房地產(chǎn)價格影響因素分析及政策建議

趙瑋

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比越來越大，房地產(chǎn)價格問題成為關(guān)系國計(jì)民生的重要因素，本文通過梳理近年來的研究成果，介紹了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，從GDP增速、利率、宏觀政策三個方面分析了房地產(chǎn)價格的影響因素，并為我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展提供了政策建議。

從上世紀(jì)末我國住房商品化改革以來，由于城市化的快速發(fā)展和大規(guī)模勞動力向城市流動，城市住房需求逐漸增加。隨之而來的是我國房價的持續(xù)上漲，從2002年至今，全國房屋銷售均價上漲了近兩倍，部分一線城市，如北京、上海、深圳等，甚至上漲了三倍左右。這樣快速的房價上漲，一方面造就了一個巨大的灰色產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，大批投機(jī)者在房價上漲浪潮中獲得了巨額利潤，將房價“炒”得越來越高；另一方面，房價上漲的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國通貨膨脹率和經(jīng)濟(jì)增長率，將引發(fā)貧富差距加大和其他社會問題。因此，深入、清楚地研究影響房地產(chǎn)價格的影響因素及其背后的問題，將對我國的房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有一定的理論指導(dǎo)意義和實(shí)踐意義。

我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程。回顧我國近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展史，可以看到，我國房地產(chǎn)價格經(jīng)歷過幾次大規(guī)模的上漲，在幾次上漲之后，呈現(xiàn)出一線城市上漲幅度最高，城市重要性越低房價漲幅越低的大趨勢。整體上來看，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施和發(fā)展機(jī)會的不平等，大量人口涌入一線城市，造成住房的供不應(yīng)求，這是一線城市房價上漲最主要的原因。同時，因經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人們將住房作為投資產(chǎn)品也是促進(jìn)房價上漲的重要原因。

以北京為例，縱觀其幾輪房價上漲，可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好的時候發(fā)生過大幅上漲現(xiàn)象，如在北京舉辦奧運(yùn)會前的2006、2007年北京住房均價大幅上漲在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行階段、實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰頹的時候發(fā)生過大幅上漲現(xiàn)象，如進(jìn)入2016年以來，在經(jīng)濟(jì)形勢未見較大起色的情況下，以北京為代表的重點(diǎn)城市房價卻逆勢上揚(yáng)；在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定的時期，只因“追漲”心理，房價也曾發(fā)生過大幅上漲現(xiàn)象。因此，我們認(rèn)為房價的上漲雖然在整體趨勢上有規(guī)律可循，但是在短期內(nèi)的大幅上漲規(guī)律性不大，購房者缺乏理性。

從城市各區(qū)域來看，上漲幅度也有所區(qū)別，從本世紀(jì)初的中心城區(qū)領(lǐng)漲，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榛A(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向型房價上漲，再到學(xué)區(qū)房、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等政策傾斜地段房源的火爆，各方面因素對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了綜合影響。

我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的整體基調(diào)是隨市場的變動而變動，在市場火熱的時期推出限制性政策，為市場“降溫”；在房產(chǎn)供大于求，有大量現(xiàn)房空置時，政府往往推出刺激性政策，加速房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和資本的流動。

在房價上漲過快的時期，我國采取了一系列宏觀調(diào)控政策：2010年時我國推出“限購令”；2011年提高二套房首付，并在上海和重慶實(shí)施房產(chǎn)稅；2012年嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房；2013年出臺新國五條；2016年第四季度的密集調(diào)控等。在房價趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場庫存過多的時期，我國一方面對既有限購政策進(jìn)行松綁，另一方面推出新的刺激政策：如2014年實(shí)行“9·30”房貸新政；2015年3月降低二套房首付新政；2016年前三季度的刺激政策等。

總體上來看，我國的宏觀調(diào)控政策在特定時期內(nèi)，從一定程度上對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了頗有成效的調(diào)控作用，有力地調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)價格。但同時，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策也存在著不少問題。首先，由于國家政策天然的滯后性，這些調(diào)控政策往往要在一段時間之后才能體現(xiàn)出效果，因此并不能在第一時間起到應(yīng)有的效果；其次，房地產(chǎn)市場瞬息萬變，這也造成了房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷變化，政策的頻繁調(diào)整對于地方政府公信力有有一定的影響；最后，這些宏觀調(diào)控政策以對需求側(cè)的限制和刺激為主，對于供給側(cè)的調(diào)整有限，“堵”不如“疏”，一味地調(diào)控房價并不能從根本上解決各區(qū)域發(fā)展不均衡、大城市住房供不應(yīng)求的情況。

