唐曉園+葉麗麗

民宿越來越成為一個熱詞，除了大家所熟知的Airbnb，更多的是旅游景區(qū)和鄉(xiāng)村遍地開花的網(wǎng)紅民宿。開一間民宿，在這幾年成為一件時髦的事，這是一門能賺到錢的生意。

一般來說，這門生意的最大依托應(yīng)該是美景，無論是國家級景點還是鄉(xiāng)野里的山水，對游客產(chǎn)生吸引力的往往是這些景點。而想要找個度假的地方，必然要考慮到住宿，除卻酒店提供的標準型服務(wù)，更多的人開始喜歡具有特色的民宿。畢竟在擁有消費能力的時候，人們愿意花錢嘗試美而舒適的住宿。

民宿這種模式，最早起源于日本，后來影響到我國臺灣地區(qū)，墾丁是臺灣最早開始大規(guī)模發(fā)展民宿的地方。墾丁的特點是結(jié)合當?shù)厝宋奶厣妥匀伙L(fēng)景資源，為游客提供有個性的住宿，大部分民宿看上去頗有文藝氣息，受到年輕人喜愛。

從上世紀80年代開始，墾丁就涌現(xiàn)出了大量的民宿，一開始是為了解決住宿不足的問題，這些民宿是周邊居民的自住房改建，聽上去就像是農(nóng)家樂，能夠滿足簡單的住宿需求。這種創(chuàng)意很像歐洲提供住宿和早餐的家庭旅館，但相比于歐洲當時零散的狀態(tài)，墾丁的民宿很快就大規(guī)模發(fā)展起來。之后，將當?shù)鼐用竦拈e置房屋租下，改建成為更有本地特色的民宿，再提供給游客，這個模式很快傳到了大陸。

為什么現(xiàn)在不適合去麗江、大理開客棧了

麗江和大理兩地，是客棧民宿最早萌芽的地方，也是最早吸引中產(chǎn)階級和文藝青年前往開客棧的地方。

大約在上世紀90年代，大理、麗江一帶開始出現(xiàn)客棧民宿。大理擁有蒼山洱海，而麗江擁有玉龍雪山、虎跳峽等自然景觀，現(xiàn)在客棧民宿聚集的麗江古城，在1997年被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。這些風(fēng)景令兩地成為旅游勝地，在麗江古城申遺成功后，旅游熱度持續(xù)高漲不下，在2000年，麗江的旅游人數(shù)就達到281.2萬人，創(chuàng)造了16.36億元的收入，這兩個數(shù)字在1994年還分別只有9萬人和700萬元，和墾丁一樣，為了補充旅游住宿的需求，麗江出現(xiàn)了民宿。據(jù)相關(guān)資料顯示，1995年麗江古城開了第一家民居客棧。2000年后，這里吸引了一批文藝青年和中產(chǎn)階級來開客棧。他們在麗江營造出了一種生活方式——在彩云之南開間客棧，“與世隔絕”，坐在院子里喝茶，看書，曬太陽，這種生活方式吸引著游客，也吸引著新的一批入局者。

“麗江、大理不僅有很多景點，兩個古城本身很美也很適合生活，所以吸引了一批有情懷的人。很多人做產(chǎn)品的能力很強，客棧設(shè)計的很美，服務(wù)也很好，能和客人成為朋友，他們對收入也不太急功近利，所以當時營造了比較好的感覺，獲得了游客的認可，入住率很高，然后很快來了一批模仿者，其中也有不少是為了情懷而來，更多是為了生意?！倍燃倬肪频昶放圃娎蚶騽?chuàng)始人許鑫明在接受《財經(jīng)天下》周刊采訪時說。

麗江客棧的風(fēng)格，多數(shù)具有彩云之南特色民俗的特色，多為木質(zhì)，一間客棧的房間一般在20間以內(nèi)，通常帶有院子，以供聊天喝茶。這種建筑風(fēng)格在流行起來后被迅速復(fù)制，很多客棧看上去大同小異，它們吸引了大量的游客。在旺季，多數(shù)客棧能夠達到百分百的入住率，這種風(fēng)潮讓景區(qū)的酒店生意被壓縮，很多人去麗江的住宿首選是客棧。生意前景也吸引了一波又一波的開店者。

