【摘要】自2015年下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新一輪的上升周期，即使在限購(gòu)限貸政策相繼出臺(tái)的大背景下市場(chǎng)依然保持量升價(jià)漲的宏觀走向。2016年12月上海新房?jī)r(jià)格高達(dá)38356元/平，全年漲幅27.5%；二手房住宅價(jià)格全年漲幅逾35%，成交面積依然再創(chuàng)歷史新高，高達(dá)3160萬方。加之上海土地市場(chǎng)連續(xù)3年供應(yīng)縮減，地王頻出，更加劇了市場(chǎng)一房難求的恐慌。

上海住宅真的如市場(chǎng)所反映出來的如此稀缺嗎？還是信息的不夠透明誤導(dǎo)了市場(chǎng)和購(gòu)房人群？帶著這個(gè)設(shè)問該文從“房子是用來住”的根本屬性出發(fā)對(duì)上海住房稀缺性展開研究。從當(dāng)前人口組成結(jié)構(gòu)，人口發(fā)展規(guī)律，人口未來流向等來分析當(dāng)前及未來居住需求總規(guī)模；從當(dāng)前上海的住房存量和住房增量來說明當(dāng)前居住供給總規(guī)模；最后從土地利用結(jié)構(gòu)，土地規(guī)劃等方面來闡述居住供給總規(guī)模未來的發(fā)展空間。

【關(guān)鍵詞】居住需求；稀缺性；土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化；檸檬市場(chǎng)

自2015年下半年以來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷了一場(chǎng)史無前例的大牛市，一次次限購(gòu)的升級(jí)，一塊塊地王的誕生，一場(chǎng)場(chǎng)搶房大戰(zhàn)，讓房?jī)r(jià)高企卻又一房難求?；馃岬氖袌?chǎng)環(huán)境下充斥著的是購(gòu)房者的焦慮與無奈。

筆者十分不解的是上海作為全國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已高速發(fā)展了二十余載，截止2016年底上海的人均住房建筑面積也已高達(dá)36.1平方米。那么當(dāng)下的住房稀缺程度到底如何？真的如市場(chǎng)所反映的那般稀缺嗎還是從業(yè)者或是相關(guān)媒體有目的性的渲染誤導(dǎo)了群眾擾亂了市場(chǎng)？

基于以上疑問，本文力圖對(duì)上海住房的稀缺性做一次真實(shí)的探究。眾所周知，住房作為商品最原始的屬性就是居住屬性，最根本的使用價(jià)值就是居住價(jià)值。而房地產(chǎn)的投資屬性是在居住屬性的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的衍生屬性。這種衍生需求極易在特定的市場(chǎng)條件下（如供不應(yīng)求）產(chǎn)生短期非理性波動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而影響我們對(duì)稀缺性的客觀判斷。因此對(duì)于上海房地產(chǎn)稀缺性的研究不能只研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，而是應(yīng)該從房地產(chǎn)最基本的屬性出發(fā)，研究上海市場(chǎng)總的居住需求和總居住供給（房產(chǎn)的存量和新增供應(yīng)）之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

因此本文有三個(gè)概念需要重點(diǎn)區(qū)分：

①居住需求：是指人對(duì)于居住的需求，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為原始的需求，形式包括自有住房，購(gòu)房，租房，短租酒店等。本文研究的是上海常住人口的居住需求。

②購(gòu)房需求：是指具有買房意愿并具備買房能力的需求。購(gòu)房需求是居住需求中的一種形式，兩者是包含與被包含關(guān)系。

③住房：指能滿足居住需求的所有房產(chǎn)種類，包括商品房、前期已上市使用的商住房、老公房、集體產(chǎn)權(quán)房屋等

研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是否稀缺本文將從最基本的人口、住房數(shù)量（存量和增量）和土地三個(gè)最基本的角度來進(jìn)行。

一.人口因素

人口是居住需求產(chǎn)生的源頭。人口的規(guī)模也就決定居住需求的規(guī)模。而人口結(jié)構(gòu)，人口流動(dòng)趨勢(shì)和人口政策均會(huì)對(duì)居住需求的規(guī)模產(chǎn)生影響。而對(duì)于上海人口的數(shù)據(jù)分析我們從三個(gè)角度來進(jìn)行：

