摘 要 近年來，房產(chǎn)委托書公證作為房屋過戶的直接依據(jù)，被不動(dòng)產(chǎn)局采納，其使用率高，涉及面廣，成為公證部門的常規(guī)業(yè)務(wù)，但委托書公證的法律后果、重要性，風(fēng)險(xiǎn)相較于房屋買賣、贈(zèng)與、繼承往往更隱蔽、更容易被忽略，而未引起公證員的廣泛重視，從而帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患，本文剖析委托公證的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患，旨在找出參考性解決思路。

關(guān)鍵詞 公證 委托書 風(fēng)險(xiǎn)

作者簡介：李鷺紅，山東省萊蕪市中信公證處，研究方向：民商法、婚姻家庭繼承法。

中圖分類號：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.192

一、房產(chǎn)委托書公證的法律后果

房屋委托書是指委托人為了授權(quán)他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、受遺贈(zèng)、租賃、抵押等事宜而單方簽署的法律文書。房產(chǎn)委托書公證是委托人向公證機(jī)構(gòu)提出申請辦理房屋委托書公證，公證機(jī)構(gòu)依法出具公證書的過程。委托授權(quán)行為是指被代理人將代理權(quán)授予代理人的行為。委托授權(quán)行為一經(jīng)做出，只要被代理人作出接受授權(quán)的意思表示，代理人就享有了代理權(quán)，委托行為即發(fā)生法律效力，被委托人行使的全部職責(zé)和責(zé)任都將由委托人承擔(dān)，被委托人不承擔(dān)任何法律責(zé)任。在房屋處分方面的委托一旦做出房屋的所有權(quán)就面臨轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)的占有就脫離了所有人的實(shí)際掌控，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。故出售、變更過戶的委托一旦做出，受托人一旦代委托人行使委托處分房屋的變更過戶的權(quán)利，房屋所有權(quán)就直接發(fā)生轉(zhuǎn)移，而無須委托人經(jīng)手。

二、 委托書公證的風(fēng)險(xiǎn)剖析

1.委托書作為單方法律行為與雙務(wù)合同相比成立時(shí)更簡單、便捷，故風(fēng)險(xiǎn)也更大。委托書是單方法律行為，單方行為單方就能做出，不需要他人參與意見，做出此行為沒有制約，沒有約束，考慮問題難免草率、，對于法律后果認(rèn)識(shí)不全面，有考慮不周之嫌，從自身真實(shí)意愿出發(fā)，決定做出相對容易，便捷，沒有雙務(wù)行為有通過雙方充分磋商，明晰厲害關(guān)系，和討價(jià)還加的過程，責(zé)任義務(wù)明確，且法律關(guān)系有平等、等價(jià)有償?shù)目剂俊?/p>

2.受托人身份的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段二手房買賣，多委托中介機(jī)構(gòu)幫助出售，存在著中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，管理不規(guī)范，利益驅(qū)動(dòng)下的許多變通，不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，且許多中介機(jī)構(gòu)為了運(yùn)作方便，在委托人不能了解其法律后果的情況下，通常由賣房人直接委托中介機(jī)構(gòu)的工作人員，變成了對個(gè)人直接的委托，人的靈動(dòng)性大，且中介機(jī)構(gòu)工作人員專業(yè)素質(zhì)低、流動(dòng)性強(qiáng)，穩(wěn)定性差的風(fēng)險(xiǎn)，加大了信任危機(jī)，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.委托過程缺乏制約，往往一次性全部委托，失去了賣房過程對房屋的掌控權(quán)，委托人不知買受人是誰，房屋買賣價(jià)款是多少，是否重復(fù)買賣等，導(dǎo)致委托人在不知情的情況下房屋已經(jīng)出售甚至有違法的風(fēng)險(xiǎn)，房款遲遲不到位的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房產(chǎn)委托公證中委托人的風(fēng)險(xiǎn)，委托他人代為行使委托行為的前提要件，是受托人的信譽(yù)、委托人對其的信任度，受托人的辦事能力，處理突發(fā)狀況，解決問題的能力，由于委托人對委托行為的不確定性，對法律后果沒有充分認(rèn)識(shí)，對受托人沒有慎重選擇，致使委托人做出委托隨意，撤銷委托任意，導(dǎo)致一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)，這些都會(huì)增加房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)。 在撤銷委托的過程中，還存在著善意撤銷委托的風(fēng)險(xiǎn)與惡意撤銷委托的風(fēng)險(xiǎn)，善意撤銷委托是指委托人出于善良的愿望，對法律關(guān)系不確定情況下做出的撤銷行為，給受托人和買受人造成損失的行為，惡意撤銷委托是指委托人利用委托書的形成，和撤銷委托的過程，打時(shí)間差，為了不法目的，行使的不法行為。致使不明真相的人遭受財(cái)產(chǎn)損失。

