宋慧芳

萬科領(lǐng)銜以790億收購物流地產(chǎn)霸主普洛斯，便是郁亮為萬科實現(xiàn)“城市配套服務(wù)商”定位的提前落子。

7月14日，以萬科集團為首的中國財團以116億美元（約790億元人民幣）收購新加坡上市公司物流巨頭普洛斯。預(yù)計這筆交易最晚將在2018年4月14日之前完成，交易完成后普洛斯將從新加坡交易所退市。根據(jù)交易披露的信息，在持股比例方面，萬科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。目前116億美元（每股3.38新加坡元，停牌前普洛斯每股2.7新元）的交易方案如果最終達成，將成為亞洲最大的私募股權(quán)收購案。這一價格較過去12個月成交量加權(quán)平均價溢價81%，也高過普洛斯自上市以來的收盤價。

普洛斯私有化

普洛斯是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商，作為現(xiàn)代化物流地產(chǎn)界毫無爭議的霸主，在其2003年入主中國后，僅10年的時間內(nèi)便由14萬平方米地產(chǎn)起家，增長百倍至1500多萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)。

《中國經(jīng)濟信息》記者從普洛斯公司官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，普洛斯在中國現(xiàn)擁有資產(chǎn)122億美元，其網(wǎng)絡(luò)覆蓋涉及中國90%的GDP生產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)分布38個主要城市，園區(qū)數(shù)量252個，擁有總建筑面積2871萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，其中完工物業(yè)1750萬平方米、計劃開發(fā)1120萬平方米、土地儲備1190萬平方米，并且主要集中在國內(nèi)重點一、二線城市。即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二。

然而對于普洛斯本次私有化，最早起始于2016年年末普洛斯大股東有意脫手的消息傳出，已經(jīng)持續(xù)半年有余。截至2017年6月，中國財團和美國華平投資（WarburgPincus）領(lǐng)導(dǎo)的財團兩家遞交了收購方案，而普洛斯董事會組織的特別委員會選擇了前者。

而據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者從普洛斯公司公告中了解到，選擇推薦中國財團方案的原因是：價格顯著高于歷史價格、要約條件有限因而交易確定性更高、預(yù)期將按時間表完成。其中，值得注意的是，中國財團中包括普洛斯的CEO梅志明以及普洛斯的非執(zhí)行、非獨立董事方風(fēng)雷（厚樸投資董事長，此外，早在2014年厚樸投資組織的中國財團（含普洛斯管理層股）即以25億美元投資普洛斯上市公司及其中國公司，其中占普洛斯中國公司34%股份），因而優(yōu)勢明顯較強。

特別委員會推薦名單后，超過股東數(shù)50%、占股超過75%的股東將在方案大會投票，之后還需經(jīng)新加坡高等法院通過。在這份方案中，沒有提到涉及相關(guān)反壟斷審查、CFIUS（美國外國投資委員會）審查的賠償條款等。若交易完成后，普洛斯將從新加坡交易所退市，計劃在2018年4月14日或之前完成退市。普洛斯目前的大股東GIC（新加坡政府投資公司），持股普洛斯占比36.84%，已明確表示支持該方案。

萬科的物流地產(chǎn)之路

萬科在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步于2014年。2014年5月，北京萬科與廊坊國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司在“2014年度中國·廊坊國際經(jīng)濟貿(mào)易洽談會”簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將聯(lián)合打造世界一流物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目和生活服務(wù)配套項目，打響了萬科進軍物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一槍。

2014年6月，萬科就提出了物流地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，爭取3-5年做到行業(yè)領(lǐng)先。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)公司，并引入戰(zhàn)略投資者黑石集團。黑石集團是全球著名的財務(wù)投資者，善于通過收購方式進行擴張。此次收購，正好展現(xiàn)了黑石集團的擴張風(fēng)格。同年同月，萬科首次于公告中披露新增物流地產(chǎn)項目用地情況，在武漢和貴陽拿了兩塊地。

