“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議探討

楊麗霞

【摘 要】自從全面推行“營(yíng)改增”這項(xiàng)稅制改革后，我國(guó)的市場(chǎng)秩序得到了良好的規(guī)范。這項(xiàng)政策實(shí)施后，由于一些誤讀及操作失誤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的壓力，面臨稅收征管的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行改革，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及生命力。本文通過(guò)深入研究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響，提出房地產(chǎn)企業(yè)改革的合理建議。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；稅負(fù)；凈利潤(rùn)

“營(yíng)改增”的全稱是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。我國(guó)施行該政策的目的在于，首先消除由不同商品和不同服務(wù)繳納不同稅種而造成的稅負(fù)不公平的問(wèn)題。其次解決重復(fù)征稅的問(wèn)題，減輕納稅人納稅壓力。最后加速促進(jìn)現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使二三產(chǎn)業(yè)相互融合。我國(guó)營(yíng)改增經(jīng)歷了4個(gè)階段，2011年，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)。2012年，將廣播影視服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。2014年，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。2016年，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)。這項(xiàng)政策，為很多行業(yè)帶來(lái)了福音，卻為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的壓力。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響

根據(jù)“營(yíng)改增”政策的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)計(jì)算可知房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅小于之前繳納的營(yíng)業(yè)稅。但是這并不表示房地產(chǎn)企業(yè)的壓力由此減輕，由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨的壓力增加，所以房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)被迫增加稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠建筑業(yè)才能繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，而建筑業(yè)也需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目才能維持生存。“營(yíng)改增”政策落實(shí)初期，國(guó)家預(yù)留了一段時(shí)間給相關(guān)企業(yè)進(jìn)行過(guò)渡，其中建筑業(yè)在2016年5月1日之前簽訂的合同全部采取簡(jiǎn)易征收的措施，征收稅率為3%，這樣一來(lái)就避免了重復(fù)征稅的缺點(diǎn)。因此從一定程度上減輕了建筑行業(yè)的稅負(fù)壓力。對(duì)于在2016年5月1日之后簽訂的合同，全部按照11%的稅率征收增值稅。相關(guān)研究表明，11%的增值稅稅率可以從整體上降低建筑業(yè)的稅負(fù)。但是在實(shí)際操作中，建筑業(yè)整體的稅負(fù)反而增加了不少，這是因?yàn)榻ㄖI(yè)中存在的許多項(xiàng)目是無(wú)法抵扣的。迫于稅負(fù)的壓力，建筑業(yè)為了保證穩(wěn)定的盈利，只能將稅負(fù)壓力向下游產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)企業(yè)分散。

“營(yíng)改增”制度渡過(guò)過(guò)渡期后，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段。房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)遭受增值稅稅負(fù)走高的壓力。此外，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的附加稅也相應(yīng)的會(huì)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入大，所以即使附加稅的稅率很低，最終所要繳納的總稅額還是很可觀的。

凈利潤(rùn)（收益），也可以稱為稅后利潤(rùn)，是指在利潤(rùn)總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤(rùn)留成。從上文的分析可以看出，實(shí)行“營(yíng)改增”制度后，由于相關(guān)行業(yè)的施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的總稅額不降反增，則在利潤(rùn)總額不變的前提下，企業(yè)的凈利潤(rùn)是降低的。換句話說(shuō)，如果企業(yè)想要獲得與改制之前相同或者更高的將利潤(rùn)，則需付出更多更艱辛的努力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策下的應(yīng)對(duì)措施

“營(yíng)改增”制度已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨壓力的同時(shí)應(yīng)深刻認(rèn)清現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)內(nèi)部迅速做出調(diào)整，從而安全渡過(guò)艱難時(shí)期。

1.組織企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)“營(yíng)改增”制度進(jìn)行深入的研究

“營(yíng)改增”制度是經(jīng)過(guò)權(quán)威專家經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算，推出的經(jīng)濟(jì)政策，其主要目的就是為了穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)，合理分配企業(yè)稅負(fù)。雖然一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力會(huì)較大，但是可以通過(guò)合理的管理方法，進(jìn)行自我減負(fù)。一方面，增值稅的征稅基數(shù)相對(duì)于以前的營(yíng)業(yè)稅降低了；另一方面，增值稅可以使用一些抵扣項(xiàng)來(lái)抵扣稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，在進(jìn)行交易時(shí)請(qǐng)交易方盡量開(kāi)具增值稅發(fā)票。

2.組織財(cái)務(wù)人員對(duì)國(guó)家財(cái)務(wù)文件和制度進(jìn)行深入的研究

作為公司的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起為公司合理規(guī)避不必要稅負(fù)的責(zé)任，對(duì)國(guó)家的財(cái)務(wù)文件進(jìn)行研究，并將相關(guān)知識(shí)傳輸給企業(yè)內(nèi)其他人員。一方面，財(cái)務(wù)人員應(yīng)制定合理的財(cái)務(wù)政策。比如規(guī)定報(bào)銷人員需持增值稅發(fā)票進(jìn)行報(bào)銷，采購(gòu)人員進(jìn)行采購(gòu)時(shí)需盡量要求供應(yīng)商開(kāi)具增值稅發(fā)票；另一方面，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該做好合同、文件的把控工作。此外，財(cái)務(wù)人員更應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提升自己精算的能力，從而幫助企業(yè)合理預(yù)期可能的風(fēng)險(xiǎn)，做好財(cái)務(wù)清算工作。

3.調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)及銷售策略，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

為了彌補(bǔ)稅負(fù)造成的利潤(rùn)空缺，企業(yè)必須努力增加銷售額。因此，合理調(diào)整銷售策略是房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。一方面，加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，提升銷售人員的銷售水平及服務(wù)水平，從而進(jìn)一步提升企業(yè)的軟實(shí)力；另一方面，增加精品房的銷售比例。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身銷售的房屋進(jìn)行裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)來(lái)進(jìn)行抵扣，獲取進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，合理調(diào)整銷售房屋類型有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)全面推行“營(yíng)改增”稅制改革，是為了更好的規(guī)范市場(chǎng)秩序得，消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力。此舉確實(shí)幫助許多企業(yè)減輕了稅負(fù)，但是由于一些操作不當(dāng)，給房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等帶來(lái)了一些壓力。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該以正確的心態(tài)面對(duì)這種挑戰(zhàn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部迅速做出調(diào)整，合理的規(guī)避不必要的稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金積累。

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