侯文鋒

摘要：近年來，房地產行業(yè)行情急劇轉下，由以前的暴利變?yōu)楸±?，降低成本，提高收益，是整個行業(yè)的必然舉措。一些中小房地產開發(fā)企業(yè)由于資源、實力和開發(fā)經驗的不足，對開發(fā)成本控制缺乏全過程和全方面的了解，往往導致投資失敗。文章針對目前很多中小房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的問題，提出了相關建議。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本控制；問題；對策

數年前房地產行業(yè)高速發(fā)展及暴利的驅動下，一些投資商紛紛加入房地產行業(yè)，但由于對市場的變化及宏觀政策調控預見不足；對整個開發(fā)過程成本的產生缺乏足夠了解，往往導致投資失敗。深入了解成本的驅動因素，加強成本控制，由事后的財務成本核算轉變?yōu)槭虑笆轮械某杀究刂疲潜Ｕ戏康禺a企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展的必要。為維持生存和獲取利潤，中小房地產企業(yè)粗獷式的管理必須向精細化管理轉型。成本控制對眾多中小房地產企業(yè)來說尤其是重中之重，加強成本控制意義重大。

一、中小房地產企業(yè)成本控制的意義

房地產開發(fā)成本控制即企業(yè)以項目開發(fā)預算為目標，通過事前和事中對開發(fā)過程各項成本驅動因素進行控制，使成本實際發(fā)生控制在預算范圍內，實現成本管理目標。包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝成本、市政公共設施成本、管理費用、銷售費用、財務費用等成本費用項目的控制。企業(yè)對開發(fā)成本控制具有多方面意義。

（一）降低成本費用，提高利潤

在價格難以增長的情況下，降低成本是創(chuàng)造利潤的源泉。在目前三、四線城市，尤其是縣級城市，房價難以增長，降本增效，幾乎成為提高收益的唯一途徑。而當前很多三、四線城市中小房地產企業(yè)，由于管理粗獷，降本增效，大有潛力可挖。

（二）提高企業(yè)競爭能力

降低成本同時也降低了開發(fā)過程中的資金占用，對于資金密集型的房地產行業(yè)，以盡量少的資金占用完成同樣的項目開發(fā)，創(chuàng)造更多的利潤，競爭優(yōu)勢不容置疑。在當前大環(huán)境下，中小房地產企業(yè)通過銀行融資異常艱難，大多數中小房企選擇了民間借貸途徑，大大增加了財務費用和財務風險。也有很多中小房企開發(fā)中途資金鏈斷裂，發(fā)生經營危機。降低成本，降低開發(fā)資金的需求量，可以降低上述風險，另一方面也可以實施成本優(yōu)先戰(zhàn)略，加強市場競爭力。

（三）提高企業(yè)管理水平和提高員工的專業(yè)素質

房地產企業(yè)成本控制涉及到開發(fā)全過程和全方面，具體操作需要各部門和員工的反復溝通和協(xié)力合作，成本控制部門和員工需要跨專業(yè)的知識。整個成本控制需要切實可行的制度保障。加強成本控制，可以有效推進企業(yè)管理水平的提高，促進員工專業(yè)水平的提升。

二、中小房地產企業(yè)成本控制存在的問題

（一）對房地產開發(fā)成本驅動因素缺乏全面了解，控制意識不足

在數年前房地產高額利潤的誘惑下，很多制造業(yè)、服務業(yè)、個人等紛紛加入房地產行列，但他們大多對房地產行業(yè)不是很了解，對開發(fā)全過程的成本驅動因素模糊，開發(fā)成本控制意識不足。如一些中小房地產開發(fā)公司未設置成本控制部門，無人主導成本控制或成本控制崗位設置未遵守制衡性原則。

（二）經驗決策，未進行科學論證，成本超過預想

房地產項目本身具有造價的個別性和差異性，不同的項目造價往往相差非常大。而很多中小房企未對新項目科學論證，經驗決策，盲目投資，結果成本超出預想，導致投資失敗。例如，一家港資房企，專營地下商場。在沿海某地級市投資地下商場項目，事前未對項目地做地質調查。結果施工時發(fā)現地下全是花崗巖，地下開挖需特種挖掘設備才行，天價成本導致此項目投資失敗。

（三）對地方政策缺乏了解，決策失誤多，導致成本增加

國家對房地產行業(yè)投資總體上講沒有什么稅收優(yōu)惠政策，而地方政府為了吸引投資，往往通過財政返還等方式變相給予優(yōu)惠。如某個省級市數年前設立新區(qū)，大搞建設。為吸引投資商，對大型地產公司暗中進行稅后財政返還，其他很多地區(qū)也有這種情況。一些中小房企，往往對地方優(yōu)惠政策缺乏了解，未能享受優(yōu)惠政策，相對增加開發(fā)成本，在競爭中處于劣勢。另外一種情況，一些地方政府設立限止房地產開發(fā)政策，企業(yè)不知情拿下地皮，而在開發(fā)過程中障礙重重。

