房地產(chǎn)企業(yè)資金管理探討

樂向紅

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投入大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理顯得更為重要，更具挑戰(zhàn)性。自2016年10月份以來(lái)，調(diào)控力度不斷加大，融資渠道收緊，貨幣政策不再寬松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理要關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，引起高度重視，本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金管理存在的問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的管理對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

資金是一個(gè)企業(yè)的血液，資金鏈的斷裂意味著企業(yè)即將面臨著關(guān)門倒閉的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投入大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理顯得更為重要，更具挑戰(zhàn)性。自去年10月份以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、滬深交易所、央行等密集出臺(tái)各類政策限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域； 2017年2月13日，中國(guó)基金協(xié)會(huì)通過(guò)官方微信發(fā)布“4號(hào)文”，明確規(guī)定：證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的暫不予備案（本文以下簡(jiǎn)稱4號(hào)文）；2017年3月26日博鰲亞洲論壇央行行長(zhǎng)周小川指出貨幣政策將不再是量化寬松政策。伴隨著調(diào)控力度不斷加大，融資渠道收緊，貨幣政策不再寬松，房地產(chǎn)的資金管理刻不容緩，必須正視現(xiàn)有的資金管理存在的問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)資金管理的力度，制定有效的資金管理對(duì)策，維持房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保障條件，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提升

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪井噴式行情，在全民買房的高漲熱情下，房地產(chǎn)商在政府土地拍賣會(huì)上競(jìng)爭(zhēng)已達(dá)白熱化，稍好的地段土地溢價(jià)驚人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2016年8月，武漢推出15宗地全部被搶購(gòu)一空，并誕生4個(gè)“地王”。 就拿武漢來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)三環(huán)內(nèi)甚至出現(xiàn)了無(wú)房可賣的現(xiàn)象，如此火爆的行情讓不少房地產(chǎn)企業(yè)不計(jì)成本，瘋狂拿地，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)已蕩之無(wú)存。

房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀政策的影響較大，企業(yè)的資金管理不僅僅受內(nèi)部管理的影響，更重要的是受外部的經(jīng)濟(jì)政策的影響。就拿我國(guó)海南的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從1991年的372家上升到1992年的1069家，到1993年已達(dá)4830家，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮可見一斑。1993年6月23日，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)，次日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)十六條對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行清理整頓，這對(duì)由資金和杠桿推起來(lái)的泡沫無(wú)疑是進(jìn)行釜底抽薪式的打擊，海南的房地產(chǎn)行情隨后出現(xiàn)了斷崖式下跌，除少數(shù)房企逃離出來(lái)以外，多數(shù)房企血本無(wú)歸。

目前仍有不少房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)視資金成本，不斷放大資金的杠桿效應(yīng)，不顧國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，盲目擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，導(dǎo)致企業(yè)的資金管理失控，一斷資金鏈斷裂，將給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的打擊。

2.融資渠道受限

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一類是債務(wù)性融資；另一類是權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券等，后者主要指股票融資。2007年8月發(fā)布的《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》只允許資產(chǎn)規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。由于股權(quán)融資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求較高，截止到2016年12月30日，我國(guó)A股市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)才135家，僅僅極少數(shù)企業(yè)成了資本市場(chǎng)上的寵兒；而債券融資的門檻更是讓大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。兼具債務(wù)性與權(quán)益性融資雙重性質(zhì)的地產(chǎn)私募基金自2008年以來(lái)逐漸登上了舞臺(tái)，但我國(guó)的房地產(chǎn)基金主要是針對(duì)特定的項(xiàng)目而設(shè)立，由于基金的募集困難、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中易產(chǎn)生利益沖突、基金的規(guī)模受行業(yè)特性難以擴(kuò)大、法律層面的風(fēng)險(xiǎn)等等因素，僅有少數(shù)企業(yè)搭上這種便車，再加上2017年2月“4號(hào)文”的出臺(tái)，基金運(yùn)作的模式已大大受限。

絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要靠銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款，單一的融資模式導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，而且很難滿足企業(yè)高額且持續(xù)性的資金需求。隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，很多中小企業(yè)已很難從銀行融資。據(jù)中國(guó)證券報(bào)披露，中國(guó)人民銀行2017年4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，銀行業(yè)房地產(chǎn)信用敞口約為29.8萬(wàn)億元，占銀行業(yè)總資產(chǎn)的12.7%。房地產(chǎn)行業(yè)的這種單一融資方式已嚴(yán)重的影響到國(guó)家金融體系的健康發(fā)展，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)，銀行必將受到重大沖擊，金融系統(tǒng)將出現(xiàn)紊亂，既不利于金融體系的穩(wěn)定，也不利于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.不重視資金預(yù)算

由于房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，周期長(zhǎng)，易造成預(yù)算與執(zhí)行偏離過(guò)大，導(dǎo)致預(yù)算的執(zhí)行率偏低，因此管理層與員工往往不重視資金預(yù)算。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了一系列的經(jīng)營(yíng)預(yù)算及現(xiàn)金流量預(yù)算，但沒有找出預(yù)算的關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)預(yù)算外的事項(xiàng)也沒有相應(yīng)的管理辦法，對(duì)預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行的情況也沒有分析與改進(jìn)，沒有建立一套相應(yīng)的考核與監(jiān)督機(jī)制，預(yù)算流于形式，員工也沒有參與預(yù)算管理的積極性，大大降低了企業(yè)資金的使用效率，客觀上易導(dǎo)致融資金額過(guò)多或過(guò)少，過(guò)多造成資金成本增加，過(guò)少易給企業(yè)帶來(lái)資金短缺，嚴(yán)重的甚至?xí)斐少Y金鏈的斷裂。

4.資金的內(nèi)部控制管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，大量的資金進(jìn)出往往對(duì)資金的安全性，效率性提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)往往重經(jīng)營(yíng)，輕管理，忽視了有效的資金控制與管理不僅能夠提升企業(yè)資源的利用率，而且還將增強(qiáng)企業(yè)的盈利水平，有效的內(nèi)部控制也能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)一般都有自己的財(cái)務(wù)管理制度，但有的企業(yè)沒有建立適合自身的資金管理制度，沒有意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理的內(nèi)控的重要性，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，有的企業(yè)因受成本或人員的限制將財(cái)務(wù)部審計(jì)部合二為一，資金監(jiān)管的力度大大削弱，也沒有借助其他的資源介入形成有效的監(jiān)督機(jī)制。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的對(duì)策

1.建立適合企業(yè)的投資管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)往往不是死在沒有利潤(rùn)上面，而是死在資金鏈的斷裂上面。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，往往一個(gè)項(xiàng)目的投資失敗，直接影響到企業(yè)的資金鏈的正常運(yùn)行，因而房地產(chǎn)企業(yè)不能沒有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盲目擴(kuò)張，要建立適合自身的投資管理模式。endprint

一個(gè)項(xiàng)目能不能投資要建立在可行性分析報(bào)告的基礎(chǔ)上，可行性分析報(bào)告要含盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)及項(xiàng)目資金預(yù)算表，同時(shí)聘請(qǐng)專家論證團(tuán)進(jìn)行宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)分析，股東會(huì)或董事會(huì)討論通過(guò)。這種投資管理模式既有風(fēng)險(xiǎn)管控，又有企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)選擇偏好，能避免因盲目擴(kuò)張而使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的境地。

2.拓寬企業(yè)的融資渠道，調(diào)整企業(yè)的開發(fā)模式

據(jù)西政資本2017年6月10日《最新地產(chǎn)私募基金備案情況總結(jié)暨產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析》披露，受資管“4號(hào)文”的出臺(tái)及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的影響，中基協(xié)目前對(duì)地產(chǎn)基金產(chǎn)品備案的態(tài)度非常明確——一切從嚴(yán)審核。以往一些偏好于“股+債”投資模式的地產(chǎn)投資方向的近期備案產(chǎn)品均備案成了股權(quán)類私募基金產(chǎn)品，產(chǎn)品的最終投向?yàn)榉亲≌?xiàng)目，近期僅有一例是投向非熱點(diǎn)城市的住宅項(xiàng)止產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)受此政策影響，想通過(guò)私募基金方式或明股實(shí)債方式與銀行合作這條路已不可行。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快調(diào)整方向，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)可出讓部份股權(quán)，快速降低資金成本，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，及時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金，加快項(xiàng)目推進(jìn)步伐，快速實(shí)現(xiàn)資金回流。如朗詩(shī)集團(tuán)大力開展技術(shù)服務(wù)、定制、代建、委托開發(fā)、小股操盤、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，將房地產(chǎn)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態(tài)應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化；萬(wàn)科利用自身的品牌溢價(jià)提出小股操盤的模式；綠城也一直在大力拓展代建業(yè)務(wù)；萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準(zhǔn)賺錢的輕資產(chǎn)模式。

