房地產(chǎn)市場調(diào)控的法律思考

許靜

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控的法律存在一些漏洞，影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。應完善房地產(chǎn)市場調(diào)控相關法律，讓法律回歸本位，促進房地產(chǎn)市場的自由競爭，提高房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)造力，更要創(chuàng)新調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 市場調(diào)控 法律

【中圖分類號】D92 【文獻標識碼】A

任何行業(yè)發(fā)展都離不開政策和法律的調(diào)控，政策與法律相互協(xié)調(diào)、相互彌補可以促進經(jīng)濟持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展離不開法律與政策的支持。但縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，一些市場調(diào)控法律和政策呈現(xiàn)畸形關系。房地產(chǎn)市場政策調(diào)控比較強勢，加劇了市場波動，而相關的法律調(diào)控比較空洞化，在內(nèi)容和可操作性方面都存在不足。這種失衡的法律政策關系影響了房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展，致使法律沒有發(fā)揮出應有的效用。

我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控相關法律從數(shù)量、質(zhì)量上都仍需提升

從我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控的法律存在不足，由于立法缺失，也造成相關政策缺乏合法性。我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控相關法律數(shù)量較少、立法質(zhì)量亟待提高。

從相關法律的數(shù)量上看，目前我國非法律性政策占全部房地產(chǎn)調(diào)控政策較多，法律性政策較少。如2010年出臺的“新國十條”、2011年出臺的“新國八條”、2013年出臺的“新國五條”，這些文件對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定影響，但影響深度遠不及專項的法律法規(guī)。除此之外，中央性規(guī)范文件遠遠少于地方性規(guī)范文件。非法律性政策和地方規(guī)范性文件構成房地產(chǎn)市場調(diào)控的主力，這些都客觀體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控相關法律的缺失。

從相關法律質(zhì)量上看，房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控法律質(zhì)量亟待提升，一些合理的政策沒有及時上升到法律高度，甚至相關的行政法規(guī)也不健全，完全由部門規(guī)章來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。比如“新國十條”中對于抑制投資性需求、嚴控土地供給方面的規(guī)定取得了一定的成效，但這些文件中的相關內(nèi)容并沒有上升到法律層面，體現(xiàn)出我國法律在更新上的滯后性。同時，由部門規(guī)章來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象比較明顯。國務院下發(fā)房地產(chǎn)相關文件的同時，住建部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部等諸多部門順應中央要求，開始制定相應的部門規(guī)章用于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，但出于部門利益考量，制定的規(guī)章制度并不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題，反而給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一些障礙，反映出我國房地產(chǎn)行業(yè)相關法律文件的質(zhì)量不高。

運用法律手段調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控的政策優(yōu)勢毋庸置疑，全國各地關于房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控的政策接近5萬條，在某種程度上，房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控中政策調(diào)控已經(jīng)成為主導，而法律調(diào)控地位在一定程度上被架空。由于房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其中關于土地、稅收、資金等核心資源都處于地方政府手中，為了更好地滿足地方利益，一些地方政府過度依賴政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，本應該由立法進行調(diào)控的房地產(chǎn)市場卻被地方政策主導，從而造成房地產(chǎn)市場法律調(diào)控的空洞化。

地方政府對市場缺乏尊重和認同。在我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有模式之下，地方政府對市場具有管理權力，由于相關核心資源掌握在地方政府手中，地方政府可以自由地控制房地產(chǎn)行業(yè)。在政府的強勢介入之下，房地產(chǎn)的市場調(diào)控失去了原有意義，地方政府決策替代了市場競爭。在這種情況下，地方政府成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要角色，并且對市場調(diào)控顯示出不夠尊重、不認同，個別地方政府認為房地產(chǎn)行業(yè)依靠市場調(diào)控會失去效率，故將市場作為一種工具看待。

在房地產(chǎn)市場現(xiàn)有調(diào)控模式下，中央政府的調(diào)控目的與地方政府存在根本性的差別，中央政府希望借助市場調(diào)控的諸多優(yōu)勢，提高房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)造性，使得房地產(chǎn)行業(yè)充滿活力，并通過房地產(chǎn)行業(yè)來促進我國經(jīng)濟社會的整體進步。相比中央政府的調(diào)控目的，地方政府則更愿意將主動權掌握在自己手中，希望用政府調(diào)控來取代市場調(diào)控，逐漸降低房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭，使房地產(chǎn)行業(yè)為地方經(jīng)濟作出最大貢獻。中央政府和一些地方政府對待房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度截然相反，導致中央關于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策無法落實，一些地方政府甚至有意削弱和降低中央政府的調(diào)控力度。

完善相關法律，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

首先，完善市場調(diào)控相關法律，法律回歸本位。想要解決政策與法律關系的矛盾，就必須建立完善的法律體系。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控法律存在的問題，就需要豐富房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控的相關立法數(shù)量和質(zhì)量。一方面，對地方政策調(diào)控結果進行評估，將合理的地方性政策上升到法律高度，保證法律體系和地方政策高度統(tǒng)一，減少法律和政策之間的沖突；另一方面，修訂現(xiàn)有法律中不完善之處，并填補相關的空白領域，使得法律對房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控更加全面、更加完善。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的情況下，我國應該對房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控相關立法進行梳理，增加立法數(shù)量，提高立法質(zhì)量，通過科學合理的立法來指引地方政府政策，減少法律的空洞。

其次，持續(xù)促進市場自由競爭，保障經(jīng)濟穩(wěn)定。任何產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展都需要借助市場機制下的自由競爭，房地產(chǎn)行業(yè)只有在公平的市場環(huán)境中得到充分競爭，才能不斷提高行業(yè)的創(chuàng)造力。有的地方政府希望運用政府調(diào)控能力來降低市場競爭，這是一種錯誤方式，既不尊重、不認同市場的價值，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展。地方政府應該轉變思想觀念，以積極的態(tài)度促進市場自由競爭，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。政府應該承擔房地產(chǎn)市場的法律監(jiān)督責任，制定的相關政策要符合法律規(guī)定，并將這些政策的核心出發(fā)點置于公共利益上，保證政策符合社會公眾利益。

再次，協(xié)調(diào)中央與地方的關系，創(chuàng)新調(diào)控機制。中央政府和一些地方政府在對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目的上存在差異。中央政府進行市場調(diào)控的目的是促進全國經(jīng)濟發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)在更廣闊的市場環(huán)境中自由競爭。而有的地方政府則出于地方利益考慮，希望以地方政府調(diào)控來取代市場調(diào)控，以支持本地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，防止本地房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中受損。面對這種情況，應該考慮到中央政府和地方政府的利益均衡，制定較為折中的法律規(guī)范，通過法律來引導地方政府的行為，在保證地方利益的基礎上，讓更多房地產(chǎn)企業(yè)能夠參與到競爭之中。通過協(xié)調(diào)中央政府和地方政府的差異，減少兩者之間的矛盾，讓中央政府政策能夠在地方得到徹底貫徹，形成“全國一盤棋”的房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控新局面，促使房地產(chǎn)行業(yè)獲得持續(xù)性的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場法律調(diào)控是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)性發(fā)展的關鍵因素，彌補和填充市場調(diào)控法律空洞具有重要意義。我國應該彌補法律漏洞，通過完善市場調(diào)控相關法律、持續(xù)促進市場自由競爭、協(xié)調(diào)中央與地方差異性等舉措，改善我國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控現(xiàn)狀，運用更科學、更全面的法律制度實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控。

（作者為湖北警官學院法律系講師）

【參考文獻】

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責編/賈娜 美編/于珊