1.本地戶籍人口

本地戶籍人口總量增長(zhǎng)緩慢

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒

根據(jù)《2016年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》披露的數(shù)據(jù)顯示，截止2016年底上海戶籍人口1439.5萬人，占上海常住人口的59.49%。從圖上趨勢(shì)看上海戶籍人口增長(zhǎng)十分緩慢。我們統(tǒng)計(jì)2006～2016年10年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10年間戶籍人口增長(zhǎng)僅為71.42萬人，近10年上海戶籍人口年均增長(zhǎng)率僅為0.52%。

人口生育高峰末端，出生人數(shù)將回落至正常值

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒

上圖是1974年到2016年上海戶籍人口出生人數(shù)情況的統(tǒng)計(jì)，從圖中我們可以看出該時(shí)間段內(nèi)上海有兩次人口生育高峰。第一次從1980年前后開始到1990年前后結(jié)束 ，跨度在10年左右。第二次的生育高峰是第一次生育高峰的人口進(jìn)入婚育期而推動(dòng)產(chǎn)生的。第二次人口生育高峰是從2008年前后開始，根據(jù)上一次谷峰跨度為10年推算，本次人口生育高峰將在2018年前后結(jié)束。即使按照目前平均女性生育年齡為29.13歲來測(cè)算，最多到2020年前后本次人口生育高峰將結(jié)束。

而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，教育提升，生育觀念轉(zhuǎn)變等因素影響，每次人口出生高峰相對(duì)于上一次力量都是削弱的。人口出生高峰的結(jié)束和消亡會(huì)降低人口增長(zhǎng)和家庭裂變速度，進(jìn)而影響當(dāng)前置換需求和未來居住需求的總量。

人口自然增長(zhǎng)率長(zhǎng)期處于負(fù)增長(zhǎng)和“零增長(zhǎng)”

從1978～2015年上海戶籍人口的自然增長(zhǎng)情況來看，我們可以發(fā)現(xiàn)上海戶籍人口的自然增長(zhǎng)率一路下降，在1992年開始自然增長(zhǎng)率為負(fù)，并長(zhǎng)期處于人口自然負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。

綜上可見，上海戶籍人口自然負(fù)增長(zhǎng)，處在第二次人口生育高峰的末期，政府對(duì)于外來人員戶籍制度的高準(zhǔn)入政策，使得上海戶籍人口機(jī)械增長(zhǎng)乏力。未來上海戶籍人口將保持相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，甚至?xí)霈F(xiàn)戶籍人口負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

2.外來常住人口

外來人口是上海人口增長(zhǎng)的最大引擎

首先從1978～2016年上海常住人口結(jié)構(gòu)表結(jié)合剛才對(duì)于上海戶籍人口的分析不難看出從上世紀(jì)90年代開始上海人口出現(xiàn)指數(shù)型增長(zhǎng)，而這一輪人口的增長(zhǎng)主要依靠外來人口的導(dǎo)入。

外來常住人口增長(zhǎng)進(jìn)入“瓶頸期”

從上海外來人口導(dǎo)入的軌跡來看大致可以分為三個(gè)階段，第一階段是開始階段表現(xiàn)在1990年之前。第二階段為快速上升階段表現(xiàn)在1990年～2010年，這一階段外來人口由50萬暴增至900萬，第二階段常常伴隨城市的崛起和高速發(fā)展。第三階段為平穩(wěn)階段，表現(xiàn)為2010年以后，外來人口增長(zhǎng)進(jìn)入邊際效益期，人口在既定的規(guī)模下保持相對(duì)穩(wěn)定。

外來人口導(dǎo)入不會(huì)始終都是指數(shù)型的快速增長(zhǎng)，相反受制于城市空間以及隨著城市生存成本的提高和生活環(huán)境的惡化，外來人口導(dǎo)入會(huì)進(jìn)入到邊際效用區(qū)。未來上海的外來人口還會(huì)出現(xiàn)大幅增漲嗎？我們參照其他國(guó)際化都市的人口發(fā)展軌跡進(jìn)行類比：

數(shù)據(jù)來源：美國(guó)人口普查局歷年人口普查數(shù)據(jù)；倫敦1961-2000年數(shù)據(jù)來自Planning for Londons Growth ；2001-2005年數(shù)據(jù)來自Focus on London2007 ；東京都統(tǒng)計(jì)年鑒