（四）開發(fā)過于集中，資金投入大，導致高資金成本

少數中小房企急于求成，想縮短建設周期，大面積同時開發(fā)。這樣伴隨而來的就是資金壓力和財務成本。而這幾年國家對房地產調控，中小房企信貸很困難，很多中小房企為解決資金問題，在民間舉借高利貸，增加開發(fā)成本，同時帶來巨大的財務風險。

（五）缺乏激勵機制

一個合適的激勵機制往往是員工動力的源泉，同時也是企業(yè)利益的保障。房產項目從設計、建設、財務等各方面都可以進行優(yōu)化或籌劃，降低成本或稅負。而這些工作都依賴于員工的奉獻。適當的激勵，可以成為員工出謀化策的驅動力。而一些中小房企往往缺乏激勵機制，特別是一些從制造業(yè)轉行過來的股東，長期的行業(yè)特性，使他們不愿意對員工付出太多。沒有合適的激勵機制，員工的積極性得不到發(fā)揮。許多股東往往對已發(fā)生過的問題善后處理大肆認可，而對事前的預控制建議不當回事，導致員工“無事還不如有事心態(tài)”。

三、對策與建議

（一）增強成本控制意識，建立成本控制管理體系

成本控制作為利潤的創(chuàng)造手段之一，同時也是企業(yè)經營競爭戰(zhàn)略——成本領先戰(zhàn)略的實施保障。企業(yè)要在競爭中生存發(fā)展，就必須增強成本管控意識。成本的控制涉及項目開發(fā)的全過程和全方面。有效的成本管控需要企業(yè)全員的參與。建立成本控制體系，設立成本控制部門和主要負責人協(xié)調各部門和崗位，發(fā)動員工的積極性，是一個企業(yè)成本控制的基礎。同時考慮到中小房企資源不足，專業(yè)技術管理人才少等，中小房企可以選擇適合于自己的成本控制體系。但是，關健還是要有一個成本控制的意識存在。

（二）采取目標成本方法，對開發(fā)成本進行有效控制

目標成本主要體現在限額限量設計上。房地產項目建安成本往往占了開發(fā)成本的大頭，而設計卻基本上決定了建安成本。通過限額限量設計，在多種方案中選擇和優(yōu)化，避免成本超過預期，保障目標利潤的實現。當然，在施工之前，應對施工設計進行預算，避免設計超標成為即成事實。endprint

（三）科學決策，避免盲目投資

由于房地產項目的非同一性，每個項目所在地的地質、水文、氣象氣候等都會存在差異。對新的項目投資，需對當地的地質、水文、氣象氣候、周邊自然環(huán)境等深入了解，進行可行性分析和經濟效益分析，避免盲目投資導致投資失敗。

（四）深入了解地方政策，積極和政府協(xié)調，爭取優(yōu)惠待遇

地方政府為招商引資，會采取各種優(yōu)惠政策。中小房企應主動和地方政府協(xié)調，爭取和大房企同等待遇。對于土地款的支付，可以申請分期支付，減少資金壓力和降低財務成本。有意適當拖延支付土地款，避免地方政府拆遷不及時，企業(yè)無法如期開發(fā)而資金卻沉淀在地皮上產生額外的資金成本。

（五）采用滾動式開發(fā)，降低前期資金投入量，避免財務風險和降低財務成本

中小房企開發(fā)過程中應盡量避免同時大面積開發(fā)。一般的做法都是采取滾動式開發(fā)，待一部分開發(fā)到一定程度后，再視實際情況確定后續(xù)開發(fā)面積。而在具體的施工過程中，開發(fā)企業(yè)應視自己資金狀況和當地預售政策采取部分先施工，待到一定程度后其他的再開工，這樣交錯方式可以避免工程款的集中支付，同時可以保障部分樓盤早點取得預售證，收取誠意金，大大緩解資金壓力和避免不必要的舉債，降低財務成本和財務風險。

（六）建立成本控制激勵機制

房企成本控制離不開員工的主觀能動性，適當的激勵機制可以有效地激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，同時可以避免一些舞弊事件的發(fā)生。對員工的工作肯定要在精神上和物質上同時進行。成本的控制要提倡事前事中的控制，而不是事后的總結或對已發(fā)生了后果的善后處理。事前事中的成本控制可以避免巨額不必要成本支出，可能給股東的感受不是很大，一但實際發(fā)生，就是不可逆轉性的。房地產開發(fā)企業(yè)一般員工人數不多，但卻是一個高智能的團體。對員工價值的肯定，可以促進更多價值的創(chuàng)造。

四、結語

房地產成本的控制是一個復雜而系統(tǒng)性的工程，涉及開發(fā)全過程和全方面。成本戰(zhàn)略的實施，需一個有效的成本控制體系，而一個有效的成本控制體系有賴于高素質員工的創(chuàng)造和奉獻。有效的激勵機制將促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]徐靖.房地產成本管理體系的構建與發(fā)展趨勢研究[J].價值工程，2015（27）.

[2]劉秀麗.房地產企業(yè)成本控制存在的問題與對策研究[J].全國商情，2015（Z8）.

（作者單位：廣東新溫商投資有限公司）endprint