物業(yè)管理模式的轉變及其發(fā)展探究

劉生武

摘 要：為了滿足人們對物業(yè)服務的多元化要求，需要物業(yè)服務行業(yè)進行管理模式的轉變，將原來的一體化管理向多元化轉變。這種發(fā)展趨勢，形成了一個新的機制，即職業(yè)經(jīng)理人機制，并且業(yè)主的自主管理也在物流管理模式中有一定份額。這一轉變可以更好地適應人們的物業(yè)服務需求，也可以為我國物業(yè)管理水平的發(fā)展提供機遇。文章就通過對物業(yè)管理模式的轉變對物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展的影響進行探討，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提出建議。

關鍵詞：物業(yè)管理模式；一體化；管理型

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：2095-2945（2017）23-0125-02

在業(yè)主維權意識增強和物業(yè)服務消費水平提高的同時，物業(yè)管理中所存在的問題也得以呈現(xiàn)。管理工作中各項激化矛盾的存在，為物業(yè)服務行業(yè)帶來更大的挑戰(zhàn)。在法律和市場競爭的雙重作用下，我國的物業(yè)管理模式不得不產(chǎn)生轉變，這樣才能適應新形勢下的發(fā)展需求。

1 一體化管理模式

物業(yè)管理模式旨在有組織的開展物業(yè)服務形式和機制。當前我國已有的物業(yè)管理模式是在城市建設中的住房、土地使用制度和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的改革中演變而來的。從組織形式上看，將物業(yè)服務行業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)服務、社會上獨立存在的物業(yè)服務、政府機構專制的物業(yè)服務和企事業(yè)相關機關單位專制的物業(yè)服務。從運行的機制上可以發(fā)現(xiàn)，各個組織形式的物業(yè)服務企業(yè)都采用一體化的物業(yè)管理模式。一體化管理模式就是專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)委托方的聘用，在市場化的要求下，對一定區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)服務管理，服務內(nèi)容為為業(yè)主提供（房屋修繕、保安服務、保潔服務和綠化種植服務等）常規(guī)的服務。當前我國最主流的物業(yè)管理模式就是一體化管理模式。

一體化物業(yè)管理模式中主要優(yōu)勢表現(xiàn)在對物業(yè)管理的轄區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主負責，將為業(yè)主提供全方位的服務與管理作為工作目標。將房屋修繕工作和保安、保潔服務、綠化種植都視作物業(yè)管理日常的工作任務，一體化物業(yè)管理模式并不依附于任何社會專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)而存在。一體化的管理模式下，物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)模雖小，但是管理范疇大，這也體現(xiàn)了該物業(yè)管理模式的特點。為了確保物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟效益，需要進行一體化管理的同時，擴大物業(yè)服務的經(jīng)營規(guī)模，以此降低服務成本，并且實現(xiàn)利益的最大化，這也為我國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展起到推動作用。

《物權法》的頒布與實施，意味著我國的物業(yè)管理市場化得到進一步發(fā)展，物業(yè)管理制度使物業(yè)管理行業(yè)原有的管理模式向業(yè)主自治、專業(yè)化服務和物業(yè)管理經(jīng)理人領導的物業(yè)管理方向發(fā)展，并且已經(jīng)具有發(fā)展的趨勢。由此可見，我國物業(yè)管理行業(yè)的轉型工作是推動物業(yè)服務市場發(fā)展的必然之舉。物業(yè)管理正在從原有的建管合一向分別管理轉變，物業(yè)服務行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)實行分別經(jīng)營的模式；而物業(yè)管理模式由原有的一體化管理向多元化轉變，根據(jù)對物業(yè)管轄的建筑類型、規(guī)模和等級的區(qū)分，選擇最適合的物業(yè)服務管理模式。

