閔杰

有人對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)住房”打了一個(gè)比喻，就像個(gè)人與政府合伙成立一家股份公司，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但公司的管理和運(yùn)營(yíng)權(quán)歸個(gè)人支配，政府讓渡自己的使用權(quán)。5年之后，購(gòu)房者可以繼續(xù)加持，購(gòu)買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)走人

向被視為全國(guó)樓市調(diào)控政策風(fēng)向標(biāo)的北京市，在8月3日晚，又有重磅新規(guī)出臺(tái)。

由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會(huì)公開征求意見。在此前限購(gòu)、限貸、限離等一系列以“堵”為特點(diǎn)的政策后，拋出了一個(gè)面向剛需人群的“疏導(dǎo)”方案——共有產(chǎn)權(quán)住房。

有人對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)住房”打了一個(gè)比喻，就像個(gè)人與政府合伙成立一家股份公司，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但公司的管理和運(yùn)營(yíng)權(quán)歸個(gè)人支配，政府讓渡自己的使用權(quán)。5年之后，購(gòu)房者可以繼續(xù)加持，購(gòu)買房屋的完全產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)走人。

“共有產(chǎn)權(quán)住房，是從住房供給的角度來(lái)建立長(zhǎng)效機(jī)制的探索。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說，從本質(zhì)上看，共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)已有保障房體系的規(guī)范和完善。

是保障房，還是商品房

個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市?；厮葸@項(xiàng)探索的源頭是在2007年，初衷是對(duì)“經(jīng)適房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革。比如，與“經(jīng)適房”不同，建設(shè)用地由劃撥變?yōu)槌鲎尅⒐?yīng)分配由政府包攬包辦變?yōu)檎蛡€(gè)人共同出資。

在一些學(xué)者看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)曾表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。

但在顧云昌看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對(duì)的需求人群和過去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的?！?/p>

還有不少人提出，共有產(chǎn)權(quán)住房和上世紀(jì)房改之前的“單位公房”很類似，也是由單位和個(gè)人分享產(chǎn)權(quán)，個(gè)人出售房屋由單位優(yōu)先回購(gòu)。如今推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，是不是一種改革的倒退？

“把保障性住房用市場(chǎng)化的辦法來(lái)運(yùn)作，實(shí)際上還是保障性住房，和市場(chǎng)化是兩個(gè)概念。”顧云昌表示，如果全部采用市場(chǎng)化方式，而忽視保障性住房，那就是過度市場(chǎng)化。而共有產(chǎn)權(quán)住房，目的是增加保障房的供應(yīng)量，解決大多數(shù)中低收入階層的住房需求，“把它看成是保障房的體系，就不會(huì)理解成是改革的倒退了?！?/p>

與以往經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等相比，共有產(chǎn)權(quán)住房在制度設(shè)計(jì)上最大的特點(diǎn)是增強(qiáng)了市場(chǎng)彈性。

在以往模式下，保障房?jī)r(jià)格明顯低于周邊商品房，是因?yàn)檎尪闪送恋爻鲎屖找?，或者投入?cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購(gòu)房者，為了避免購(gòu)房者的謀利行為，設(shè)計(jì)了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強(qiáng)。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)份額如何確定？北京市的《辦法》提出，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。

“具體的份額比例應(yīng)該根據(jù)不同地塊、不同項(xiàng)目來(lái)具體確定，應(yīng)該是有彈性的?！鳖櫾撇硎荆绻貕K在郊區(qū)、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，政府可出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和上市方面，也增加了市場(chǎng)因素?！掇k法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。但《辦法》對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象做了限定。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。

“共有產(chǎn)權(quán)住房北京方案最大的特點(diǎn)是，對(duì)未來(lái)房租收入和房屋溢價(jià)怎么處理，界定得更清晰一些。”我愛我家副總裁胡景暉說。

而在顧云昌看來(lái)，該做法既保證了共有產(chǎn)權(quán)住房在保障房體系內(nèi)不斷循環(huán)使用，又兼顧了購(gòu)房者適當(dāng)?shù)脑鲋凳找妫百?gòu)房人買房也是一種投資，投資的部分也需要保值增值，但政府補(bǔ)貼的部分不能平白無(wú)故地享用?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，政府和購(gòu)房家庭間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高，可操作性強(qiáng)。

