鄭明月

摘要：加強房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵和核心，對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目順利實施，也具有非常重要的作用。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理，首先全面總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，并深入分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量影響因素，最后就提高房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理水平，進行了系統(tǒng)論述分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；質(zhì)量；控制

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心內(nèi)容。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)屬于高資金投入、高風(fēng)險、建設(shè)開發(fā)周期長、項目管理環(huán)節(jié)非常多的行業(yè)領(lǐng)域，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅會直接造成項目運作出現(xiàn)巨大的經(jīng)濟損失，同時也容易對業(yè)主的生命財產(chǎn)安全造成嚴重威脅。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，務(wù)必應(yīng)該將質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵，這對于確保項目經(jīng)濟效益和社會效益的順利實現(xiàn)也具有重要意義。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特點概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)項目最突出的特點是就涉及到的環(huán)節(jié)較多，尤其是在施工階段，參與部門較多、施工作業(yè)程序繁瑣，在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場，交通設(shè)施、水電管網(wǎng)、材料運輸加工、工序?qū)拥葍?nèi)容環(huán)節(jié)非常多，因此對于項目管理提出了較高的要求。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工期安排緊張。很多房地產(chǎn)開發(fā)項目主要是集中在城市中心地帶，受到方方面面因素的影響，一般要求盡可能減少對周邊環(huán)境的影響，因而工期安排相對較為緊張，這對工程施工進度安排帶來較大壓力，也給施工質(zhì)量管理也會造成較大影響。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目施工質(zhì)量要求較高。房地產(chǎn)開發(fā)項目直接關(guān)系到用戶的生命財產(chǎn)安全，因而必須確保房地產(chǎn)項目質(zhì)量的萬無一失。再加上整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，存在著各種不確定因素，對于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理也帶來了較多的難題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量影響因素分析

2.1項目參與人員的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目參與部門較多，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、設(shè)計、監(jiān)理、施工等多個部門，房地產(chǎn)開發(fā)項目參與人員的管理能力、設(shè)計水平、監(jiān)理管理力度和施工現(xiàn)場管理水平，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量，也是提高項目質(zhì)量必須進一步加強的方面。

2.2施工材料的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段，會用到各種各樣的工程材料，包括各種原材料、半成品構(gòu)件以及成品構(gòu)件等。材料質(zhì)量是影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量最直接的因素，尤其是各種材料的力學(xué)、化學(xué)、物理等性能指標是否符合要求，對于項目質(zhì)量有著非常重要的影響。

2.3施工機械的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，各種各樣的現(xiàn)代化施工機械設(shè)備必不可少，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，參與項目建設(shè)的施工機械選用不當(dāng)、機械操作不當(dāng)、機械維護不當(dāng)或者是利用不當(dāng)，等等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量帶來不利影響。

2.4施工工藝的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，施工工藝方案設(shè)計是否合理、施工工藝方法的選用是否科學(xué)、施工工序銜接是否得當(dāng)、項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制是否嚴格等方面，都是影響房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的關(guān)鍵因素。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管控措施

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前期階段，首先應(yīng)該加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性論證分析，以房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量作為關(guān)鍵目標，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和設(shè)計綱要相關(guān)要求，進行可行性研究。其次，應(yīng)該進一步制定完善房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理體系，按照不同房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況等，改進完善房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理體系，對質(zhì)量管理目標進行層層分解落實，實行質(zhì)量管理責(zé)任制。此外，還應(yīng)該建立完善房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理管理評審制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目前期評審的專業(yè)性，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量有章可循。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段，重點應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃以及經(jīng)過審批的規(guī)劃設(shè)計方案作為依據(jù)，明確項目開發(fā)設(shè)計主要質(zhì)量要求，尤其是負責(zé)項目設(shè)計主管的管理人員，應(yīng)該按照有關(guān)批文、規(guī)劃方案、招標文件、實地情況等一系列的依據(jù)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計有關(guān)工作提出明確要求，確保編制完成高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、項目預(yù)算，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的有序推進實施。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制方面，應(yīng)該把施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制作為重點，這一階段應(yīng)該充分協(xié)調(diào)業(yè)主單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位以及施工單位等，共同加強房地產(chǎn)施工項目質(zhì)量控制，以確保項目質(zhì)量。具體來說，質(zhì)量控制的重點主要集中在以下幾方面：加強材料質(zhì)量控制，嚴格按照設(shè)計圖紙、施工規(guī)程等，加強對材料的試驗檢測，確保用于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)施工的各項材料在規(guī)格、型號、性能等方面絕對符合項目建設(shè)施工需要；加強施工現(xiàn)場機械設(shè)備管理，嚴格按照施工作業(yè)內(nèi)容實際需求配備施工機械，提高機械操作人員技能水平，以保證機械性能滿足施工實際需要；做好房地產(chǎn)開發(fā)項目施工技術(shù)交底，對結(jié)構(gòu)主體施工、裝飾裝修工程等不同施工項目內(nèi)容，在具體的施工方式、質(zhì)量控制標準和驗收規(guī)范等方面，進行全面的技術(shù)交底，確保施工作業(yè)人員能夠全面掌握對于材料、機械、工藝、工序、質(zhì)量標準等方面的具體要求，以保證施工質(zhì)量水平；突出質(zhì)量控制重點，對于可能出現(xiàn)的各種施工質(zhì)量通病，特別是基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝土工程、屋面工程、水暖電工程等，應(yīng)該針對可能發(fā)生的質(zhì)量通病，提前制定完善質(zhì)量控制管理措施，防范質(zhì)量問題的發(fā)生。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付階段，應(yīng)該嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標文件、設(shè)計圖紙、建筑工程施工質(zhì)量技術(shù)規(guī)范等一系列的技術(shù)文件，對五大主體工程質(zhì)量進行竣工質(zhì)量驗收。對于竣工驗收過程中出現(xiàn)的質(zhì)量不合格，或者是未能嚴格按照施工技術(shù)要求進行施工的問題，應(yīng)該技術(shù)組織相關(guān)責(zé)任單位進行質(zhì)量問題處理，以確保房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量。

4、結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制有關(guān)工作，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同情況，在項目的設(shè)計、施工、竣工交付等不同階段，明確質(zhì)量控制重點，以促進提高房地產(chǎn)開發(fā)項目整體質(zhì)量水平。

參考文獻：

[1] 陸位忠.總承包體制下的工程質(zhì)量責(zé)任分擔(dān)與監(jiān)管機制設(shè)計.重慶：重慶大學(xué)，2014：36-39.

[2] 宋光宇. 城鎮(zhèn)化背景下建設(shè)用地政府規(guī)制的國際比較[J].世界農(nóng)業(yè)，2013（11）：42-44.

[3] 安建民.大型建筑施工企業(yè)多項目管理研究.武漢：武漢理工大學(xué)，2012：48-50.

[4] 陳丹.城市住宅區(qū)業(yè)主自治運行實效研究.成都：西南財經(jīng)大學(xué)，2013：36-39.