我們參照紐約，倫敦，東京近120年來的人口的發(fā)展軌跡不難發(fā)現(xiàn)也遵循前文提到的三個(gè)階段，并且在第二個(gè)階段實(shí)現(xiàn)人口的指數(shù)增長(zhǎng)后先后進(jìn)入人口增長(zhǎng)的邊際效益期。進(jìn)入到第三階段，由于人口增多，物價(jià)上漲，城市空間限制等，人口規(guī)模都會(huì)進(jìn)入到相對(duì)穩(wěn)定的平穩(wěn)維持階段。這個(gè)階段人口小幅波浪式變動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)大幅的增減。

從城市自身的人口導(dǎo)入規(guī)律來看上海已經(jīng)進(jìn)入到第三階段，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間上海常住人口都會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的維持在目前的數(shù)量級(jí)。除此之外隨著周邊城市及部分二線城市的崛起，對(duì)于人口的爭(zhēng)奪和分流越演愈烈，上海外來人口導(dǎo)入也將面臨挑戰(zhàn)。

“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”愈演愈烈，人才分流趨勢(shì)加劇

隨著中國(guó)人口紅利的逐漸消退和老齡化社會(huì)的到來，目前中國(guó)的人口流動(dòng)尤其是一線城市的人口導(dǎo)入從勞動(dòng)密集型為主逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔W(xué)歷高素質(zhì)的技術(shù)密集型為主。未來城市間人口的爭(zhēng)奪也將是對(duì)高素質(zhì)高學(xué)歷人才的爭(zhēng)奪。

根據(jù)上圖來看，上海的外來導(dǎo)入人口主要來源于安徽，江蘇等10個(gè)省份，2010年這10個(gè)省份的人口外來人口合計(jì)772.9萬，占據(jù)上海外來人口總導(dǎo)入量的86.81%。而作為上海目前外地人口主要來源地，以上省份在2017年開始密集出臺(tái)了人才新政。

以上省市的人才新政基本上圍繞人才落戶、購(gòu)房問題、資金補(bǔ)貼、創(chuàng)業(yè)扶持、子女教育、醫(yī)療保障等方面展開，開通專項(xiàng)政策服務(wù)。如購(gòu)房問題上提供租房補(bǔ)貼，提供人才公寓，提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠等扶植條件。從政策內(nèi)容看主要是針對(duì)目前一線城市落戶難，購(gòu)房難，生存成本高等痛點(diǎn)，未來對(duì)于人才的吸引和分流將會(huì)對(duì)上海等一線城市造成較大的威脅。

人口控制政策，2500萬人口紅線

2016年1月上海市規(guī)土局正式發(fā)布了《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》，該官方文件首次完整披露了上海未來20年發(fā)展的重要目標(biāo)，其中明確提出了，上海將嚴(yán)格控制人口規(guī)模，力爭(zhēng)至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動(dòng)態(tài)調(diào)控目標(biāo)。

所以無論是從外部人口的導(dǎo)入規(guī)律還是從上海市人口政策來看，未來上海的外來人口導(dǎo)入均不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，甚至?xí)谌瞬艩?zhēng)奪戰(zhàn)中處于劣勢(shì)，外來人口導(dǎo)入甚至可能出現(xiàn)小幅的震蕩性下探。如2015年，上海出現(xiàn)外來常住人口下降15萬，常住人口減少10萬的情況。

3.人口結(jié)構(gòu)構(gòu)成

除了人口在總量上處于一個(gè)瓶頸期，目前上海的人口結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生改變：根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)顯示我國(guó)25～34歲的年輕人是第一大購(gòu)房群體，35～44歲是第二大購(gòu)房群體，由此可見25～44歲的年齡段是購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍。而該部分人群基數(shù)的變動(dòng)也將深度影響著未來購(gòu)房的需求總量和購(gòu)房活躍度。

考慮到上海人口的構(gòu)成主要分為兩大部分，分別是上海外來常住人口和上海戶籍人口。因此研究人口構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)的影響需要對(duì)這兩大部分群體分別進(jìn)行研究。

外來常住人口主力購(gòu)房人群總量較為穩(wěn)定

首先從上海外來常住人口來看，該部分群體內(nèi)部流動(dòng)性較大，但該群體的總體年齡結(jié)構(gòu)卻相對(duì)保持穩(wěn)定，如圖所示：