這次能走多遠(yuǎn)

近期，圍繞著讓房子歸回居住屬性，各地都出臺(tái)了一系列政策。在研究者看來(lái)，這些政策出發(fā)點(diǎn)是：意在加快構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

“未來(lái)的保障房體系中，租賃型的以公租房為主，銷售型的以共有產(chǎn)權(quán)住房為主?！鳖櫾撇J(rèn)為，經(jīng)過了過去多年的發(fā)展，現(xiàn)在更清楚地將這兩種模式表達(dá)出來(lái)，建立保障房的長(zhǎng)效供給體系。

不過，共有產(chǎn)權(quán)住房能否承托住“長(zhǎng)效機(jī)制”的期望，仍然存在不少挑戰(zhàn)。有人認(rèn)為，政府之所以要摒棄以前的保障房模式而推出共有產(chǎn)權(quán)房，一個(gè)重要原因在于，政府沒法享受房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲所帶來(lái)的收益，導(dǎo)致在投入上缺乏可持續(xù)性，最明顯的莫過于以租賃為主的廉租房或者公租房項(xiàng)目，“政府用于建設(shè)住宅的成本過于巨大，每年的租金收入完全彌補(bǔ)不了巨額建設(shè)成本，甚至連利息支出都不能覆蓋?！?/p>

胡景暉說，在共有產(chǎn)權(quán)住房的模式下，政府既能分享出租收益，也能分享房屋增值帶來(lái)的收益，有利于后續(xù)保障房建設(shè)的投入。業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，推出共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)際是政府在吸取以往保障房的教訓(xùn)，試圖在解決夾心層住房問題的同時(shí)也能夠兼顧土地出讓收益。

除了這一層雙重考慮之外，北京市在《辦法》征求意見稿中，還提出了另一考量，即希望共有產(chǎn)權(quán)住房，能“充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控雙重作用”。目的就是希望能夠抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，平抑房?jī)r(jià)。

“從北京市之前的自住型商品房的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能夠比較有效地平抑房?jī)r(jià)，這是經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)的?！焙皶熣f，雖然影響房?jī)r(jià)的因素是綜合性的，但整體來(lái)講，北京房?jī)r(jià)在上海和深圳房?jī)r(jià)快速上升的時(shí)候，相對(duì)平穩(wěn)，這和當(dāng)時(shí)自住型商品房的供應(yīng)有很大關(guān)系。

在他看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房最根本的出發(fā)點(diǎn)是，通過政府讓渡一定的土地收益，在土地出讓環(huán)節(jié)，從根上相對(duì)平抑房?jī)r(jià)，“因?yàn)檎鲎屃艘徊糠滞恋厥找妫课蓍_發(fā)成本會(huì)降低，售價(jià)也會(huì)降低，是為了照顧相對(duì)中低收入階層的購(gòu)房需求。”

但在顧云昌看來(lái)，這個(gè)訴求存在不確定性?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房和降房?jī)r(jià)，這是兩個(gè)不同的命題。”顧云昌說，現(xiàn)在一般談?wù)摰姆績(jī)r(jià)，主要是商品房?jī)r(jià)格，商品房?jī)r(jià)能否下降，主要是看供求關(guān)系，如果土地供給一直減少，而需求一直很旺盛，什么價(jià)格都降不下來(lái)，“當(dāng)然共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格也是整體房?jī)r(jià)的一部分，但對(duì)商品房?jī)r(jià)能有多大影響，還要看供應(yīng)量的大小?！?/p>

在顧云昌看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房辦法，主要針對(duì)的是特大城市和大城市，在一些中小城市沒有實(shí)施的必要，也不具有推廣的價(jià)值。對(duì)于北京而言，共有產(chǎn)權(quán)住房面世后，基本宣告經(jīng)適房、兩限房和自住型商品房都將退出歷史舞臺(tái)，“存量的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房要規(guī)范化管理，新建的銷售型保障房都會(huì)是共有產(chǎn)權(quán)住房，這是未來(lái)方向。”顧云昌說。（文章來(lái)源： 《中國(guó)新聞周刊》）