我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道探析

【摘要】我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的資金主要來源銀行貸款。銀行在某種程度上限制了商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道。如果資金鏈出現(xiàn)問題，商業(yè)地產(chǎn)將也受到波及。本文講述了我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道目前階段，分析存在問題的原因，并研究商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)融資渠道 分析

一、引言

我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)正在逐漸增加。商業(yè)地產(chǎn)是一種相對(duì)獨(dú)立的新產(chǎn)品，并得到了社會(huì)的高度關(guān)注。迄今為止，商業(yè)地產(chǎn)在我國已有十多年的歷史?，F(xiàn)如今，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已到巔峰。土地和商業(yè)的結(jié)合，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。

二、商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)包括餐飲、娛樂、休閑等包含多種用途的房地產(chǎn)，是一種新形式。商業(yè)地產(chǎn)綜合性的行業(yè)和以往的房地產(chǎn)有很大區(qū)別。萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的例子。在我國已建設(shè)68家。

三、商業(yè)房地產(chǎn)融資存在的問題

（一）融資困難，渠道單一

資金鏈?zhǔn)巧虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。在過去的開發(fā)中，銀行貸款基本上涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)使用的整個(gè)過程。銀行是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵發(fā)展也是一個(gè)重點(diǎn)。過度依賴銀行貸款，在早期發(fā)展還是在之后的操作，都會(huì)存在隱患，如果業(yè)績(jī)不能達(dá)到效果，就不能維持正常的利潤(rùn)和損失[1]。不利于發(fā)展并且增加了風(fēng)險(xiǎn)管理。單一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)渠道將是制約發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。

（二）資金規(guī)模大，融資周期長(zhǎng)

商業(yè)地產(chǎn)在建筑、裝飾等建筑上的標(biāo)準(zhǔn)十分的嚴(yán)格。這說明在商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)不但要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還要增加產(chǎn)業(yè)價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅前期投資金額比較大，而且經(jīng)營模式也有缺點(diǎn)，出租發(fā)揮不了自己的價(jià)值。同時(shí)也限制了房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)效益。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中必須要解決回收期長(zhǎng)和資金大兩個(gè)因素，否則會(huì)影響其價(jià)值。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)大，籌資成本高

在所有投資中住宅房地產(chǎn)開發(fā)較為安全，商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)比較高。因?yàn)樗Y金回收期比較長(zhǎng)。在這個(gè)過程中會(huì)出現(xiàn)許多無法預(yù)見的問題。在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的過程中有很多的不能控制的因素和困難，充滿了風(fēng)險(xiǎn)。如果在融資其中一個(gè)階段出現(xiàn)問題那么回收成本和融資金額也會(huì)變得困難，甚至還會(huì)增加金額。

四、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析

在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中，融資渠道是尤其重要的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有著關(guān)鍵影響。開展多種形式的融資，可以降低風(fēng)險(xiǎn)性。我們的首要目標(biāo)就是將銀行金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低并降低商業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（一）擴(kuò)大上市融資，發(fā)行公司債券

從現(xiàn)在情形來看，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)比較困難，由于方式的過于單一。有些融資方式十分不錯(cuò)，比如上市融資的方式，但是卻不符合我國的國情。因?yàn)閷?duì)商業(yè)地產(chǎn)公司有明文規(guī)定。鑒于目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好勢(shì)頭，監(jiān)督部門可以放寬政策讓一些強(qiáng)大的公司在海外上市發(fā)展，融資方式不再單一，還可以獲得相應(yīng)的融資。這種形式使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有了資金鏈，大現(xiàn)金周轉(zhuǎn)也快。從我國的現(xiàn)狀考慮，可以改變?nèi)谫Y方式發(fā)行公司債券，債券融資期限比較長(zhǎng)，利率比銀行貸款利率低，可以把資金分散不再集中，還可以直接自己融資更可以委托其他機(jī)構(gòu)資助。