如圖所示，上海的外來常住人口雖然每年的流入和流出量變化很大，但是在人口年齡結(jié)構(gòu)上卻保持相對(duì)穩(wěn)定，20～50歲是外來常住人口的主力構(gòu)成，該比例長(zhǎng)期穩(wěn)定在75%上下。而上文提到購(gòu)房的主力群體為25～44歲，這里我們進(jìn)一步擴(kuò)大為25～50歲，那么該年齡結(jié)構(gòu)占到外來常住人口總量的58.9%，該比例也相對(duì)穩(wěn)定在50%～60%之間。

前文分析到上海外來常住人口的數(shù)量將長(zhǎng)期穩(wěn)定在當(dāng)前的狀態(tài)下，因此外來常住人口的潛在購(gòu)房人群規(guī)模也將長(zhǎng)期穩(wěn)定在目前的水平，而上海外來常住人口真正有資格并具備購(gòu)買力的不足5.5%。隨著政策趨緊，資金門檻提高等不利條件，上海外來常住人口購(gòu)房潛力的增長(zhǎng)將極為有限，甚至出現(xiàn)減縮。

戶籍人口老齡化趨勢(shì)，主力購(gòu)房人群總數(shù)動(dòng)態(tài)縮減

上海戶籍人口的變化特征相對(duì)上海外來常住人口來說內(nèi)部總體相對(duì)穩(wěn)定，流動(dòng)性較小，所以人口年齡結(jié)構(gòu)隨著時(shí)間變化的特征十分明顯?；诖宋覀?cè)?010年第六次人口普查的基礎(chǔ)上考慮各年齡段的出生率和死亡率等因素，預(yù)測(cè)2020年的人口結(jié)構(gòu)，結(jié)果如下：

上下兩圖對(duì)比我們不難發(fā)現(xiàn)，老年人比重趨勢(shì)不斷增加，上?！叭丝诶淆g化”趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。2010年65歲以上的老年人口比重為15.8%，而該數(shù)據(jù)2020年老年人口的比重將突破25%。同時(shí)25～50歲年齡作為購(gòu)房主力群體相比較2010年十年間人口減少60萬左右。理論上主力購(gòu)房群體總量的減少也將使得未來房地產(chǎn)交易活躍度下降，潛在的交易市場(chǎng)規(guī)模將隨之減少。

從目前的數(shù)據(jù)測(cè)算來看目前主力購(gòu)房人群的減少速度相對(duì)緩慢，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)較小。但是隨著老齡化趨勢(shì)高峰的到來，老年人口的占比將快速增加，未來十年25～50歲的主力購(gòu)房群體數(shù)量的減少速度將不斷加劇。

第一部分結(jié)語：從本地戶籍人口發(fā)展來看本地戶籍人口處于長(zhǎng)期處于自然負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)；雖然2015年全面二胎政策放開，但是對(duì)于人口生育刺激效果并不明顯加之目前戶籍人口處于生育高峰的末期，未來一段時(shí)間戶籍人口依然會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定在目前現(xiàn)有水平；從外來常住人口導(dǎo)入來看根據(jù)人口導(dǎo)入的規(guī)律，外來人口進(jìn)入到導(dǎo)入的“瓶頸期”加之政府的人口控制政策和其他區(qū)域的人才爭(zhēng)奪政策，未來上海外來常住人口的增長(zhǎng)乏力，甚至?xí)S著導(dǎo)入人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人口總規(guī)模出現(xiàn)下探趨勢(shì)；從人口結(jié)構(gòu)上來看，進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)置業(yè)的總需求降低，未來交易市場(chǎng)規(guī)模收縮。

上海的人口已告別“指數(shù)增長(zhǎng)模式”，未來人口總規(guī)模進(jìn)入調(diào)整期，因此居住的總需求量也將告別“指數(shù)增長(zhǎng)模式”，需求規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定。

二.存量市場(chǎng)

1.住房現(xiàn)有存量

1000萬～1200萬套住房存量，滿足當(dāng)下居住需要

上海的居住總規(guī)模進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的周期，那么目前市場(chǎng)的房產(chǎn)存量是否能滿足居住總需求呢？上海又到底有多少住房呢？由于目前無論是官方還是企業(yè)都沒有相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，所以我們根據(jù)已經(jīng)搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行如下測(cè)算：