2 物業(yè)服務企業(yè)管理模式的轉變

2.1 一體化管理模式存在的問題

一體化是當前我國的物業(yè)服務行業(yè)中應用最為廣泛的管理模式，但是對多年實行一體化管理模式的物業(yè)服務企業(yè)的工作進行分析，還是存在一定的問題，主要包括以下幾點：第一個是由于物業(yè)管理模式的限制，將物業(yè)服務行業(yè)定位在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做售后服務，這種管理模式無法體現(xiàn)物業(yè)服務行業(yè)的自身價值；第二個是一體化管理模式的實行無法針對物業(yè)服務區(qū)域的建筑規(guī)模和類型進行區(qū)分，將所有建筑規(guī)模和類型實行同一管理模式，這樣的做法無法適應業(yè)主的不同需求；第三個一體化的管理模式對于小型的物業(yè)服務企業(yè)來說并不適合，它的實行會造成高成本，低效益的情況，往往一體化管理模式的實行會造成小型物業(yè)服務企業(yè)的入不敷出。

2.2 由一體化向管理型的轉變

一體化管理模式的自身特點決定了其只適合在大型的物業(yè)項目或者大型的物業(yè)服務企業(yè)中實行。中小型物業(yè)服務企業(yè)不同程度受到自身經(jīng)濟條件和規(guī)模等影響，使物業(yè)服務管理的規(guī)模受限，在這種情況下，充分利用市場化機制，選擇最適合中小型企業(yè)的管理型物業(yè)管理模式是必然的。近年來由于管理模式和自身條件的限制，很多中小型企業(yè)都面臨著入不敷出的問題，這也體現(xiàn)了物業(yè)管理模式多元化發(fā)展的趨勢。

當前形勢下，管理型已經(jīng)在我國的多個物業(yè)服務發(fā)展較為迅速的地區(qū)呈現(xiàn)。管理型物業(yè)管理模式宗旨是將物業(yè)服務的管理與具體實施進行分工，物業(yè)服務企業(yè)只負責管理，而對于房屋修繕、綠化等具體的施工交給外部企業(yè)，這樣既保證了物業(yè)服務的成本效益，也保證了施工作業(yè)的專業(yè)性。對于中小型企業(yè)來說實施管理型物業(yè)管理模式有百利而無一害，這也意味著管理型的物業(yè)服務模式將成為中小型物業(yè)服務企業(yè)的主流管理模式；實行管理型物業(yè)管理模式，需要企業(yè)具備相關職業(yè)的管理人才，能夠做到與業(yè)主的良好溝通，充分了解業(yè)主的服務需求，根據(jù)需求來制定管理計劃，并且依照業(yè)主的要求選擇專業(yè)性的服務公司。物業(yè)服務企業(yè)這時應該站在業(yè)主的角度上對服務公司的工作質量做好監(jiān)督工作。就當前物業(yè)服務行業(yè)的價格水平來看，擴大物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模已經(jīng)無法保證物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟效益。在這種情勢下，物業(yè)服務行業(yè)需要創(chuàng)新管理模式，以適應社會發(fā)展的趨勢。對國外較為發(fā)達國家的物業(yè)管理模式進行研究時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化是推動物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的重要因素。如美國的住宅管理中，物業(yè)管理是以整個小區(qū)的管理為主，并且具體的服務內(nèi)容則是在征求業(yè)主意愿之后決定，相關的服務工作也是由物業(yè)服務企業(yè)通過聘請社會上的專業(yè)人員來進行。由此可見，在美國的物業(yè)服務行業(yè)早已將管理型物業(yè)管理模式作為主流模式。

3 管理型物業(yè)管理模式的職業(yè)經(jīng)理人機制

我國為了保證物業(yè)管理行業(yè)的管理和服務的水平，對發(fā)達國家的物業(yè)管理制度進行借鑒，并且結合我國的國情制定相關的制度。早在2005年就推出了物業(yè)管理師制度，并且在之后的兩年實行該制度，在2007年就培養(yǎng)出了第一批專業(yè)型人才，形成了第一只隸屬于專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理師隊伍。盡管注冊物業(yè)管理師沒有形成專門的工作機構，但注冊物業(yè)管理師與注冊會計的就業(yè)形式相同，都可以受雇于專業(yè)相關公司，由此可見，聘用注冊物業(yè)管理師進行物業(yè)管理工作是未來物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的趨勢。endprint

