羅玲芳

摘要：在買賣合同中，有時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)善意第三人，出于對(duì)交易安全利益的考慮，必須要對(duì)善意第三人進(jìn)行保護(hù)。文章中便針對(duì)買賣合同中善意第三人的保護(hù)提出了幾點(diǎn)自己的見解，希望能夠?yàn)槠渌麖臉I(yè)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：買賣合同；善意第三人；保護(hù)；權(quán)利人

中圖分類號(hào)：D913文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）23-0154-01

謂善意第三人，即一份買賣關(guān)系中，第三人并不了解買賣雙方的實(shí)際狀況，更多是指非法交易過程中，并不知情卻已經(jīng)辦理登記的權(quán)利人。通俗的解釋，也就是在甲乙雙方的買賣關(guān)系中，丙在不知道甲乙已經(jīng)簽訂買賣合同的情況下與甲方存在交易關(guān)系的一種現(xiàn)象。善意第三人的利益也代表了交易安全，所以應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行保護(hù)。文章中主要以房屋買賣為例，闡述了對(duì)善意第三人的保護(hù)。

一、案例

案件原告為李某，被告為王某和謝某，訟爭(zhēng)位于某市市區(qū)的房屋A，在2014年8月份，王某為女兒上學(xué)購(gòu)買學(xué)區(qū)房，面積約95m2，在2014年9月份取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，2016年12月，王某欲將房屋售與李某，并與李某簽訂了合同，預(yù)付了定金。但是謝某看中了王某的房子，并答應(yīng)支付金額多于李某5000元，王某在未介紹與李某簽訂合同的前提下，將房屋賣給了謝某。在這一案件中，謝某便是善意第三人。

二、買賣合同中善意第三人的保護(hù)

當(dāng)利益和買受人或者是真正的物權(quán)所有人之間存在沖突，并且切實(shí)存在善意第三人時(shí)，那么這時(shí)善意第三人便能夠按照法律規(guī)定獲取這一標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或是他物權(quán)，如此才能夠和真正所有權(quán)人以及他物權(quán)人進(jìn)行對(duì)抗[1]。在《物權(quán)法》中，對(duì)善意取得制度也有規(guī)定，主要可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：①第三方支付給第一方合理的對(duì)價(jià)；②受讓人務(wù)必為善意第三人，否則不受法律保護(hù)；③符合法律法規(guī)中規(guī)定的公示方法。

諸多不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)實(shí)例中，其中最為常見的便是無(wú)處分權(quán)人做出的無(wú)權(quán)處分行為導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象，甚至是買賣登記信息出錯(cuò)以及滯后等情況。基于此，《物權(quán)法》對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，針對(duì)買賣登記機(jī)構(gòu)、讓與人、其余相關(guān)人的原因?qū)е抡鎸?shí)所有權(quán)人權(quán)益受損，需要由所有責(zé)任人承擔(dān)失誤，并且進(jìn)行賠償。此外，也要在無(wú)權(quán)處分時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行詳細(xì)的核查，對(duì)個(gè)人合法權(quán)益進(jìn)行保證。

在此次案例中，被告謝某已經(jīng)針對(duì)房屋A的所有權(quán)實(shí)施的審核工作，所以自然會(huì)堅(jiān)信同為被告的王某為房屋所有權(quán)人，對(duì)于此，需要根據(jù)房產(chǎn)部門所登記的實(shí)際情況對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行確定。這主要是因?yàn)樵谖覈?guó)相關(guān)法律的規(guī)定中，房屋所有權(quán)是以房產(chǎn)部門的登記為準(zhǔn)，以此才能在房屋買賣交易過程中讓交易雙方都能夠了解房屋所有權(quán)等相關(guān)問題。也能夠?yàn)榉慨a(chǎn)流轉(zhuǎn)交易行為的安全性提供保障。如此一來(lái)，善意第三人便可按照房屋所有權(quán)登記情況明確房屋所有權(quán)，進(jìn)而保障自己的合法權(quán)益。

在房屋交易時(shí)，謝某按照房產(chǎn)部門對(duì)房屋A的房屋所有權(quán)登記信息，可以認(rèn)定房屋A的房屋所有權(quán)人為王某。但是，因?yàn)橥跄澈屠钅持g所簽訂的交易合同和預(yù)付定金都是私下進(jìn)行，這時(shí)謝某便需要對(duì)房屋A所屬權(quán)進(jìn)行查看，了解房屋所屬權(quán)人針對(duì)該房屋是否還有其他買賣交易，以此保證自身的合法權(quán)益[2]。李某沒有按照合同約定得到房屋，將賣方王某和善意第三人謝某告上法庭，通過對(duì)實(shí)際情況的了解，法院最終將房屋A判給謝某，并且判定被告王某將售出房屋所得款項(xiàng)（即李某合同中注明已付定金）付與李某，并且支付李某一部分補(bǔ)償金。在這一案件中，將房屋轉(zhuǎn)給第三人是法律對(duì)善意第三人的保護(hù)，也令王某付給李某足夠的補(bǔ)償。

顯而易見，在相關(guān)法律中制定的善意取得制度，是對(duì)善意第三人合法權(quán)益進(jìn)行保障的最為有效的舉措。現(xiàn)如今，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度迅猛，通過善意取得制度，能夠?yàn)樯埔獾谌说臋?quán)益提供很好的保障，而這一行為主要是為了對(duì)交易市場(chǎng)的秩序進(jìn)行維護(hù)，保證買賣雙方的交易安全。由此，若善意第三人在不知情或者是惡意串通騙取錢財(cái)?shù)那闆r下與賣方達(dá)成交易關(guān)系，那么也不能以善意為前提獲得這一財(cái)產(chǎn)[3]。在本文所述案件中，善意第三人與善意要求完全符合，因此才得到了法律的保護(hù)，進(jìn)而保障了自身的自身的合法權(quán)益。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在買賣合同中，善意第三人的利益體現(xiàn)了買賣交易的安全性，所以在法律角度考慮，如果在相關(guān)法律規(guī)定符合的情況下，必須要對(duì)善意第三人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，通過文章中案例的分析，能夠更加清晰的了解到買賣合同中善意第三人所處地位，對(duì)善意第三人的根本利益進(jìn)行保障，也是符合交易常態(tài)、要求的合法行為，進(jìn)而有利于推動(dòng)我國(guó)法制社會(huì)進(jìn)程的全面發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

[1]郭明龍.不動(dòng)產(chǎn)“冒名處分”中善意第三人權(quán)益之保護(hù)——兼與王利明教授、傅鼎生教授商榷[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，05：722-727.

[2]莫燕.商業(yè)秘密保護(hù)中善意第三人責(zé)任問題探究[J].法制博覽，2015，28：234.

[3]余慧.論快遞業(yè)務(wù)中收件人權(quán)益的保護(hù)——從第三人利益合同的角度來(lái)談[J].法制博覽（中旬刊），2014，08：112-113.