2016年上海統(tǒng)計(jì)年鑒（官方數(shù)據(jù)）顯示上海城鎮(zhèn)住房面積約為：7.76億平方米

如果根據(jù)2015年上海一二手房市場(chǎng)的總體成交來看，套均面積為93.98平/套，則可以測(cè)算上海城鎮(zhèn)有住房825萬套左右。

考慮到上海前期大量存在的“老破小”，工人新村等物業(yè)面積較小的因素，上海住房存量市場(chǎng)的套均面積難以達(dá)到93.98平的水平，因此如果按照每套住房面積80平方米計(jì)算，大約上海城鎮(zhèn)有住房970萬套。

如果加上尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的上海農(nóng)村的房產(chǎn)以及尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的前期開發(fā)并交付使用的商住類或類住宅產(chǎn)品，我們可以粗略估計(jì)，目前在上?？梢詽M足常住人口居住需要的房產(chǎn)在1000萬套～1200萬套

而目前上海：

上海常住人口：2419.70萬人

上海戶均人口：2.69

上海常住人口戶數(shù)：899.52萬戶

包括外來人口在內(nèi)的上海常住戶數(shù)同住房套數(shù)比在1.1～1.3左右。也就是如果平均分配的話按照目前上海的人口規(guī)模每戶可以擁有房產(chǎn)1.1套～1.3套左右。目前市場(chǎng)的房產(chǎn)存量完全可以滿足當(dāng)下上海人口規(guī)模的居住需要。

2.住房新增供應(yīng)

新增住房供給不斷增加，居住供需關(guān)系悄然逆轉(zhuǎn)

按照上文測(cè)算目前上海的房產(chǎn)存量完全可以滿足當(dāng)前的居住需求，而且上海住房存量是動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)的。這里需要區(qū)分的是，上海居住市場(chǎng)的新增供應(yīng)不能以當(dāng)年新房市場(chǎng)的供應(yīng)為參考而應(yīng)該以當(dāng)年的新房市場(chǎng)的銷售量為依據(jù)。因?yàn)槭袌?chǎng)上新房的供應(yīng)如果沒實(shí)現(xiàn)銷售就沒法行使其提供居住的功能，只能算是庫(kù)存。只有新房銷售完成后對(duì)于居住市場(chǎng)來說才實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)供給的增加。

從2013年～2017年上海歷年新房市場(chǎng)銷售套數(shù)和銷售面積來看，雖然受市場(chǎng)影響每年數(shù)據(jù)都不穩(wěn)定，但是上海住房存量的市場(chǎng)還在以每年15萬方～25萬方的速度在增漲，相對(duì)于增長(zhǎng)幾乎停滯的人口規(guī)模，居住市場(chǎng)的供應(yīng)進(jìn)一步得到滿足。

房產(chǎn)的耐久特性決定了從長(zhǎng)期來看住房存量市場(chǎng)是長(zhǎng)期處于增加狀態(tài)的，而且新房市場(chǎng)銷售速度越快，規(guī)模越大；則住房市場(chǎng)的存量增加就越快，新增規(guī)模就越大。在人口總規(guī)模不變的情況下，總需求相對(duì)固定，存量的增加會(huì)使上海居住市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷改善。

人均住宅建筑面積（住宅建筑面積/居住人口）作為衡量居住質(zhì)量的指標(biāo)之一，也能從中窺探出居住市場(chǎng)的供求狀態(tài)。

2012年～2016年上海人均住房建筑面積從2012年的33.9平方米快速增長(zhǎng)到2016年的36.1平方米，遠(yuǎn)超其他世界城市群和其他一線城市。說明住房存量的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口規(guī)模增長(zhǎng)而帶來的新增居住需求。

第二部分結(jié)語：從居住市場(chǎng)存量看，上海的住房是一定夠住的，用來炒作，肯定還是不夠；從居住市場(chǎng)增量看，在上海人口規(guī)模相對(duì)固定，居住需求也相對(duì)固定的條件下，住房存量卻在高速增長(zhǎng)，居住市場(chǎng)的供求關(guān)系不斷改善，住房稀缺性不斷降低。

