耿祎雯

摘 要：隨著多元化新時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)變得越來(lái)越重要，為了適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，進(jìn)行改革和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)前期投資高，資金占用量以及資金占用成本高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，所以房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算非常重要，會(huì)計(jì)核算的信息質(zhì)量影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算仍存在著諸多的問(wèn)題，本文就其存在的問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并提出了幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn) 時(shí)代發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）05（a）-105-02

房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)一項(xiàng)新的項(xiàng)目時(shí)，往往面臨著時(shí)間長(zhǎng)，任務(wù)重，資金多這些問(wèn)題，所以要順利地完成一項(xiàng)浩大的工程，就要降低各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，會(huì)計(jì)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息的反饋，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。優(yōu)質(zhì)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)可以提供高質(zhì)量的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，進(jìn)而可以使房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)制定合理的方案，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的主要問(wèn)題

（1）企業(yè)內(nèi)控不健全導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不規(guī)范。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控設(shè)置不健全，流于形式，領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)經(jīng)常凌駕于內(nèi)控之上，會(huì)計(jì)核算人員無(wú)法進(jìn)行正常的會(huì)計(jì)工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作常常反映的是領(lǐng)導(dǎo)的意思而不是真實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，降低了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)，拉低了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量。尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)控形同虛設(shè)，甚至根本沒(méi)有企業(yè)內(nèi)控，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)忽略了會(huì)計(jì)核算的重要性，隨意把控財(cái)務(wù)和資金，會(huì)計(jì)核算無(wú)法起到監(jiān)督和反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層若不重視會(huì)計(jì)的監(jiān)督職能，會(huì)計(jì)核算工作就無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的再現(xiàn)，會(huì)計(jì)信息就不能為管理層提供有效的決定數(shù)據(jù)，不能為企業(yè)管理層決策提供正確的指導(dǎo)方向，有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展方向存在決策性失誤，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。此外，也有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控系統(tǒng)的構(gòu)建過(guò)于草率，直接照搬其他企業(yè)的內(nèi)控體系，無(wú)法結(jié)合本企業(yè)的內(nèi)部管理，這樣的內(nèi)控體系毫無(wú)適應(yīng)性與完善性，形同雞肋，反而會(huì)增加企業(yè)的管理難度，逐漸內(nèi)控變得形同虛設(shè)，同樣使房地產(chǎn)企業(yè)不能適應(yīng)不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，嚴(yán)重阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）會(huì)計(jì)核算制度不完善導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，包括立項(xiàng)、買(mǎi)地、建設(shè)、預(yù)售、竣工交付、售后等多個(gè)階段，開(kāi)發(fā)周期一般在2～3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)前期投資資金量巨大，同時(shí)行業(yè)慣用預(yù)售制度，根據(jù)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有滿(mǎn)足工程完成竣工驗(yàn)收并交付客戶(hù)使用等條件時(shí)銷(xiāo)售收入才可以確認(rèn)，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)以前年度核算開(kāi)發(fā)期間的成本，如若考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值或通貨膨脹等因素，確認(rèn)的收入和成本并不屬于同一時(shí)點(diǎn)，存在收入成本不匹配的問(wèn)題。此外，由于收入成本確實(shí)時(shí)點(diǎn)在交房階段，而不是在開(kāi)發(fā)或者是預(yù)售階段，因?yàn)樵诖_認(rèn)當(dāng)期的報(bào)表利潤(rùn)額反映的并不是當(dāng)期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和公司的經(jīng)營(yíng)狀況，而是預(yù)售階段的銷(xiāo)售狀況，這種時(shí)間性差異會(huì)隨開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)而加劇，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，而是前幾年的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，這同樣會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真，使企業(yè)管理層判斷不當(dāng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。此外，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算亦帶來(lái)了不小的挑戰(zhàn)。增值稅核算本身就復(fù)雜而繁瑣，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)復(fù)雜，在實(shí)務(wù)操作中，也并沒(méi)有統(tǒng)一的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核算制度或指導(dǎo)意見(jiàn)，財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算靈活度相對(duì)較高，可操作空間也較大，不規(guī)范的問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。

