“政府—企業(yè)—金融”融合下城市養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展研究

張婷++孟慶軍++張長征

摘 要：我國養(yǎng)老地產項目發(fā)展還存在一系列問題，如規(guī)模和市場滿意度還較低、城市與城市之間及沿海與內地之間等區(qū)域發(fā)展不均衡等問題。對此，需要政府、企業(yè)與金融方面加強融合，如一線城市養(yǎng)老地產項目可優(yōu)先發(fā)展，然后帶動二線城市，二線城市發(fā)展中支持三線城市有關項目的發(fā)展，重視人才隊伍建設，這樣才能有利于城市養(yǎng)老地產項目的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：城市養(yǎng)老地產項目；政府；企業(yè)；金融

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）28-0096-04

一、問題的提出及研究意義

2016年國務院發(fā)布《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，支持養(yǎng)老服務業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。聯(lián)合國人口署數據顯示，中國已進入老齡化人口快速增長階段，65歲以上人口數量將于2025年達到2億人，2050年將突破3億人。全國多個主要城市早已進入老齡化階段，隨著老齡化時代的到來，養(yǎng)老地產項目因其解決老年住宅及老年產業(yè)效果顯著，并且能夠彌補亟待解決的養(yǎng)老地產項目領域的供給與需求之間的巨大缺口而日益受到各國政府的重視。美國早在20世紀60年代就已進入老齡化時代，20世紀70年代左右，美國政府對發(fā)展老年住宅就已出臺較完善的扶持政策，對老年住宅開發(fā)商提供貸款優(yōu)惠，土地供給支持以及對老年消費者貸款支持。使得老年人老有所養(yǎng)，美國“太陽城中心”（養(yǎng)老地產項目集中地，居民必須是55歲以上老人）現(xiàn)有來自全美以及世界的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢，養(yǎng)老地產項目已成為美國經濟發(fā)展的重要動力。

然而，與發(fā)達國家相比，首先，目前我國老年住宅多為商業(yè)盈利性質，現(xiàn)有老年公寓具有“贏利性事業(yè)、市場化經營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇，僅有部分發(fā)達城市的個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力十分雄厚的開發(fā)商；其次，老年住宅受眾群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務，并且無真正針對老年生活、消費習慣、心理特點等方面的研究、服務人員素質不高。近年來，我國養(yǎng)老地產項目的發(fā)展受到了政府的高度重視，為拓寬資金渠道，要求各地要進一步落實《中華人名共和國老年人權益保護法》，鼓勵城市資金、資產、資源投向養(yǎng)老服務。

目前，上海是我國老齡化程度最高的城市。近三十年來，上海老年人口總量急劇增加，老齡化程度發(fā)展迅速。根據預測，在2030年，上海市戶籍老年人口將達到500—600萬人。發(fā)展養(yǎng)老地產項目不僅有利于應對人口老齡化的挑戰(zhàn)，而且還可以有效促進我國內需的增加，促進我國經濟的增長。隨著我國老齡化速度的加快，老年產業(yè)必然會成為一個新興的行業(yè)[1]。目前美國的私人養(yǎng)老地產項目在經營方面主要依賴于咨詢管理運營商，在他們的幫助下實現(xiàn)養(yǎng)老地產項目的融資、理財、人力資源、日常照護服務、園區(qū)維護、醫(yī)療、銷售、租賃等業(yè)務[2]。從中國目前來看的話，房地產更多的依賴是土地升值，并且養(yǎng)老地產項目需要極大的投資量，從這一點上看短期來說養(yǎng)老地產項目是需要政府著力做的一個行業(yè)。養(yǎng)老地產項目具有投資回報期長與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關注，投資養(yǎng)老地產項目風險巨大使得國內養(yǎng)老地產項目，融資問題成為其制約發(fā)展的一大瓶頸。

可持續(xù)發(fā)展是一個尋求“發(fā)展度”“協(xié)調度”和“持續(xù)度”的復雜動態(tài)開放的巨系統(tǒng)。而政府，企業(yè)，金融融合的視角，將有利于揭示我養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的動力，通過政府政策與金融市場創(chuàng)新為養(yǎng)老地產項目發(fā)展開辟新的發(fā)展前景，探究養(yǎng)老地產項目協(xié)調發(fā)展的路徑。缺少其中一個因素都有可能阻礙產業(yè)的發(fā)展。例如，廣西全面貫徹黨中央部署的西部大開發(fā)戰(zhàn)略，全面推進“21世紀海上絲綢之路”建設，主動適應經濟發(fā)展新常態(tài)，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生、防風險等各項工作，取得了可喜的成績，但是當前廣西經濟依然存在諸多不足，地區(qū)生產總值最多為6萬元/人[3]。

二、城市養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的思路、內涵

（一）“政府—企業(yè)—金融”融合思路的引入

做好城市養(yǎng)老地產項目，政府、企業(yè)與金融三大主要影響因素，應該綜合考慮三者的融合中的矛盾，尤其是在收益分配與風險承擔方面需要協(xié)調。政府、企業(yè)、金融之間的融合不僅體現(xiàn)在產業(yè)層面，還體現(xiàn)在資源和企業(yè)層面。因而，本文對政府、企業(yè)、金融融合的內涵解析，將從這三個層面來解釋。