三.土地因素：

房產(chǎn)是構(gòu)建在特定土地上的，土地是房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的構(gòu)成部分，土地的空間決定了房地產(chǎn)發(fā)展的空間和上限。土地的承載能力，土地利用結(jié)構(gòu)，土地規(guī)劃政策都決定了未來住房總規(guī)模的增長(zhǎng)空間。

1.土地的承載能力

人口密度遠(yuǎn)低于其他國(guó)際化大都市

從官方披露的數(shù)據(jù)來看上海全市轄18個(gè)區(qū)，區(qū)域總面積為8239平方公里，其中陸域面積6787平方公里。我們通常用人口密度來衡量一個(gè)區(qū)域的人口聚集程度，同時(shí)也可以作為衡量土地稀缺性的一個(gè)重要指標(biāo)。我們對(duì)上海和世界上其他幾個(gè)國(guó)際化大都市的人口、城市面積、人口密度進(jìn)行對(duì)比如下：

從以上圖表來看雖然上海的人口總量居于幾大城市之首，但是從人口密度來看由于上海面積較大，同其他幾大城市相比人口密度并不算高。如果我們按照東京或者紐約等城市的人口密度標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算，在城市管理，城市規(guī)劃等各方面因素都處于理想狀態(tài)下，上海理論上可以容納常住人口3500萬～4500萬左右。按照目前的人口承載來看，上海土地的稀缺性同其他幾大國(guó)際化城市相比，尚不可同日而語。

當(dāng)然無論從人口的發(fā)展趨勢(shì)，城市生態(tài)承載量，城市人口政策還是可持續(xù)發(fā)展來看，未來城市人口都很難達(dá)到到3500萬～4500萬。但至少?gòu)娜丝诿芏壬系牟町愇覀兛梢钥闯錾虾Ｔ谖磥硗恋氐睦煤妥》靠偭康脑鲩L(zhǎng)上還有巨大的發(fā)展空間。

2.土地利用結(jié)構(gòu)

土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化，建設(shè)用地縮減≠住房用地縮減

上海市截至2015年已推出建設(shè)用地3145平方公里，到達(dá)2040年總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模3200平方公里之前，只有55平方公里余量，到達(dá)2020年土地規(guī)劃的3185平方公里僅有40平方公里。

從政府近期頻頻出臺(tái)的相關(guān)規(guī)劃和政策，我們也能看到上海的建設(shè)用地已近逼近“天花板”，而市場(chǎng)的誤讀很容易會(huì)給群眾傳遞一種錯(cuò)誤的信號(hào)：上海未來建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，未來的住房用地也將不斷縮減。但是市場(chǎng)和大多數(shù)購(gòu)房者忽略掉的一點(diǎn)是建設(shè)用地包含住宅用地而不等于住宅用地。因此建設(shè)用地供應(yīng)趨緊≠住宅用地供應(yīng)趨緊。

上海建設(shè)用地已經(jīng)開始從增量市場(chǎng)開始向存量市場(chǎng)過渡。也就是說未來上海建設(shè)用地將告別依靠總量增長(zhǎng)的時(shí)代而進(jìn)入到依靠土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的時(shí)代。以目前上海建設(shè)用地中的工業(yè)用地為例，目前上海的工業(yè)用地占上海土地總量的20%，而東京，紐約等國(guó)際化大都市的工業(yè)用地占比不足5%。從土地產(chǎn)值來講，一平方米土地的產(chǎn)值，上海只有東京或紐約產(chǎn)值的一半。因此未來低效的建設(shè)用地土地將不斷減量。

根據(jù)《上海市土地資源利用和保護(hù)“十三五”規(guī)劃》的要求，“十三五”期間，實(shí)現(xiàn)低效建設(shè)用地減量50平方公里，其中工業(yè)用地40平方公里。到“十三五”期末，上海全市建設(shè)用地總規(guī)模不突破3185平方公里，其中工業(yè)用地比重要從目前的27%，降低到17%左右。根據(jù)目前的規(guī)模予以測(cè)算，到2020年，工業(yè)用地減量面積將在300平方公里左右，而這300平方公里的一部分也將轉(zhuǎn)化成未來住房用地。