（3）會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)有待提高。在很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)計(jì)核算人員的專(zhuān)業(yè)水平與職業(yè)素質(zhì)相對(duì)較低，財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)工作非常薄弱，使得在會(huì)計(jì)核算工作中出現(xiàn)各種失誤，對(duì)政策或制度的理解存在偏差，導(dǎo)致會(huì)計(jì)結(jié)果失真，會(huì)計(jì)信息對(duì)比性不強(qiáng)，不能為企業(yè)管理層提供有效的決策數(shù)據(jù)。

2 提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的主要措施

（1）建立健全企業(yè)內(nèi)控體系為會(huì)計(jì)核算提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系的建立應(yīng)當(dāng)以企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r為前提，有效地結(jié)合現(xiàn)代化的管理理念和管理方式，優(yōu)化和完善自身現(xiàn)有的內(nèi)控體系，提高企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)控有效性的認(rèn)識(shí)，建立對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的有效監(jiān)督管理系統(tǒng)，在日常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)督控制，最大程度地提高會(huì)計(jì)信息的有效性和真實(shí)性，依靠完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控系統(tǒng)減少領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)信息的干涉。會(huì)計(jì)核算應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，依靠獨(dú)立有效的管理控制來(lái)提高財(cái)務(wù)信息的作用和效果。同時(shí)，完善和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度，結(jié)合《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》等規(guī)范性文件，設(shè)計(jì)和搭建符合企業(yè)自身特點(diǎn)的制度體系，從企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，真實(shí)有效的實(shí)施企業(yè)內(nèi)控，為會(huì)計(jì)核算的有效性保駕護(hù)航。

（2）完善會(huì)計(jì)核算體制為會(huì)計(jì)核算提供依據(jù)。在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求下，應(yīng)設(shè)計(jì)和完善符合房地產(chǎn)企業(yè)自身特征的會(huì)計(jì)核算制度?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算體系下所不能提供的會(huì)計(jì)信息，可以結(jié)合管理會(huì)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)成本或者作業(yè)成本等核算方法，建立管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，完成各個(gè)項(xiàng)目成本的計(jì)算、計(jì)劃、控制以及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等，甚至可以提供合理的稅務(wù)籌劃方案等，為房地產(chǎn)企業(yè)管理層提供真實(shí)有效的、多元化的會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)。此外，為確保企業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)會(huì)計(jì)核算中的違規(guī)行為進(jìn)行懲罰，應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算中的失誤以及不準(zhǔn)確的結(jié)果進(jìn)行責(zé)任追究，以此調(diào)動(dòng)企業(yè)會(huì)計(jì)合規(guī)核算的積極性。同時(shí)，完善各類(lèi)會(huì)計(jì)核算相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，如成本核算制度、收支審核制度、清查制度、資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)制度等，提高制度的可操作性，對(duì)會(huì)計(jì)核算人員形成一定的制度制約，為會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范化運(yùn)行提供依據(jù)。

（3）增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算人員的整體素質(zhì)提高會(huì)計(jì)核算的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨激烈，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也朝著多元化的方向發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員業(yè)務(wù)素質(zhì)水平的要求也越來(lái)越高。會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)不斷提高職業(yè)道德素質(zhì)，確保能對(duì)自我嚴(yán)格要求，不受其他利益而左右，用數(shù)據(jù)真實(shí)地反應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。此外，會(huì)計(jì)核算人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高更是重中之重，會(huì)計(jì)核算人員需對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的條款熟練掌握，對(duì)相關(guān)的稅務(wù)處理更是爛熟于心，以此來(lái)規(guī)范日常的會(huì)計(jì)核算。營(yíng)改增期間，會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)及時(shí)更新和補(bǔ)充自身的知識(shí)體系，完成營(yíng)業(yè)稅核算到增值稅核算的順利過(guò)渡。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著多元化新時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越變得舉足輕重，為了適應(yīng)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)行改革和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)前期投資高，資金占用量以及資金占用成本高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特別大，所以房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算非常重要，會(huì)計(jì)核算的信息質(zhì)量影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)于上述房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)建立健全企業(yè)內(nèi)控體系為會(huì)計(jì)核算提供保障，完善會(huì)計(jì)核算體制為會(huì)計(jì)核算提供依據(jù)，增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算人員的整體素質(zhì)，提高會(huì)計(jì)核算的執(zhí)行力?？傊獮槠髽I(yè)管理層提供有效的、真實(shí)的、可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，為管理的決策提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐。

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