2012年以前，從開店的成本來看，在麗江開一間小而美的客棧，風(fēng)險并不大，依靠旅游的人流，很多客棧都能夠回本。2005年到2008年，麗江旅游上市，印象麗江啟動，玉龍雪山獲評5A級景區(qū)，這些加速著麗江的旅游發(fā)展，2005年旅游人次達到330.36萬人，2008年這個數(shù)字達到465.5萬人，這也刺激著客棧的增加。在當時的麗江，客棧數(shù)量已經(jīng)超過了800家，同時也吸引著國際品牌酒店的進入。2012年，麗江的旅游人次超過1000萬人，這時候逐漸出現(xiàn)了品牌連鎖客棧和100間以上的大規(guī)?？蜅?。2013年，麗江古城的客棧數(shù)量超過1800家，包含了各種規(guī)模和價位。

很明顯，這時候再進入生意就沒那么好做了。從房租來看，從2005年到2015年，原本一年五六萬元的房租，上漲到一年十幾萬。加上此地客棧數(shù)量很多，想要吸引游客，需要花費更多的錢用于建筑的打造和整體設(shè)計，一間客房定價200到300元的客棧，前期的投資大約在300萬元到600萬元，加上運營和人力成本，如果吸引不到足夠的入住率，小而美的客棧在麗江很可能虧本。

對白領(lǐng)來說，辭職來這里開客棧也許一開始是為了情懷，但很多人會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實比理想骨感得多——即使能夠扛住運營的壓力，遇到糾紛可能也會讓人心生疲倦。在古城，房東毀約的現(xiàn)象不是個例，不少新聞都曾報道房東為了逼走租戶，剪斷電線，恐嚇客人，甚至潑糞。

據(jù)許鑫明介紹，在2015年以后，麗江古城的客棧市場就進入飽和狀態(tài)?！昂芏嗳藖磉@里建了一個客棧的外殼，內(nèi)里還是一個酒店，而且同質(zhì)化很嚴重，供給也極度過剩，出現(xiàn)了價格戰(zhàn)的情況。”許鑫明說。

這一切，令客棧老板們心灰意冷，不少人選擇離開，而一些人選擇節(jié)約成本，比如裁員，但降低服務(wù)質(zhì)量的結(jié)果是令客棧的整體品質(zhì)下降。

當然也有成功的案例，比如“花間堂”，這家誕生于2009年的酒店，是國內(nèi)文化精品度假酒店，它起家于麗江，從麗江又擴張到束河、蘇州、杭州等地。

許鑫明認為，目前在麗江已經(jīng)出現(xiàn)了“冰火兩重天”的情況，有品質(zhì)并且提供良好服務(wù)的精品酒店依然有生意，而那些品質(zhì)不夠好的客棧則面臨淘汰。因此，他認為，“精品化”是客棧必然要進行的升級。

“（酒店）都在談消費升級，因為以前的產(chǎn)品已經(jīng)不適合現(xiàn)在消費群體的訴求，我覺得升級的方向包括情感的升級，也就是酒店能夠給到客人的感受和氛圍。另一個是產(chǎn)品升級，更加強調(diào)舒適度和設(shè)計感。第三是內(nèi)容升級，酒店要有除了住宿以外的吸引點，圍繞這幾個方面進行升級是趨勢。”許鑫明說。

相關(guān)政策的實施也在加速優(yōu)勝劣汰的過程。為了保護洱海的生態(tài)環(huán)境，大理今年經(jīng)歷了一場嚴厲的整頓，在雙廊鎮(zhèn)，因不符合洱海生態(tài)環(huán)境保護的相關(guān)規(guī)定，近百家客棧和餐廳被關(guān)閉，對于大理的客棧民宿主來說是一個不小的打擊。許鑫明認為，有實力的企業(yè)，能夠抵擋這樣的風(fēng)險，而此番關(guān)閉的店，很多是相對落后的?！耙恍┛蜅？偼度肟赡芤簿蛶资f，污水處理設(shè)備一臺就要十幾萬元，所以很多店沒裝。這些店現(xiàn)在就被淘汰了。”許鑫明說。