自2015年6月開始，萬科物流地產(chǎn)先后在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、杭州、成都、北京、寧波、天津、南京、廣州、合肥、中山、西安、嘉興等17個城市獲取23個物流地產(chǎn)項目，共計建筑面積167萬平方米。在過去3年內(nèi)中，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速擴張。截止2016年底，萬科物流地產(chǎn)項目總建面積約147萬平方米。

而對于本次萬科入股普洛斯，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示：“此次交易如若完成，將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進一步擴大影響力，為社會持續(xù)創(chuàng)造真實價值。同時，萬科和普洛斯兩家企業(yè)的聯(lián)盟建立，將有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式，通過發(fā)揮雙方在各自專業(yè)領(lǐng)域形成的優(yōu)勢，未來可在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建全方位服務(wù)體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態(tài)系統(tǒng)?！?/p>

期待強強聯(lián)合新布局

興業(yè)證券分析師王品輝對本次收購的中國財團構(gòu)成進行分析，包括了國內(nèi)地產(chǎn)公司龍頭萬科、領(lǐng)跑資本市場的PE機構(gòu)高瓴資本、兼具資本市場與政治資源的方風(fēng)雷掌舵的厚樸資本、以及代表“國家隊”的中銀投資。王品輝表示：“這代表了無論在公司、行業(yè)、資本市場或是國家層面，都對于普洛斯以及物流地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿皟r值存在一致的看好及預(yù)期。”

本次入股普洛斯將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局。若萬科順利成為普洛斯第一大股東，雙方優(yōu)勢互補利好，將賦予雙方未來更廣闊的發(fā)展空間。

《中國經(jīng)濟信息》記者采訪了易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進，他表示，并購本身或由普洛斯主導(dǎo)，既配合了其私有化的模式，也說明其在物流地產(chǎn)方面的成本開始增加，尤其是以前此類企業(yè)在中國市場拿地，成本非常低，但近兩年物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本開始上升。除此之外，嚴躍進也表示，并購本身對萬科等帶來了很多投資的機會，萬科本身在物流地產(chǎn)方面也有較為明顯的動作，類似的并購也有助于新萬科的新投資模式出現(xiàn)。

物流地產(chǎn)對應(yīng)的是B2B模式，普洛斯大部分客戶為第三方物流及直營品牌商；而萬科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是B2C模式。比較而言，由于B2B一般是合同制并且具備一定的專業(yè)性，所以其行業(yè)的進入壁壘較高，客戶具有一定的黏性；所以萬科不僅僅可以學(xué)習(xí)普洛斯B2B的經(jīng)營模式，更重要的是更方便快捷地切入該市場。而普洛斯也可以借助萬科網(wǎng)絡(luò)滲入C端。

華創(chuàng)證券分析師袁豪對此也表示，首先，雙方在開發(fā)和經(jīng)營方面優(yōu)勢互補。對于萬科而言，借助普洛斯高效的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)及卓越的管理能力，能幫助萬科作為物流地產(chǎn)行業(yè)初入門者快速有效擴張，其中尤其借鑒普洛斯以房地產(chǎn)基金對接物流地產(chǎn)開發(fā)的方式，提前兌現(xiàn)物業(yè)開發(fā)利潤，實現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)運營，投資回報期由原先10年縮短至2-3年。而對于普洛斯而言，萬科極強的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗及資源優(yōu)勢，作為在中國業(yè)務(wù)比重非常高的普洛斯而言，萬科在中國的資源優(yōu)勢方面將給予普洛斯后續(xù)的發(fā)展以極大的幫助。

除此之外，袁豪還認為，雙方在客戶資源方面可形成協(xié)同。萬科于2016年聯(lián)合其他投資方收購印力集團96.55%的股權(quán)，加上自有的商業(yè)地產(chǎn)，萬科的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在國內(nèi)已排名前三。萬科整合印力之后的商業(yè)平臺聚集了豐富的客戶資源，未來有機會將其導(dǎo)入物流倉儲的客戶群當中。甚至萬科未來在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)客戶也可以導(dǎo)入到物流倉儲的客戶群當中。而普洛斯的客戶以第三方物流公司、制造業(yè)企業(yè)、零售及電商企業(yè)等為主，也有機會與萬科商業(yè)開展更多合作。endprint