在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限的背景下，實(shí)現(xiàn) “輕資產(chǎn)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已是很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)已慢慢由傳統(tǒng)的開發(fā)商變成開發(fā)與管理相結(jié)合“地產(chǎn)界投行”。既有與其他公司或資產(chǎn)管理公司合作入股，共同開發(fā)的模式；又有參小股但負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤，拓展品牌效應(yīng)的模式；既有出讓部份股權(quán)，加快資金周轉(zhuǎn)與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的模式，還有僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的委托開發(fā)模式、技術(shù)服務(wù)模式、代建模式等等。

3.完善資金預(yù)算管理制度，建立預(yù)算考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集行業(yè)，完善的資金預(yù)算體系是保證企業(yè)資金良性循環(huán)的重要前提。在實(shí)際工作中，我們要完善資金預(yù)算管理制度，不能照搬書本，在理論的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況去制定適合自己的預(yù)算管理制度，這樣才能切實(shí)提高資金的使用效率，在一定程度上，為企業(yè)節(jié)約大量的資金，降低資金成本。企業(yè)可以成立預(yù)算管理小組，將各個(gè)職責(zé)層層分解，分配到各部門落實(shí)到各相關(guān)責(zé)任人，從而大大提高工作效率和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

僅有預(yù)算管理制度，沒有考核，制度容易流于形式。對(duì)無(wú)合同，無(wú)預(yù)算，審批流程不符合規(guī)定的一律不得支付；對(duì)漏報(bào)或臨時(shí)性支出先補(bǔ)報(bào)調(diào)整預(yù)算再審批支付。預(yù)算管理制度執(zhí)行的好壞，應(yīng)有相應(yīng)的考核管理辦法，納入薪酬管理體系。這樣，有制度，有考核，才能保證預(yù)算管理制度得到切實(shí)的貫徹與執(zhí)行。

4.加強(qiáng)資金的內(nèi)部控制管理，提高資金的安全性

資金是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，加強(qiáng)內(nèi)控管理，提高資金的安全性是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)資金量大，周轉(zhuǎn)頻繁，除了執(zhí)行公司的財(cái)務(wù)管理制度外，我們還必須建立資金的內(nèi)部控制制度：職責(zé)分工和職權(quán)分離，授權(quán)和批準(zhǔn)，內(nèi)部記錄與核對(duì)，禁止非資金管理人員接觸資金，嚴(yán)密的收支憑證和傳遞手續(xù)，資金管理的關(guān)鍵崗位實(shí)行必要的輪崗制度等等。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身資金管理的特點(diǎn)，確定資金管理的高、中、低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定相應(yīng)的管理辦法。同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部門與內(nèi)部審計(jì)部門的分離，提高內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，這樣才能有效協(xié)助管理者監(jiān)督內(nèi)部控制措施和程序的有效性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，發(fā)揮出資金監(jiān)管的作用，防止貪污、舞弊等違規(guī)象的發(fā)生。如果房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，人員有限，也可以借助外部審計(jì)的力量和其他有效的資源行使監(jiān)督的職能。

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策的調(diào)控指導(dǎo)性作用比較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國(guó)家最新出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)政策，正視目前資金管理存在的問(wèn)題，并從投資管理、融資渠道拓展、預(yù)算管理和內(nèi)控管理幾個(gè)方面入手，既要保證資金的安全性，又要提高資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理保駕護(hù)航，維持房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理目標(biāo)，提高企業(yè)效益。

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