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是指受到相關企業(yè)的物業(yè)委托進行物業(yè)管理工作的職業(yè)經(jīng)理人，通常職業(yè)經(jīng)理人會根據(jù)業(yè)主的意愿來制定相對專業(yè)的管理工作計劃，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人可以以個人形式受業(yè)主委托完成物業(yè)管理工作，同時可以通過物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理事務所與業(yè)主形成合約服務。

從物業(yè)服務企業(yè)來看，完成一體化向管理型的轉變，可以為物業(yè)管理的工作人員釋放壓力，可以為物業(yè)服務企業(yè)減少對具體施工人員的專業(yè)培訓工作的資金投入，在很大程度上節(jié)約了管理成本，而物業(yè)服務企業(yè)只需要做好具體工作的外包公司選擇事宜，監(jiān)督外包公司合同的履行情況，做好開發(fā)商、業(yè)主及政府相關單位的關系協(xié)調(diào)工作。這些工作的實施對管理人員的能力是一大考驗，因此，物業(yè)管理師制度的推行為物業(yè)服務市場發(fā)展起到推動作用。

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的推行不僅在提升我國物業(yè)管理行業(yè)的管理水平上成效顯著，也為物業(yè)服務行業(yè)的專業(yè)化發(fā)展提供了管理型人才，但是這種管理模式需要建立在物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人認證、注冊和評價都相對完善的基礎上。目前我國物業(yè)管理師的國家考試機制相對較少，這足以說明物業(yè)管理人制度的實行還是受限狀態(tài)，并且一直處于完善的過程中。

4 業(yè)主自主管理模式在物業(yè)服務市場所占的份額

《物權法》中雖然在物業(yè)管理模式的選擇上給予業(yè)主較大的選擇權利，但是實際中卻沒有多種管理模式供業(yè)主選擇。而很多專業(yè)服務公司對整體物業(yè)項目的承接活動在很大程度上受到相關法律限制，只能通過承接物業(yè)服務企業(yè)的外包服務項目，且服務比較單一，可見，其他類型的物業(yè)管理模式還不具備廣泛應用的可行性。業(yè)主自主管理將會成為將來物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的新型管理模式，這種方式并不是第一次被提出，在西方的發(fā)達國家早已實行過此管理模式。

業(yè)主自主管理模式主要是針對規(guī)模小并且物業(yè)設置陳舊的住宅物業(yè)，且在全體業(yè)主協(xié)商的基礎上形成的由所有業(yè)主共同承擔物業(yè)管理事宜的形式。這種管理模式完全脫離了傳統(tǒng)的一體化管理模式。這種管理模式的實行是通過全體業(yè)主參與，并且選舉出具有管理才能的業(yè)主來負責物業(yè)管理事宜，可以說為全體業(yè)主選出執(zhí)行物業(yè)服務的代表。業(yè)主可以根據(jù)管轄區(qū)域的大小，來配制相關管理人員，為了保證物業(yè)管理的專業(yè)性可以聘用專業(yè)的服務公司，并且對其履行的服務進行監(jiān)督。

通過對我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀進行分析，證實業(yè)主自主管理模式的實行具有一定必要。以業(yè)主的角度進行分析，全體業(yè)主共同完成物業(yè)管理工作，可以有效提高業(yè)主對物業(yè)服務市場的認可程度，并且由業(yè)主組成的物業(yè)管理機構相對于社會上的專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的收費更加低廉。由于業(yè)主自身參與到物業(yè)管理的事宜中，對各項公共設施的維修費用不需要上門征集，而是主動配合上繳，這對提高物業(yè)管理的工作效益具有很大作用，從根本上避免物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛事件發(fā)生。

5 結束語

物業(yè)管理行業(yè)法律的推行和物業(yè)服務市場發(fā)展趨勢的雙重作用下，致使物業(yè)管理模式發(fā)生轉變，可以說物業(yè)管理模式的轉變是物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展的需求。本文中就對現(xiàn)有的一體化物業(yè)管理模式中存在的問題進行解析，并且闡述物業(yè)管理模式由一體化向管理型轉變的趨勢，通過分析一體化和管理型的工作模式，對未來的物業(yè)服務發(fā)展提出建議。

參考文獻：

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