5.委托人沒有委托資格導(dǎo)致委托風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，非房產(chǎn)所有人以房產(chǎn)所有人的名義出具委托的行為，例如父親代替兒子委托，丈夫代替妻子委托等，還有多次買賣未過戶，在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候?yàn)榱颂佣惢蛘咂渌?，不遵循正常的交易手段進(jìn)行交易，導(dǎo)致委托書不能使用、或使用錯(cuò)誤，給使用單位和相關(guān)部門帶來風(fēng)險(xiǎn)。

三、 風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1.審查當(dāng)事人的委托資格。首先審查當(dāng)事人的身份，法人委托的 通常通過法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證、法定代表人身份證明等有效身份證件審查當(dāng)事人是否為符合《民法通則》第五十五條規(guī)定的合法的法人資格。自然人委托的，審查自然人是否為完全行為能力人， 通過審查當(dāng)事人的年齡，是否是18周歲及以上的公民 ，16周歲及以上但不滿18周歲的公民，是否以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，六十、七十以上的老年人是否是身體健康、無其他疾病，等擁有完全民事行為能力的人。 審查當(dāng)事人的精神狀態(tài)，表達(dá)、溝通能力，對法律行為的認(rèn)識(shí)清楚，有無重大誤解或被脅迫、被欺詐。不能到公證處辦證的，審查不能親自到公證處辦證的合理理由，有無醫(yī)院的健康狀況證明，頭腦清醒能自主表達(dá)意思的證明、必要情況，要求當(dāng)時(shí)人除醫(yī)院出具證明、最好有司法鑒定，防止親屬“代替”、“代勞”。

2.審查意思表示?？次腥藢ξ袝鴥?nèi)容是否清楚，明晰，委托條款是否具體、明確、委托權(quán)限是否界定清楚，對每一條款可能產(chǎn)生的法律后果是否充分認(rèn)識(shí)，審查當(dāng)事人做出房產(chǎn)委托的意思表示，是基于自身利益出發(fā)、方便自身生活需要，是充分了解自身需求真實(shí)自愿作出的委托，無脅迫或欺騙或重大誤解。在辦理老年人委托，特別是子女陪同來辦理的，委托處分其房產(chǎn)公證時(shí)，要求陪同人員回避，公證員與委托人單獨(dú)溝通，問明老年人是否知道這是公證處，來公證處的目的，引導(dǎo)當(dāng)事人、自發(fā)自愿的表達(dá)其訴求，說明其辦證目的與原因。最好進(jìn)行錄音、錄像，以確保老年人的合法權(quán)益得以維護(hù)。

3.審查委托的權(quán)屬。委托書的權(quán)限界定的是否清楚，是委托人能否順利行使委托行為，保證其合法權(quán)益得到實(shí)現(xiàn)和受到法律保護(hù)的前提和基礎(chǔ)，委托他人辦理委托事務(wù)，委托人首先要明確委托權(quán)限，即委托人清楚知道需要受托人完成什么事，達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，完成到什么程度，權(quán)限設(shè)置恰到好處，不會(huì)有歧義，尤其是房產(chǎn)方面的委托，還應(yīng)該符合程序。處分房產(chǎn)的委托涉及國有企業(yè)的，要看是否有國有資產(chǎn)管理部門的審批意見。涉及有限責(zé)任公司的，審查是否通過股東會(huì)決議，涉及股份有限公司的，是否履行證監(jiān)會(huì)要求的披露程序，涉及自然人的委托處分共有房產(chǎn)，審查共有人的意思表示，明確告知單方委托不能達(dá)到其處分房屋的結(jié)果，建議分別委托，或共同委托。