我國房地產(chǎn)價格影響因素分析

增速對我國房地產(chǎn)價格的影響。GDP又稱國內(nèi)生產(chǎn)總值，一方面，國內(nèi)生產(chǎn)總值直接影響了人民的消費(fèi)水平，體現(xiàn)了人民的生活質(zhì)量，決定了人民對更高層次住房的需求。另一方面，GDP增速是衡量一個國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況最核心的指標(biāo)，也是影響力最大的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，在很大程度上能夠影響居民對于國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信心，由于在當(dāng)前階段我國消費(fèi)者的購房行為受心理因素還比較大，GDP增速較高時房價往往比較穩(wěn)定，GDP增長速率過高或過低時可能會引發(fā)“追漲”、“投資性購買”等消費(fèi)心理的出現(xiàn)，引發(fā)房地產(chǎn)價格波動。

銀行利率對我國房地產(chǎn)價格的影響。利率，又稱利息率，是指借款、存入或借入金額中每個期間到期的利息金額占總金額的比例。一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)采取土地出讓制一次付清土地費(fèi)用，對于流動資金的需求量較大，房地產(chǎn)商樓盤開發(fā)期間往往需要大量銀行貸款進(jìn)行融資；另一方面，從需求側(cè)來看，隨著房地產(chǎn)價格的飆升和人們消費(fèi)觀念的改變，越來越多的人選擇貸款買，綜合來看利率對整個房地產(chǎn)行業(yè)都有著非常重要的影響。當(dāng)利率提高時，房地產(chǎn)商資金緊張，新開樓盤減少，但往往需要一段時間才能影響到現(xiàn)房供給量，而需求側(cè)市場流動的資金減少，抑制了消費(fèi)者的購房需求，全社會的貨幣供應(yīng)量下降，房地產(chǎn)需求下降，必然會導(dǎo)致短期內(nèi)房價的下跌。

宏觀政策對房地產(chǎn)價格的影響。我國在不同時期采取不同的宏觀調(diào)控政策，但綜合來看，土地政策、保障房政策、信貸政策和貨幣政策這四類經(jīng)濟(jì)政策對于房地產(chǎn)價格的影響較大。

土地政策影響房地產(chǎn)的最大調(diào)控因素是土地供給量，而由于各種功能的土地產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值有區(qū)別，政府對土地的規(guī)劃和對特定土地功能的確定，會直接影響到土地的價值和房產(chǎn)的價格。例如：一片土地被用來科技開發(fā)新區(qū)的價格肯定要高于綠化用地的價格；商業(yè)或工業(yè)用地的價格相對要高于農(nóng)業(yè)用地的價格。這時，政府的土地政策就顯得尤為重要了。

保障房政策是我國為解決買房難問題所推出的保障性政策，對于促進(jìn)社會公平有著極其重要的意義。設(shè)立保障性住房，不僅可以改善城市低收入居民的居住條件，也可以緩解人們對于房屋的硬性需求的壓力。但同時我們也要注意到，當(dāng)前的保障性住房政策并不能惠及到城市的每一位居民，在很多城市保障性住房只有具有本城戶口的居民可以申請購買，這對于流動性人口占大多數(shù)的北上廣等特大城市效果有限。

信貸政策和貨幣政策是影響房價最直接的政策，提高貸款利率、減少社會貨幣流通量都可以有效地減少房地產(chǎn)投資、抑制房地產(chǎn)消費(fèi)需求，都會導(dǎo)致房價的下跌，反之上漲。

當(dāng)我們根據(jù)國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策來分析房地產(chǎn)價格的變動時，不是看政策放松還是抑制“資金”，而要看政策抑制還是鼓勵“需求”。

政策建議

通過對影響我國房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行分析，為了維持房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展和房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，政府應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進(jìn)行政策的調(diào)整

首先，需要進(jìn)一步規(guī)范宏觀政策的制定，國家在通過調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量來進(jìn)行宏觀調(diào)控時，還應(yīng)重視調(diào)整市場資金流動方向。采用選擇性貨幣工具，通過對房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，限制流入房地產(chǎn)市場的資金量，引導(dǎo)貨幣資金在市場的流向，讓貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響更合理。

其次，國家應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，此處的監(jiān)管不僅指政府及監(jiān)督部門對于擾亂房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的嚴(yán)罰嚴(yán)懲，更包括土地管理的完善，充分考慮土地的利用價值，還應(yīng)該與民生問題緊密結(jié)合起來。

最后，為了從根本上解決供求市場的矛盾，國家應(yīng)當(dāng)努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前階段，房地產(chǎn)價格偏高的深層原因是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低迷往往會引發(fā)投機(jī)性的房地產(chǎn)價格飛漲。只有大力推動各地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時大力發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，才能避免人們對于一線城市房產(chǎn)的過度追捧，規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

結(jié)論與展望。本文梳理了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，簡述了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和宏觀調(diào)控政策，具體分析了GDP增速、利率、宏觀政策這三大因素對于房地產(chǎn)價格的影響機(jī)理。根據(jù)我國房地產(chǎn)價格的影響因素，建議我國應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這樣才能保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。