這同時也給了一些酒店品牌機會，他們開始在大理、麗江一帶收購客棧，將其打造升級，增強其營收能力。類似“大魚吃小魚”的現(xiàn)象還在發(fā)生，出于麗江的旅游吸引力，客棧民宿這門生意還是有錢可賺，但看上去已經(jīng)是大玩家的市場了，對于想要在景區(qū)開一間小客棧的人，這里很可能已經(jīng)不適合了。

有了Airbnb，在城里開民宿還會是好生意嗎？

很多人對于民宿的認知，來源于Airbnb在中國的流行。早期，絕大多數(shù)房源就來源于房東家中一個閑置的房間，作為“共享經(jīng)濟”的一種，它受到很多年輕人的喜愛。

在中國，Airbnb是能夠找到城市民宿最便捷的渠道之一，它聚集了大量個性化有特色的房源，在Airbnb上，你甚至可以住到歐洲的城堡或者一個蒙古包。

從Airbnb做過的營銷活動來看，它曾經(jīng)讓一只網(wǎng)紅狗住進了比弗利山莊豪宅，還和荷蘭皇家航空公司合作將飛機艙改建成臥室推出“飛機公寓”，這些聽上去和酒店截然不同、全新的體驗令年輕人激動。

另外，Airbnb將人與人之間的關(guān)系作為其營銷故事的重點，在這個平臺上，房東被描述為能夠幫助你進行本地化體驗的旅行帶路者，而對游客來說，能和一個本地人親切相處本身就很有吸引力。如果房東能精心布置房間，認真拍照，耐心交流并回復(fù)評論，那么這個房東很可能被評為“超贊房東”。這個稱號能帶來更多客人，而拿到這個稱號的房東為了避免丟掉這個稱號，將會提供更好的服務(wù)。

對于酒店來說，Airbnb的崛起是一個挑戰(zhàn)，畢竟，它搶走的客源原本是屬于酒店的。

目前不少酒店推出了更加針對年輕消費者的品牌，從價格和體驗上希望能夠吸引到千禧一代的消費者。比如，希爾頓酒店集團在今年推出了一個價格在90～100美元間的中低端酒店品牌，它的設(shè)計更加活潑和高科技，每個房間比同價位的房間大約小20%，大堂卻更大，前臺和沙發(fā)的顏色大量使用黃色和紅色這樣的明亮色，供游客在此工作和玩樂。為了讓年輕人在大堂停留，它同時增加了大堂的娛樂設(shè)施。

萬豪集團也在嘗試如何讓年輕人更喜歡酒店。為了揣摩他們的喜好，萬豪在全球挑選出14家酒店進行實驗，在這些酒店中設(shè)置了信息反饋的機制，來獲取信息以改進其他的酒店。在營銷方面，萬豪也用盡心思，它推出了一個上下顛倒的房間，桌椅電視在天花板上，床和衣柜在墻壁上，在這間房間里拍照后旋轉(zhuǎn)90°看，是一張很酷炫的無重力懸浮圖。此外，萬豪還推出了“屋頂野餐”、VR體驗等看上去吸引人的項目。

更加科技化、社交化、個性化，是酒店正在嘗試的改變方向，但是故事和內(nèi)容依然是傳統(tǒng)酒店行業(yè)所缺乏的。溫德姆酒店集團大中華區(qū)總裁劉晨軍在接受《財經(jīng)天下》周刊采訪時表示，民宿在短時間內(nèi)能夠創(chuàng)造出很多有情懷的故事，讓這些房子變得有內(nèi)容，這一點是酒店很難做到的。溫德姆的做法是和國內(nèi)的IP商業(yè)轉(zhuǎn)化集團紅紡文化合作推出主題客房?！凹t紡文化有100多個IP，包括大嘴猴、辛普森，還有一些好萊塢明星，以及一些非常潮流的品牌。這些都可以合作，讓IP成為聯(lián)系我們和用戶的情感紐帶。”劉晨軍說。但這種做法更像是主題酒店，打動的情感和“民宿”的調(diào)性能夠打動的情感不同。