（二）實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化，面向大眾籌措資金

資產(chǎn)證券化是一種靠譜實(shí)用的融資渠道。它具有很多的特點(diǎn)：投資成本低，風(fēng)險(xiǎn)性較低，回報(bào)高等等，所以資產(chǎn)證券化得到了全球各國的肯定，并廣泛應(yīng)用，盡管商業(yè)地產(chǎn)是一種新的產(chǎn)業(yè)模式。但這是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)。因此可以形成穩(wěn)定的資金鏈操作階段。這是非常有利于商業(yè)地產(chǎn)融資。但是，資產(chǎn)證券化融資仍處于初始階段，技術(shù)方面還不是很成熟，所以使用應(yīng)用涉及面在我國商業(yè)地產(chǎn)融資仍相對(duì)較低。

（三）融入保險(xiǎn)投資

我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)腳步的不斷前進(jìn)。新的商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道具有很多優(yōu)點(diǎn)：穩(wěn)定性很好，使用周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)的保險(xiǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資需求[2]。是近年來一個(gè)新的融資渠道，中國的保險(xiǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展，據(jù)有關(guān)專業(yè)人士推測(cè)，中國的保險(xiǎn)行業(yè)有一個(gè)巨大的市場(chǎng)在亞洲，良好的前景和未來，把它放在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是一種新的體驗(yàn)。許多國家已經(jīng)意識(shí)到一體化的商業(yè)房地產(chǎn)投資和保險(xiǎn)。而后者前期投資金額數(shù)量是非常多的。至于我國來說。保險(xiǎn)投資在商業(yè)地產(chǎn)剛開始，相對(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)。仍然需要向國外成功案例學(xué)習(xí)和參考。使我國商業(yè)地產(chǎn)和保險(xiǎn)達(dá)到一個(gè)共同盈利的局面。從我國泰康人壽保險(xiǎn)參與商業(yè)地產(chǎn)投資。買了兩個(gè)高商業(yè)價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。金額涉及巨大。所以，商業(yè)地產(chǎn)投資和保險(xiǎn)行業(yè)兩者以后共同發(fā)展具有很大的可能性。

（四）引進(jìn)外資推動(dòng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步

想要推動(dòng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)步，必須有一個(gè)好的策略，積極引進(jìn)外國資金。外資不僅僅可以解決商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金。還能促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展業(yè)務(wù)。先進(jìn)的管理模式，使我國的金融體系的不斷發(fā)展和加速建設(shè)。在未來的發(fā)展中，使我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更加標(biāo)準(zhǔn)化。

五、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。發(fā)展的方向是多樣性的。商業(yè)地產(chǎn)要考慮到資金的來源的因素，要保證資金具有一定的安全性。在項(xiàng)目分析的時(shí)候要考慮和理解融資渠道的特點(diǎn)。結(jié)合融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)。然后選擇一個(gè)因地制宜的融資渠道，它直接關(guān)系的融資成本，而且真正的決策應(yīng)該結(jié)合他們的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)進(jìn)行分析和考慮并結(jié)合實(shí)際，最終確定渠道并繼續(xù)發(fā)展[3]。我國商業(yè)地產(chǎn)不斷地在發(fā)展和進(jìn)步，我們需要不斷地改進(jìn)和完善我國的商業(yè)地產(chǎn)，這樣才能繼續(xù)下去。

參考文獻(xiàn)

[1]經(jīng)玉鵬.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探析[J]文摘版：經(jīng)濟(jì)管理，2015（4）：280-280.

[2]汪文忠.我國房地產(chǎn)創(chuàng)新性融資渠道分析[J]住宅與房地產(chǎn)， 2015（Z2）：64-65.

[3]劉斌.我國商業(yè)地產(chǎn)公司融資模式分析——以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為例[J].江蘇商論，2015（17）：257-258.

作者簡(jiǎn)介：胡佳焱（1985-），女，江西南昌人，中級(jí)會(huì)計(jì)師。