近幾年來,房企的毛利率及凈利率持續(xù)下滑,市場上三四線城市趨于飽和,一二線熱點城市拿地成本高企,房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發(fā)展,尋求新的盈利增長點,其業(yè)務(wù)也逐步向金融、養(yǎng)老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項目,以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發(fā)展思路。
2016年7月1日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部三部委聯(lián)合共同印發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》,提出到2020年,培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn),引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè),不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。同時政策中提到,對于各地特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要堅持市場主導,充分發(fā)揮市場主體作用,政府重在搭建平臺、提高服務(wù),因此特色小鎮(zhèn)的建設(shè)則更需要企業(yè)主動參與。政策中對于單個小鎮(zhèn)的投資規(guī)模暫未明確,但是參考浙江省出臺的《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導意見》,特色小鎮(zhèn)原則上3年完成固定資產(chǎn)投資50億元,而1000個類似于浙江省的特色小鎮(zhèn)需要的固產(chǎn)投資則在5萬億元左右,體量龐大,目前地方政府的債務(wù)壓力大,要對特色小鎮(zhèn)提供持續(xù)的財政輸出難度較高,因此需要政府引導,鼓勵社會資本廣泛參與,政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式將會被各地政府廣泛利用,房企在其中的投資潛力巨大。
圖1 2016年P(guān)PP項目月度累計投資額(萬億元)
對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè),各地政府出臺了各項政策支持鼓勵。特色小鎮(zhèn)概念由浙江省最先提出,并且其一部分特色小鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模,如基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、夢想小鎮(zhèn)等。因此浙江省出臺的關(guān)于特色小鎮(zhèn)的建設(shè)政策目前最為全面,有詳盡的項目扶持細則,評價方法等,對于其他省份具有積極的參考作用。同時天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺了相關(guān)政策,積極籌備申請建設(shè)特色小鎮(zhèn)。
表1 業(yè)務(wù)外包類模式特征
目前我國PPP項目規(guī)模仍在持續(xù)擴張,根據(jù)財政部建立的全國政府和社會資本合作(PPP)綜合信息平臺統(tǒng)計,地方PPP項目需求不斷加大,12月末全國PPP綜合信息平臺項目庫中含項目11260個,總投資額高達13.5萬億元。其中,已簽約落地 1351 個,投資額 2.2 萬億 元,落地率 31.6%,規(guī)模可觀。
對于房企,在PPP項目建設(shè)中參與空間充足。在入庫的所有項目中,城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目數(shù)有688個,其投資額占項目投資額的10%,已達萬億規(guī)模。
綜合來看,隨著特色小鎮(zhèn)的全國化布局,政府亟需社會資本來補充建設(shè),同時房企也擁有豐富的項目建設(shè)經(jīng)驗,兩者通過合適的渠道合作將會實現(xiàn)雙贏。
表2 特許經(jīng)營類模式特征
表3 私有化類模式特征
廣義來講,政企合作方式的PPP模式類型分為三類:外包類、特許經(jīng)營類及私有化類。而這三種的區(qū)別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。
外包類項目可劃分為模塊式及整體式的服務(wù)外包。在該模式下,項目一般是由政府投資,私人部門承包整個項目中的一項或幾項職能,目前以BT合作的形式較多,私人部門主要收取服務(wù)費用,故承擔的風險相對較小。
特許經(jīng)營類項目一般是指項目需要私人參與部分或全部投資,并通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產(chǎn)最終歸公共部門保留。在特許經(jīng)營類別中,除了與DB模式結(jié)合而成的BTO和DBFO之外,該類型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運營-移交)和BOT(Build-Operate-Transfer建設(shè)-運營-移交)兩類。
BOT模式中,私人部門可獲得長期經(jīng)營收益,且項目成本相對穩(wěn)定。更多風險轉(zhuǎn)移至私人部門采用全項目生命周期的成本計算方法,故對軌道交通建設(shè)有諸多優(yōu)勢。但于此同時,BOT仍存在諸多劣勢,包括在私人部門的運營下,項目建設(shè)可能與規(guī)劃、環(huán)境要求沖突;當經(jīng)營管理成本上漲時移交政府,或增政府財政壓力;政府缺少項目建設(shè)運營控制權(quán);模式結(jié)構(gòu)復雜,需較長的合同達成期等。
TOT模式主要運用于老舊公共設(shè)施項目中。政府無需對設(shè)施擴建及更新提供資金投入,幫助節(jié)省開支。但是更新的實施是不包括在契約中的,因此在新建設(shè)施的建設(shè)和運營方面或存困難;若變更契約則會增加成本。
私有化類項目是公共部門與私人部門通過契約關(guān)系,是公共項目按照一定的方式最終轉(zhuǎn)化為私人部門的模式。該類項目則需要私人部門負責項目的全部投資,在政府的監(jiān)管下,通過向用戶收費收回投資實現(xiàn)利潤。由于此類項目的所有權(quán)為私人永久性擁有,且不具備有限追索的特性,因而私人部門在這類項目中承擔的風險最大。根據(jù)私有化的程度,私有化類PPP模式分為完全和部分私有化兩種。
正是由于私有化的模式屬性,合作項目則要求政府讓出控股權(quán)于私人部門,因此難免在運營過程中影響決策效率,進而影響到經(jīng)營效率和服務(wù)水平。