事實上，并不是Airbnb上所有的“民宿”都能稱之為“民宿”，現(xiàn)在人們對于“民宿”的期待更高，僅僅提供一個房間在很多人眼里就只是一個出租屋而已，并不是“民宿”。能夠稱得上民宿的房源，除了要干凈整潔有特色，還要值得拍照發(fā)朋友圈，這種有“調(diào)性”的房間才是文藝青年眼中的民宿。

從這幾方面來看，在城市里開一間民宿，即使競爭對手是整個酒店行業(yè)，但如果房子有特色，服務(wù)周到，價格合適，這在中國仍是一門生意。

Airbnb也在變化，越來越多的房源和酒店相似。這是因為有不少人將房子租下來后裝修好，再掛到Airbnb平臺上，本人并不住在房子里，這種房源提供的服務(wù)更加標準化。目前在中國，這類房源占據(jù)了半壁江山。許鑫明認為，這和中國國情有關(guān)系，中國有大量的住宅空置，一些人就把它們打造成住宿產(chǎn)品提供給游客，特點是比較分散，一個房主手里的房源就幾套，裝修上會講究一些特色。這些民宿在市場上，目前主要是靠低價取勝。它的優(yōu)勢在于低價和自由，劣勢在于配套設(shè)施不完善，安全衛(wèi)生也無法保證。

但它們依然吸引了年輕人嘗試，想要在城市里開民宿的人，除了在家里拿一間房間出來外，也可以考慮這種方式，這種小體量的公寓式民宿成本不會很高，運營良好的話，可以賺到錢。艾瑞咨詢的報告顯示，在2016年，中國在線短租市場交易規(guī)模達到87.7億，較2015年增長106.1%，預(yù)計2017年的交易規(guī)模將達到125.2億元。

“目前，城市民宿對于中國的酒店行業(yè)還沒有形成很大的沖擊，但它還有很大的發(fā)展空間?，F(xiàn)在這個階段就是一個很好的機會，很多人買下房子是為了增值，但是現(xiàn)在房價調(diào)控，在房產(chǎn)增值空間不大的情況下，大批的業(yè)主愿意把房子拿出來租賃?！痹S鑫明說。

風(fēng)險也存在。由于安全和衛(wèi)生問題，城市民宿有可能被相關(guān)管理部門關(guān)閉，在廈門已經(jīng)出現(xiàn)過這樣的現(xiàn)象，未來城市民宿會慢慢變得規(guī)范，這個過程中將有一批關(guān)閉的民宿，在建立民宿的時候需要考慮到這些方面。

在鄉(xiāng)村開民宿需要注意什么？

在鄉(xiāng)村開一間民宿，正在成為新的潮流。

江浙一帶歷屬富庶之地，生活安逸，消費觀念比較時髦，同時娛樂行業(yè)和旅游行業(yè)素來發(fā)達，因此，鄉(xiāng)村民宿也發(fā)展得早些。

比較典型的案例是莫干山民宿的興盛。莫干山距離上海車程3小時左右，是離上海最近的山區(qū)之一，幾度成為度假勝地，20年代，這里有很多外國商人興建別墅來此度假，1928年到1937年期間，這里成為中國富裕階層的度假勝地，有不少名人在這里住過，80年代，這里也還是吸引了周邊的游客前來度周末。

山上的景點和萬國別墅群構(gòu)成了它的風(fēng)景吸引力。在鄉(xiāng)村開民宿，首先考慮的是鄉(xiāng)村本身的吸引力，比如是否有風(fēng)景。另外要考慮的是，作為一個短期度假產(chǎn)品，如果目標客戶群是在上海，那么距離上海3小時車程的地方比較合適。莫干山正好符合條件。

