié)構(gòu)性矛盾還沒有得到根本解決。以數(shù)據(jù)相對完整的22個重點城市和其他城市的庫存變化粗略對比來看，重點城市庫存自去年初一路下降，而其他城市則較基期多有增加。銷售火爆的三四線城市更多是分布上“散點開花”，體量上“滄海一粟”。除城市圈中心周邊的強三線城市以外，其他大多還未走出高庫存陰霾，并且對行政政策的依賴性較強，需要一些定力和耐心。下半年在政策驅(qū)動下三四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對總體銷售形成一定支撐。

按揭規(guī)模占比雙降，房貸利率明顯上調(diào)

從開發(fā)企業(yè)到位資金來看，1-5月份同比增長9.9%，增速一年內(nèi)縮窄了6.9個百分點。在各項資金來源中增速下降最明顯的當屬個人按揭貸款，1-5月份增速僅8.6%，較去年同期降幅多達約50個百分點。房企主要融資渠道均有不同程度的限制或收緊，到位資金增速將繼續(xù)縮窄。

去年銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%，出現(xiàn)過度擴張傾向。今年金融行業(yè)“去杠桿”遏制住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。同時疊加市場流動性趨緊、資金成本上升，倒逼銀行通過提高定價的方式重新配置資產(chǎn)。預(yù)計今年個人住房貸款規(guī)模和占比雙雙下降，重點地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調(diào)。

地產(chǎn)投資先揚后抑，增速步入下行階段

1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，是年初以來的首次增速回落。預(yù)計下半年房地產(chǎn)投資增速趨于下行，空間相對有限。

房地產(chǎn)投資增速下行趨勢已經(jīng)確立。商品房成交同比增速下行已滿一年，這次開發(fā)投資相對成交的滯后期比以往更長，自年初起逆勢上升，直到5月才有“剎車”跡象。這其中有土地市場補庫存的原因，也有來自三四線棚改貨幣化安置的強支撐。然而在行業(yè)下行的小周期中，房地產(chǎn)投資在上半年出現(xiàn)的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑必然拖累后續(xù)開發(fā)投資，金融監(jiān)管的加強和資金鏈的不斷收緊也將形成硬約束。預(yù)計房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)“先揚后抑”的局面，在二季度高點后即將見頂回落，結(jié)束與銷售及到位資金增速的背離走勢。

不過開發(fā)投資情況不會太差，增速為滑落而非跌落。這主要得益于土地供應(yīng)規(guī)模的擴大。在熱點城市，土地市場的熱度主要取決于政府推地的數(shù)量。盯住消化周期調(diào)節(jié)用地供應(yīng)的“以需定供”新政出臺，為緩解熱點城市供地“饑渴癥”提供了依據(jù)，其中也包括庫存下降較快的三線城市。今年以來，土地成交面積增速一改數(shù)年徘徊在零值以下的頹態(tài)，1-5月份同比增長了5.3%，強三線城市土地溢價提升。同時，與以往“齊明齊晦”的態(tài)勢不同，在抑泡沫和去庫存并行的背景下，開發(fā)投資更似“東方不亮西方亮”，不少房企將目光轉(zhuǎn)向了以去庫存為依托的部分三四線城市。土地購置和去庫存政策的對沖，將減緩開發(fā)投資增速下降的速度，下行空間相對有限，預(yù)計全年增速在5%左右。

長效機制再響號角，住房租賃改革起航

繼去年國務(wù)院關(guān)于建立購租并舉住房制度的意見出臺后，時隔一年住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，打響了針對住房市場供給側(cè)改革的第一槍。目前中國流動人口達2.45億，且在總?cè)丝谥械恼急瘸噬仙厔?，必然產(chǎn)生過渡性或長期性的租房需求。按城鎮(zhèn)人口7.9億人、房屋自有率70%、人均居住面積30平方米、平均租金30元/平方米/月保守估計，中國住房租賃市場容量可達上萬億級。

緣何租房未能成為主流？固然由傳統(tǒng)觀念、“丈母娘效應(yīng)”催化的“特剛需求”是一個重要理由，但更關(guān)鍵的原因在于供給沒有跟上。一方面供給少，住宅租賃市場規(guī)模遠不及住宅銷售。以上海為例，其租房市場在國內(nèi)相對發(fā)達，但去年底地方統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海住宅出租面積尚不足商品住宅和二手住宅銷售面積的1/36。另一方面專業(yè)的供給更少，租賃房源普遍呈現(xiàn)“小而散”的特征，以個人為主體進行供給的能力有限，缺乏大規(guī)模供應(yīng)且專業(yè)化運營的機構(gòu)。新法規(guī)即從供給側(cè)源頭鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，以提供高品質(zhì)、規(guī)范化的服務(wù)。

租賃關(guān)系問題也是困擾租房市場發(fā)展的一大痛點，針對承租人常被“東驅(qū)西趕”以及“黑中介”“假房東”“霸王條款”等亂象，新規(guī)加強了對承租人權(quán)益的保護，細化到租期、租金、居住證等，并鼓勵簽訂長期住房租賃合同，有利于提升需求方的住房租賃意愿。此外，對于住建主管部門、房產(chǎn)管理部門及地方政府等各監(jiān)管主體的職責也做出了明確的劃分，為培育住房租賃市場提供規(guī)范安排和監(jiān)管保障。

當然重點還需看政策的推進和落實，在此過程中還要至少考慮兩個問題：一個是提高住房租賃市場的資本吸引力。中國住房購租兩個市場長期存在“定價倒掛”的現(xiàn)象，削弱了租賃市場對資本的吸引力。特別是在房價快速上漲下，核心城市二手房租金回報率已跌至2%以下，遠低于發(fā)達國家5%-10%的水平。另一個是直接有效地約束出租人行為。強化契約精神的軟環(huán)境往往需要系統(tǒng)配套的硬約束。這就要建立健全社會信用體系，將租房行為納入個人征信系統(tǒng)考量。