房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制

郭夢(mèng)娟

受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，目前的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平呈現(xiàn)明顯的下降狀態(tài)，在此情況下，也凸顯了房地產(chǎn)建筑成本控制的重要性。文章主要對(duì)基于流程下房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制進(jìn)行了分析和研究。

目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本控制研究還不夠深入，由于該行業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，故實(shí)際施工過程中，不管是人工成本還是材料價(jià)格均會(huì)發(fā)生不可預(yù)計(jì)的變化，因此，急需對(duì)當(dāng)前的成本控制手段進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，以此更好的適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求。

一、基于流程的成本控制方法概述

工程建設(shè)具有周期性、一次性等特征，其中，“一次性”便決定了工程項(xiàng)目建設(shè)過程中通常會(huì)面對(duì)不同的環(huán)境特征。施工之前的成本預(yù)算工作一般無法對(duì)工程所處實(shí)際環(huán)境進(jìn)行反映，更無法預(yù)知施工過程中可能會(huì)遇到的問題和阻礙。

基于流程的成本控制方式，簡(jiǎn)單來說就是將產(chǎn)品分成不同的層次和階段，其難點(diǎn)在于，劃好層次和流程之后，要結(jié)合其實(shí)際特點(diǎn)選擇有效的成本控制辦法。該方式更加適合應(yīng)用于項(xiàng)目成本控制中，主要是因?yàn)樵摴ぷ饕话愣际前凑諉蝹€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行歸集，進(jìn)而也降低了預(yù)算過程中考核責(zé)任單位的工作難度。另外，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的階段性特征，加之其周期性長(zhǎng)、一次性等特征，故使得成本控制工作，無法像產(chǎn)品生產(chǎn)一樣的明確和清晰，故通常要求通過多種辦法進(jìn)行成本控制。

正常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)歷竣工決算、物資采購、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)等幾個(gè)基本的流程。在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，由于成本的性質(zhì)和所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目不同，故需要使用針對(duì)性的管理辦法，以此實(shí)現(xiàn)各管理工作的相互銜接，最終達(dá)到控制成本的終極目的。

二、基于流程下房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制

以目前現(xiàn)存成本控制理論以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成為基礎(chǔ)和核心，借助動(dòng)態(tài)成本控制的基本思想，形成了全新的成本控制模型，即基于流程下房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制。具體分析如下：

（一）業(yè)務(wù)流程

考慮到成本管理過程中實(shí)際的工作和發(fā)展需求，通?？蓪⒃擁?xiàng)目劃分成以下幾個(gè)階段：即立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、市場(chǎng)采購、施工以及竣工驗(yàn)收等等。各個(gè)環(huán)節(jié)具體的活動(dòng)分析如下：

項(xiàng)目立項(xiàng)階段，具體的成本管理內(nèi)容如成本預(yù)算指標(biāo)、規(guī)章制度以及控制責(zé)任體系等等。在該環(huán)節(jié)中，需重點(diǎn)應(yīng)用事前控制。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，主要負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)成本加以控制和管理，包括指標(biāo)的動(dòng)態(tài)調(diào)整、階段性分析等等，在設(shè)計(jì)成本中，包括委托費(fèi)用、勘查費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等等，同時(shí)也應(yīng)對(duì)施工和采購成本進(jìn)行估算和控制。在市場(chǎng)采購環(huán)節(jié)，具體內(nèi)容包括部分費(fèi)用成本的階段性分析、指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整等等。在竣工交付階段中的成本管理活動(dòng)主要就是對(duì)工程進(jìn)行總體分析。

（二）成本動(dòng)態(tài)控制的內(nèi)容、原因及實(shí)現(xiàn)

1.成本動(dòng)態(tài)控制內(nèi)容。具體包括以下幾個(gè)方面：第一，動(dòng)態(tài)性成本控制，即項(xiàng)目某一要素的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)時(shí)，則需立即對(duì)當(dāng)前的控制辦法加以改進(jìn)和調(diào)整。第二，成本指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整，即在某成本要素價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，要求成本指標(biāo)也要隨之而改變，以此實(shí)現(xiàn)兩者的相互適應(yīng)。

2.成本控制原因。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的一次性和周期性等特征，決定了其必須要進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的成本控制。由于具有周期性長(zhǎng)的特征，故直接延長(zhǎng)了整個(gè)成本預(yù)算的周期，在此階段，不管是生產(chǎn)設(shè)備、材料，還是人工要素，其價(jià)格均不可避免的發(fā)生一定變化，進(jìn)而也增加了項(xiàng)目成本管理和控制的難度，無法對(duì)該工作的精準(zhǔn)性和全面性進(jìn)行保障。而正是因?yàn)樯鲜鲈虻拇嬖冢鸥右箜?xiàng)目成本控制具備一定的彈性。

3.成本動(dòng)態(tài)內(nèi)控制的實(shí)現(xiàn)。結(jié)合具體的業(yè)務(wù)流程，通常可有以下幾種途徑：一是在個(gè)別階段進(jìn)行隨時(shí)調(diào)整。例如，在市場(chǎng)采購環(huán)節(jié)中，由于某種物資的價(jià)格發(fā)生了變化，故在采購之前，需對(duì)相應(yīng)的成本目標(biāo)加以控制，重點(diǎn)考慮動(dòng)態(tài)調(diào)整值。二是在某個(gè)階段的末尾進(jìn)行定期調(diào)整。例如，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，隨著該工作開展的不斷深入，項(xiàng)目建設(shè)所需要的人工和物資定額也會(huì)愈發(fā)清晰，在此便需重新設(shè)定成本指標(biāo)。在市場(chǎng)采購環(huán)節(jié)中，當(dāng)物資價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出成本指標(biāo)時(shí)，則需對(duì)采購模式進(jìn)行調(diào)整，并以此調(diào)整采購模式，防止出現(xiàn)“串標(biāo)”的行為，提升采購的合理性，為建設(shè)企業(yè)節(jié)約成本。

三、結(jié)語

綜上所述，文章主要對(duì)基于流程的成本控制方法進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，并對(duì)成本預(yù)算控制動(dòng)態(tài)模型進(jìn)行了構(gòu)建。在該模型中，涉及到了事前、事中以及事后控制等方式，并對(duì)各環(huán)節(jié)具體的管理活動(dòng)進(jìn)行了明確，這些這對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)成本控制工作具有著很關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)意義。