在住宿上，來莫干山旅游的人一直以來要么是自建，要么是住農(nóng)家樂，直到夏雨清在這里建立了第一家接待客人的民宿——頤園，當時多數(shù)客人是商人，他們愿意為每晚1800元的房價買單。

南非人高天成最早將民宿做成了生意，他租下8棟老房子進行設(shè)計和改造。這個名為“裸心鄉(xiāng)”的民宿的出現(xiàn)，不僅帶動了“洋家樂”，還帶動了一股“鄉(xiāng)村美學(xué)”。對于早期的民宿建造者，誰也不知道什么樣的產(chǎn)品能夠受歡迎，高天成的做法是將老房子的特色保留，室內(nèi)布局全部更換，加上開放式廚房，大窗戶和壁爐等，內(nèi)部裝修嵌入一些鄉(xiāng)野元素。這種保留老房外觀，而內(nèi)部裝修舒適且具有當?shù)靥厣娘L(fēng)格，后來成為一種風(fēng)尚。

在鄉(xiāng)村開一間民宿，首先要考慮它的空間美感，從莫干山興起的保留老房元素的做法，值得參考。據(jù)西坡民宿品牌創(chuàng)始人錢繼良介紹，這種看上去更像農(nóng)村風(fēng)格的房子更吸引游客，讓游客有種回到了故鄉(xiāng)的感覺。

后來在莫干山興起的建筑風(fēng)格，則更偏向現(xiàn)代化。代表是民宿“大樂之野”，根據(jù)其創(chuàng)始人吉曉祥介紹，“大樂之野”的目標客戶群是30歲到40歲之間的中高收入白領(lǐng)，因為這種定位導(dǎo)致他們的設(shè)計更偏現(xiàn)代化和年輕化，不會保留太多老房元素。這種設(shè)計風(fēng)格和西坡的設(shè)計風(fēng)格，在莫干山都很流行，打算開民宿的人，可以根據(jù)自己的客群定位，來確定適合的民宿設(shè)計風(fēng)格——硬件設(shè)計往往是一個民宿能否吸引客人的關(guān)鍵部分。

其次是服務(wù)。現(xiàn)在從莫干山“裸心谷”興起的“管家模式”，已經(jīng)在莫干山的民宿中流行，以西坡為例，一般情況下是每間房間配備一個管家，24小時響應(yīng)，管家可以陪客人游玩、過生日等，像一個朋友一樣。這被錢繼良當作是核心競爭力。

目前包括西坡和大樂之野在內(nèi)的精品民宿，硬件上已經(jīng)是標準的酒店化管理，管家體系是其主人文化的一個體現(xiàn)，他們試圖讓民宿變的更有人情味。

如果想在鄉(xiāng)村建立一個小而美的民宿，那么這個管家很有可能就是主人自己，在鄉(xiāng)村，帶領(lǐng)游客體驗鄉(xiāng)村生活，也是一個增強親和力的方法。

即使擁有了良好的設(shè)計和服務(wù)質(zhì)量，還有最關(guān)鍵的一點，如何讓一個好產(chǎn)品被人看到。在莫干山剛興起的時候，不少自媒體到此地采訪民宿主，很多民宿不用花費什么宣傳經(jīng)費就能夠獲得曝光量，成為網(wǎng)紅民宿，但現(xiàn)在這種情況很少見了，民宿品牌開始有人專門負責(zé)宣傳，塑造品牌和形象，才有可能在民宿眾多的地區(qū)脫穎而出。

事實上，莫干山在2016年底，民宿的數(shù)量已經(jīng)將近800家，現(xiàn)在競爭更激烈，一些有能力開連鎖店的品牌，正在選擇往其他城市建立民宿，而跟隨他們的腳步，在民宿剛剛興起的松陽、安吉、舟山等地，也許機會比在莫干山更多些。不過現(xiàn)在建一個精品民宿，成本至少在兩三百萬元，如果想要和已經(jīng)有知名度的品牌競爭，投資五六百萬的民宿也不在少數(shù)。而民宿行業(yè)看似火爆，回本卻沒有那么快，這本質(zhì)上還是一個慢行業(yè)，需要有足夠的耐心來經(jīng)營。

