【摘 要】“營改增”后，房地產(chǎn)會計改變觀念，一改過去成本來源模糊，真實反映會計信息，免使企業(yè)聲譽受損，企業(yè)遭到損失。按國家法律法規(guī)和國家統(tǒng)一制度如實列示收入成本利潤。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)識別，對房地產(chǎn)會計至關(guān)重要，識別不清，稅收風(fēng)險重大，背負(fù)偷稅漏稅風(fēng)險，同時，企業(yè)不必要承擔(dān)罰款，滯納金費用。進(jìn)項稅額對房地產(chǎn)企業(yè)會計比較陌生，漏掉進(jìn)項稅額，或者不知道如何取得進(jìn)項稅，造成企業(yè)無法亨受給予稅收減負(fù)實惠蛋糕。稅收策劃，是房地產(chǎn)企亨受國家稅減負(fù)得到實惠的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)會計如何策劃將是工作中重中之重。

【關(guān)健詞】信息真實；銷項稅額；進(jìn)項稅額；稅收策劃

國務(wù)院總理李克強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)要放水養(yǎng)魚，為企業(yè)稅收減負(fù)。2016年5月1日開始房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”，是對房地產(chǎn)企業(yè)稅收減負(fù)付以實施，房地產(chǎn)企業(yè)如何真正享有國家這一稅收減負(fù)蛋糕呢，房地產(chǎn)企業(yè)會計應(yīng)從以下方面實施。

一、會計信息真實可靠

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅，按固定稅率5%征收銷售營業(yè)稅，成本來源模糊，這一現(xiàn)狀，受到企業(yè)的外部環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境和管理會計自身缺陷等多方面影響?！盃I改增”后，按進(jìn)銷差額征稅，企業(yè)要自覺地提高人員素質(zhì)，培養(yǎng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的管理會計意識，建立和實施有效的內(nèi)部會計控制制度，按國家會計法律法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計準(zhǔn)則制度如實列示當(dāng)期收入、費用和利潤，不得虛列或者隱瞞收入，不得推遲或提前確認(rèn)收入。防范會計披露上弄虛作假，會計信息失真，造成企業(yè)聲譽受損，經(jīng)營失敗。在實際工作中盡量規(guī)避權(quán)大于法，法律權(quán)威受到影響，規(guī)范會計行為，提供正確真實的會計信息。

二、銷售規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)化

1.相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的會計部門將會嚴(yán)格按照具體的實際情況來審核房產(chǎn)銷售的實況以保證會計審計工作中的真實性和全面性。具體將依照下列四點要求進(jìn)行：

（1）做好風(fēng)險預(yù)估和資金保障，房地產(chǎn)企業(yè)與交易采購方建立了合作關(guān)系，將房地產(chǎn)的所有權(quán)上存在的問題可由交易采購方來完成。

（2）使用房產(chǎn)交易管理權(quán)的相對獨立性。交易采購方可以自由完成商品出售和繼續(xù)管理權(quán)利的使用，房地產(chǎn)管理。

（3）資金流動多樣化，加強(qiáng)不同房地產(chǎn)相關(guān)交易經(jīng)濟(jì)的銜接，保證企業(yè)的正常運營和發(fā)展。

（4）落實資金收入來源和經(jīng)濟(jì)成本的詳細(xì)定量記錄。

此外，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的客觀的收入業(yè)績做到透明化和細(xì)化，要加強(qiáng)與交易采購方的密切聯(lián)系，確保會計在審計信息過程中的真實性和完整性。

第一，完成大型工程任務(wù)的正?？⒐?，經(jīng)過專家合格鑒定后才能備案記錄。

第二，必須由交易采購方來參與簽合同才能發(fā)放接收單。

第三，對于房地產(chǎn)在銷售過程的議價問題都有具體的要求，同時也有義務(wù)按照文件法律完成相應(yīng)的義務(wù)。

第四，對于成本的來源和支出方向都有計量記錄。

2.開發(fā)房樓產(chǎn)品視同銷售收入的范圍

企業(yè)所開發(fā)的樓盤產(chǎn)品作為無形資產(chǎn)的一部分可以成為債務(wù)抵償?shù)钠渲型緩剑瑫r也可以作為招商廣告吸收投資商的引入和贊助。對于內(nèi)部的員工來說，這種額外福利體制可以增加員工的積極性，員工也可以分配到一定比例的股東分紅。也就是說，開發(fā)房樓產(chǎn)品視同銷售收入的范圍，保證房產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時也能高效實現(xiàn)收入的全面化。

三、合法合規(guī)取得固定進(jìn)項稅額

交易對象除了要完成基礎(chǔ)原材料商品的采購?fù)?，對于后期的設(shè)備維修和勞務(wù)費都要支付一定的費用，此外對于固定的不可動的財產(chǎn)或是無形資產(chǎn)都要承擔(dān)巨額的增值稅額。

房地產(chǎn)集團(tuán)對于入項稅總額的抵扣項目包括：

1.取得建筑企業(yè)的建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票可以抵扣。

2.土地出讓金能抵消，房地產(chǎn)集團(tuán)分別開發(fā)的各階段都被視為一個獨立的項目來核對，對“一次獲地，分別開發(fā)”的狀況，需劃分成兩方面：一方面，需要一次性繳納工地價款，根據(jù)土地總面積在各個工程項目中所實行的比率分配固定化來進(jìn)行；另一方面，對單獨房地產(chǎn)項目工程中相對的土地價格款項，應(yīng)當(dāng)根據(jù)這個項目中當(dāng)前的銷售建筑總面積和可供銷售建筑總面積所占的比重，實施核算抵消。