4.審查委托書內(nèi)容。我們收集的材料，制作了談話筆錄，是對出具委托公證書的支撐，委托書的目的和用途是公證審查委托書內(nèi)容是否明確主要要件，審查目的和用途，先審查使用單位，委托書的內(nèi)容是否得到使用單位的認(rèn)可，表述的是否清晰、明確，使用的專業(yè)術(shù)語是否符合使用單位的需要，使用單位的名稱是否準(zhǔn)確、無誤，杜絕簡化用語。 在辦證中常遇到委托書表述不準(zhǔn)確，對委托事項(xiàng)、權(quán)限交待不清楚，當(dāng)建議修改時(shí)，委托當(dāng)事人還可能說沒關(guān)系，對我們的意見不予理睬。對這樣的委托書我們應(yīng)該向當(dāng)事人講明原委、陳述有可能引起的不利的法律后果，如當(dāng)事人執(zhí)意不改，而當(dāng)事人的主張又不違法，我們應(yīng)根據(jù)《公證程序規(guī)則》的規(guī)定，將上述告知過程及告知修改內(nèi)容祥細(xì)地記錄在案，讓當(dāng)事人簽字予以確認(rèn)。

5.審查委托人簽名及蓋章的真實(shí)性。 房產(chǎn)委托必須以書面形式才產(chǎn)生是具有法律效益的有效文書，口頭形式不行，房產(chǎn)委托必須委托人親自申請，不能委托他人代為申請，房產(chǎn)委托書必須由委托人親自做出，故委托人必須親自在委托書上簽名及蓋章（或指?。?，確保其委托書真實(shí)有效性。故公證員必須審查委托人的簽字、蓋章和按指印的過程，委托人是在公證員監(jiān)督下在委托書上簽字、蓋章和按指印的對于不識(shí)字的老年人、病危無法動(dòng)彈的病人，亦或者是盲人及聾啞等，公證員需收集指印，對老人申請公證的過程及與公證員溝通、交談公證事項(xiàng)及闡述委托書內(nèi)容，出具委托書，在委托書上按指印的過程，及委托人指定的代筆人代為簽字的過程，進(jìn)行錄像、拍照。

6.審查委托書的合法性。在房產(chǎn)委托公證的辦理過程中，由于委托公證的公證管轄地是行為發(fā)生地，而非不動(dòng)產(chǎn)所在地，這給公證審查委托書中涉及的不動(dòng)產(chǎn)造成困難，故辦理此類依法可以轉(zhuǎn)讓或出售的房產(chǎn)。 不能實(shí)質(zhì)審查委托人對委托房產(chǎn)是否具有所有權(quán)，公證員沒法到不動(dòng)產(chǎn)登記部門核實(shí)房產(chǎn)狀況，且由于房產(chǎn)的不確定性。在出具公證書時(shí)，公證員宜采用簽名、指印，且注明未對房屋是否有處分權(quán)做出證明，引導(dǎo)使用單位對房屋權(quán)屬進(jìn)行謹(jǐn)慎核實(shí)后，方能使用。

總之，我國之前出臺(tái)的《公證法》、《公證程序規(guī)則》明確了公證執(zhí)業(yè)程序，公證員執(zhí)業(yè)不可逾越的鐵律嚴(yán)格遵守和履行，從申請到發(fā)證，每一階段都要認(rèn)真對待，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)，不能隨意簡化、變通、曲解程序規(guī)定，對必要的公證環(huán)節(jié)，進(jìn)行拍照、錄音、錄像，根據(jù)公證員對公證事項(xiàng)的需要確定，而不局限于規(guī)定，用被動(dòng)按規(guī)定辦證變主動(dòng)避免風(fēng)險(xiǎn)采取有效措施。例如對身份證等有效證明材料需認(rèn)真審查，力求嚴(yán)謹(jǐn)，杜絕公示化，和盲目信以為真。在委托過程中，委托的所有事項(xiàng)、權(quán)限范圍及產(chǎn)生的法律后果，委托人及受托人都必須明確的知曉。公證人員在辦理公證時(shí)有義務(wù)告知當(dāng)事人辦理該公證后可能發(fā)生的具有法律效益的后果。如若當(dāng)事人追問，公證員也有義務(wù)為其一一解答。即公證員只有加強(qiáng)自我約束、自我監(jiān)督、不斷總結(jié)、培訓(xùn)，完善自我，提升辦證素養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)新問題，防范風(fēng)險(xiǎn)，才能真正做到風(fēng)險(xiǎn)化解到零目標(biāo)。

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