這些民宿行業(yè)趨勢值得關(guān)注

民宿發(fā)展至今，出現(xiàn)了不少值得研究的現(xiàn)象，對于關(guān)注民宿行業(yè)，或者想要開民宿的人來說，民宿行業(yè)目前有幾個趨勢是值得關(guān)注的。

首先，開民宿這件事，還是一個熱潮。在徐建軍看來，民宿行業(yè)現(xiàn)在僅僅是剛開始，從投資的情況來看，以杭州為例，去年杭州市旅委副主任王信章在一次發(fā)布會上表示，這兩年投資杭州民宿的金額超過7億元。而對于在哪里開民宿，徐建軍覺得，鄉(xiāng)村的機會更大，因為未來周末度假休閑游是一個發(fā)展趨勢。目前，3小時交通圈的定律正在被打破，優(yōu)質(zhì)民宿正在引領(lǐng)度假潮流，比如松陽的過云山居，保持了很久的百分百滿房率，很多人開了四五小時的車就是為了去看一眼山里的云。因此，對于想要開民宿，或者投資民宿的人來說，適合開民宿的鄉(xiāng)村可以納入到考察范圍內(nèi)。

另一個趨勢是民宿精品化，現(xiàn)在普通的民宿已經(jīng)很難吸引到游客，如果想要開一間民宿，就應(yīng)該往“單品爆款”的方向打造，這需要不少錢，這并不需要全部自己籌備，可以選擇眾籌。由于民宿一開始往往難從銀行貸款，也很難拿到投資機構(gòu)的融資，所以民間融資就成為了一個渠道，其中，眾籌成為近兩年民宿融資的重要方式。開始眾籌的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，平臺共上線民宿項目224個，民宿眾籌額超過7.57億元。

第三個趨勢是，民宿正在聚集。為了聚集多種業(yè)態(tài)，目前一些民宿品牌在考慮以集群的方式進入村落，如大樂之野、過云山居、蔦舍、Kanra紫一川、千里走單騎5家民宿發(fā)起的莫干山項目。這個項目占地300余畝，除了民宿外，還有非物質(zhì)文化遺產(chǎn)匠人村、餐飲、游樂園、美術(shù)館、兒童產(chǎn)業(yè)園、種養(yǎng)殖基地等，其目標是打造鄉(xiāng)村度假區(qū)，而不僅僅是一個居住區(qū)。其他的還有鄉(xiāng)伴文旅創(chuàng)始人朱勝萱在昆山計家墩聚集了10家民宿建立的“理想村”，配備了餐飲、俱樂部、運動場所和一些娛樂設(shè)施。這個趨勢意味著，將來這些集群能夠產(chǎn)生的吸引力比單店爆款更多，在這些集群的周圍建立民宿也許是值得考慮的。

第四個趨勢是，民宿風(fēng)口催生了民宿培訓(xùn)行業(yè)的興起。民宿行業(yè)的發(fā)展過程中，人才的培養(yǎng)緩慢且稀少，服務(wù)質(zhì)量難以保證，民宿培訓(xùn)因此悄然興起。國內(nèi)第一家非標住宿服務(wù)平臺“借宿”就在莫干山和云南等地設(shè)立民宿學(xué)院，專注民宿主人和管家培訓(xùn)，為行業(yè)提供發(fā)展動力。

這4個趨勢，對于想要開民宿的人來說，是值得關(guān)注的行業(yè)動態(tài)。在中國，民宿行業(yè)呈現(xiàn)局部過熱，整體仍在發(fā)展的階段，機會還有很多，但是需要做好各方面的考慮，盲目跟風(fēng)的進入者，仍可能會面臨血本無歸的困境。