3.房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在二級土地買賣市場中爭取到的土地應(yīng)用權(quán)，可憑借已獲取的特定發(fā)票來抵消入項稅總額。

4.房地產(chǎn)集團(tuán)獲得的廣告費用總額和特定發(fā)票能抵消。

5.已獲取的增值特定發(fā)票中的“甲供材料”能夠被抵押。把那些已扣除入項稅總額的原材料運用到不動產(chǎn)在建工程項目中時，應(yīng)當(dāng)把已扣除入稅總額中的40%左右運用到材料領(lǐng)取中以及當(dāng)前轉(zhuǎn)讓待扣除入項稅總額中，而且在轉(zhuǎn)讓的那個月起一直到之后的第13個月才能抵消。

6.在會計有關(guān)體制方面根據(jù)“特定資產(chǎn)”核對不動產(chǎn)抑或是在2016年5月1日這天之后爭取的不動產(chǎn)在建工程，這些入項稅總額中那60%左右的部分在獲得扣稅憑據(jù)的當(dāng)時即可在銷項稅總額中進(jìn)行扣除，而其中的40%的那部分可作為待扣除入項稅額，并在獲取到的扣稅憑據(jù)在那個月份開始的第13個月起在銷項稅總額里面抵消。

7. 2016年5月1日起所獲取到的、而且在會計體制方面不根據(jù)“特定資產(chǎn)”核對的那些不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程，這其中的入項稅總額能夠被直接一次性全額抵消。

8.房地產(chǎn)企業(yè)愿意捐款、投資入股和抵債等其中一種方式中所獲得的那些不動產(chǎn)以及以獲取的增值稅專門發(fā)票能被抵消。

9.房地產(chǎn)集團(tuán)已購入的稅控機(jī)可全額抵消。

10.房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的售樓部，樣板間等一些場所是在施工第一現(xiàn)場筑建起來的暫時建筑物和構(gòu)筑物，因此入項稅總額也可一次性直接抵消，一旦最后已確定扣除，那么入項則不用再轉(zhuǎn)出。

11.對經(jīng)營租入的那些不動產(chǎn)的裝點和重建支出爭取到的可進(jìn)項能一次性直接抵押。

12.企業(yè)員工由于工作外出，住宿費用爭取到增值稅專門票，這也能夠根據(jù)規(guī)定抵押入項。endprint

13.購出農(nóng)產(chǎn)中（比如苗木建筑園林項目），根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品申請發(fā)票或者銷售發(fā)票上面表明的農(nóng)產(chǎn)品購價和13%的抵扣率核算的入項稅總額。

14.房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)銷售精品筑房，已在《商品房買賣協(xié)議》中明確標(biāo)明的裝修所需費額，并已經(jīng)涵蓋在整體房價當(dāng)中，精品筑房所購買的材料的專門發(fā)票能抵消。

15.房地產(chǎn)集團(tuán)賣房贈送家電，所買的家電的增值稅額專門發(fā)票能抵消。購入車輛，根據(jù)稅控《機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》抵消。公路通行費用發(fā)票能抵消。

16.獲得勞務(wù)派遣工作所開出的差價專票，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)抵消入項稅總額。

17.物業(yè)費用增值稅專門發(fā)票能抵消。

18.房地產(chǎn)集團(tuán)租入專屬個人的商品房，個人在國稅代為開設(shè)的增值稅專門發(fā)票能抵消。

19 .企業(yè)獲得的勞保用品入項發(fā)票，能根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抵消入項。

20.企業(yè)的房租獲得的增值稅專門發(fā)票能抵消入項。

21.企業(yè)的水費、電費獲得的增值稅專門發(fā)票能抵消。

22.企業(yè)那些辦公用品，耗材機(jī)器獲取的增值稅專門發(fā)票能抵消。

23.企業(yè)的通訊費用獲取的增值稅專門發(fā)票能抵消。

24.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的市場調(diào)研服務(wù)獲得的專門發(fā)票能抵消。

25.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)獲取的營銷推廣代理專門發(fā)票能抵消。

26.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)獲取的勘測、測制、詢問、法律等增值稅專門發(fā)票能抵消。

27.房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行的購入中間服務(wù)機(jī)構(gòu)獲得的增值稅扣稅憑據(jù)能抵消。

28.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)獲得的停車服務(wù)增值稅專門發(fā)票能抵消。

29.房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)購買的加油卡獲得的增值稅專門發(fā)票能抵消。

30.房地產(chǎn)企業(yè)收到的培訓(xùn)服務(wù)費專用發(fā)票可抵扣。

四、企業(yè)稅務(wù)籌劃

采用甲供材料對房地產(chǎn)來說，建筑工程取得的進(jìn)項稅大于乙供材料方式，對房地產(chǎn)企業(yè)有利，假設(shè)可以低扣17%鋼筋水泥工程材料的甲供材料為X，建筑工程造價為Y，那么Y/（1+11%）*11%=X/（1+17%）*17%+（Y-X）/（1+3%）*3%，X/Y=60.35%。房地產(chǎn)企業(yè)以這一比例，衡量甲供材料對房地產(chǎn)企業(yè)是否有利，超過這一比例，對房地產(chǎn)企業(yè)有利。按現(xiàn)行稅收政策及企業(yè)的實際情況進(jìn)行理論上的分析，提供一個籌劃思路，設(shè)計出最優(yōu)籌劃方案。

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[3]劉仲文，《人力資源會計》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社.

作者簡介：

冼杰（1964—），男，漢族， 廣東省高州市人，大專學(xué)歷，高州市昊宇房地產(chǎn)有限公司，財務(wù)總監(jiān)，會計師。endprint