3.土地規(guī)劃與土地政策

上海住房十三五規(guī)劃：新增住房用地5500公頃，新增住房170萬套

鼓吹住宅用地供應(yīng)稀缺的人經(jīng)常利用近2～3年不斷削減的供應(yīng)量的線性趨勢(shì)去誘導(dǎo)購(gòu)房者，鼓吹未來上海住宅用地會(huì)不斷減少，甚至按照目前的線性規(guī)律預(yù)測(cè)不久的將來會(huì)出現(xiàn)“0”供應(yīng)。但是土地市場(chǎng)作為以政府調(diào)控為主導(dǎo)的市場(chǎng)是沒有所謂的市場(chǎng)線性規(guī)律的。

2017年7月，上海市發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，最值得關(guān)注的是《規(guī)劃》中明確提出：“十三五”期間，本市住房用地供應(yīng)總量將明顯增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地穩(wěn)中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應(yīng)。城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量也將顯著增加，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套。新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右。新增住房用地將比“十二五”期間增加近20%。

第三部分結(jié)語：從土地和人口的關(guān)系來看，上海未來的土地利用空間和利用結(jié)構(gòu)還有巨大的優(yōu)化升級(jí)空間。隨著土地利用結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，低效用地會(huì)不斷縮減，從而為住房，城市商業(yè)等高效用地不斷創(chuàng)造新的空間；從政府剛出臺(tái)的住房“十三五”規(guī)劃看，2020年之前上海的住房供應(yīng)將大幅增加，進(jìn)而使得住房稀缺性逐步被稀釋。

顯而易見，上海的房地產(chǎn)從居住角度看并沒有市場(chǎng)和購(gòu)房者所反應(yīng)出來的那般稀缺。那么為什么購(gòu)房者卻依然認(rèn)為上海的住房奇貨可居？

首先是近20年的思維慣性。1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，短時(shí)間內(nèi)緩慢增長(zhǎng)的住房數(shù)量難以滿足集中式爆發(fā)的住房需求成為市場(chǎng)常態(tài)，而這延續(xù)了近20年的市場(chǎng)常態(tài)給購(gòu)房者形成了固有的思維模式：住房稀缺，供不應(yīng)求。而我們卻忽略了，經(jīng)過20年的高速發(fā)展，市場(chǎng)上的住房存量和住房需求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

其次市場(chǎng)信息的不對(duì)稱。正如馬光遠(yuǎn)先生所說，從數(shù)據(jù)透明度而言，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)真正的“檸檬市場(chǎng)”，無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國(guó)究竟有多少房子，每個(gè)城市住房的存量究竟有多少，迄今似乎沒有任何部門做過統(tǒng)計(jì)。而正是這種信息混沌，極不對(duì)稱的狀態(tài)給市場(chǎng)炒作提供了生長(zhǎng)的溫床，而房源稀缺就成了市場(chǎng)炒作最好的武器。

試想如果每個(gè)城市有多少房子等數(shù)據(jù)清楚透明了，房子是不是稀缺，房?jī)r(jià)怎么走，老百姓會(huì)自己判斷。市場(chǎng)上的炒作和不理性將失去發(fā)展的基礎(chǔ)。本文通過對(duì)人口，住房數(shù)量，土地情況進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集分析希望能為當(dāng)前的檸檬市場(chǎng)帶來一絲透明和理性。

讓人欣喜的是，中國(guó)正在進(jìn)行一次真正的住房普查，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，爭(zhēng)取年底前實(shí)現(xiàn)全國(guó)所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記，地方市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)。目前全國(guó)1700多個(gè)縣（市、區(qū)）順利接入國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，四個(gè)直轄市、河北、江蘇、浙江、廣西等地率先實(shí)現(xiàn)接入范圍全覆蓋。

當(dāng)然實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化還有很長(zhǎng)一段路要走，但至少這是一個(gè)很好的開始。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張芳，郭素婷.我國(guó)購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求的分析[J].時(shí)代金融.2013年第17期.

[3]劉向紅.這些熱點(diǎn)城市的住房多了還是少了？[N].上海證券報(bào).2017年4月18日.

作者簡(jiǎn)介：

徐飛 ，畢業(yè)于山東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)專業(yè)，后長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)一線業(yè)務(wù)，涉獵新房，二手房和房產(chǎn)電商等領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自己獨(dú)特的思考和見解。作者長(zhǎng)期對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)予以關(guān)注和研究并對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理與分析，力圖借助數(shù)據(jù)還原最本真的房地產(chǎn)市場(chǎng)。