房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對策

岳欣

摘 要：在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中不可或缺的一個(gè)重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。對我國的GDP增長有著很大的貢獻(xiàn)。為了進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在這里我們針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對策進(jìn)行簡單分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對策

隨著近些年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷改革與發(fā)展，目前已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)大量的研究和事實(shí)表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素以及規(guī)律性的分析，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強(qiáng)化對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的分析，進(jìn)而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)波動(dòng)因素進(jìn)行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：

1.土地因素

在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會(huì)受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進(jìn)行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實(shí)際分析過程中，則主要選取本年完成的開發(fā)土地面積、土地出讓收入、房屋竣工面積以及新開工面積等四個(gè)指標(biāo)主要內(nèi)容進(jìn)行影響分析。由于目前土地的稀缺，國家對于各個(gè)城市均有土地釋放指標(biāo)。

2.金融市場

房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，金融市場的松緊將會(huì)左右房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增速。為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運(yùn)行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。

3.市場因素

在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價(jià)格機(jī)制有著不可分離的關(guān)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng)，從而進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行擴(kuò)張。同時(shí)，商品房面積也是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢作出一個(gè)科學(xué)的預(yù)計(jì)。比如房未來房地價(jià)格預(yù)計(jì)下降，即使價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會(huì)相應(yīng)的減少，若是未來房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即使價(jià)格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會(huì)相應(yīng)的增加。比如，一二線城市由于人口聚集度高，房地產(chǎn)市場以供應(yīng)市場占主導(dǎo)，三四線城市由于人口外流，需求市場占主導(dǎo)，導(dǎo)致全國各地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不一致性，且三四線城市滯后于一二線城市。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對策

從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動(dòng)性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動(dòng)的有效對策，具體包括以下幾點(diǎn)：

1.規(guī)范土地市場，科學(xué)把控土地釋放節(jié)奏?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面入手：

首先，強(qiáng)化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實(shí)現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強(qiáng)化政府的土地供給能力的同時(shí)，必須要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機(jī)制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機(jī)制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。

2.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)植入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

要制定長遠(yuǎn)的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅(jiān)持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，必須要采用有效措施及時(shí)糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺(tái)相關(guān)的投資政策時(shí)，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。

3.完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點(diǎn)：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個(gè)金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個(gè)創(chuàng)新環(huán)境。

三、總結(jié)

總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其運(yùn)行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動(dòng)的分析，制定出科學(xué)有效的針對性措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，有利更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。

參考文獻(xiàn)

[1]司云娜.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對策[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2014（02）.

[2]段勇.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素分析及對策[J].商場現(xiàn)代化，2014（29）.

（作者單位：山東筑建置業(yè)有限公司）