首先，從資源要素層面來看，將政府扶持視為一種養(yǎng)老地產項目發(fā)展資源。在養(yǎng)老地產項目發(fā)展過程中，政府深入挖掘所在城市乃至國家的養(yǎng)老地產項目發(fā)展資源，提出全面的促進政策，借助于政府宏觀調控手段，將養(yǎng)老地產項目由無形的企業(yè)構想，轉變?yōu)橐陨鐣枨鬄槌霭l(fā)點的養(yǎng)老地產項目企業(yè)。以稅收為例，養(yǎng)老地產項目企業(yè)的平均實際稅負率（應交稅費與凈利潤之比）為1.3958，高于國民經濟各行業(yè)的平均值0.8292[4]，適當降低稅負可以促進養(yǎng)老地產項目業(yè)發(fā)展。政府扶持要素是具有高附加值且難以復制的資源，它會因每個城市情況差異而不同。因而，在養(yǎng)老地產項目發(fā)展過程中，要充分將政府資源與養(yǎng)老地產項目發(fā)展需求有機地整合起來。

其次，從產業(yè)領域層面來看，是指金融企業(yè)應該將現(xiàn)有的業(yè)務和產品伸向養(yǎng)老地產項目，把握城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展的內在需求，探索出促進養(yǎng)老地產項目發(fā)展的新型金融產品。美國在20世紀90年代，60歲以上老人占人口總和的20%左右，人均GDP達到5 000美金，養(yǎng)老地產項目的開發(fā)投資多元化，再用以金融為主導、專業(yè)細分的開發(fā)模式，資金來源廣泛，產品有持續(xù)護理退休社區(qū)模式（CCRC）和養(yǎng)老地產項目信托投資公司（REITS）模式[5]。我國養(yǎng)老地產項目發(fā)展過程中，面臨的最大挑戰(zhàn)就是資金問題，養(yǎng)老服務市場資金缺口較大，加之我國財政部門對該方面的資金支持有限，對此加強養(yǎng)老地產項目的金融創(chuàng)新勢在必行[6]。

最后，從企業(yè)主體層面來看，三者的融合可以理解為，不同城市之間以及城市內部不同類型的企業(yè)，與養(yǎng)老地產項目之間各種形式的合作，以真正實現(xiàn)養(yǎng)老地產項目企業(yè)產品創(chuàng)新的內在需求。例如“養(yǎng)老地產項目”與“醫(yī)院”相結合，將醫(yī)院內的創(chuàng)新成果向養(yǎng)老地產項目產品的集成應用?！笆濉币?guī)劃中，確定的養(yǎng)老目標是“城市日間照料社區(qū)全覆蓋，農村覆蓋率超過50%”，即到2020年我國養(yǎng)老床位數量應在800萬張以上。由此可見，我國養(yǎng)老產業(yè)仍存在很大的缺口和不足[7]。因此，通過挖掘現(xiàn)代養(yǎng)老地產項目產品及服務創(chuàng)新的內在需求，通過與國內外養(yǎng)老地產項目企業(yè)合作，將養(yǎng)老地產項目企業(yè)產品創(chuàng)新要求及內容充分融合起來。endprint

（二）城市養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的內涵

養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展強調的恰恰是對養(yǎng)老地產項目資源的必要保護、合理開發(fā)和有效利用。可持續(xù)開發(fā)是養(yǎng)老地產項目資源開發(fā)與利用的靈魂。養(yǎng)老地產項目的可持續(xù)發(fā)展應當是“發(fā)展度”“協(xié)調度”“持續(xù)度”的內在統(tǒng)一和綜合反映?！鞍l(fā)展”強調的是養(yǎng)老地產項目背后的推動力，而“協(xié)調”強調的則是養(yǎng)老地產項目結構的合理性，以及不同城市之間養(yǎng)老地產項目發(fā)展的均衡?！俺掷m(xù)”則是在發(fā)展和協(xié)調的基礎上，意味著養(yǎng)老地產項目可以保持良好的態(tài)勢不間斷地發(fā)展下去。究其根本，養(yǎng)老地產項目的可持續(xù)發(fā)展，就是養(yǎng)老地產項目實施資源的可持續(xù)開發(fā)、項目產品的可持續(xù)發(fā)展，與養(yǎng)老地產項目產品和服務的可持續(xù)拓展、獲得相應經濟效益的系統(tǒng)工程。

養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的內涵包含：

第一，養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展，是一個涉及城市多層面協(xié)調與互動的動態(tài)復雜大系統(tǒng)，其中包括土地開發(fā)與利用程度、房屋建筑的使用狀況、醫(yī)療設備的完善程度、養(yǎng)老服務、人才隊伍建設以及不動產的開發(fā)情況。

第二，養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的動力，源于多層面作用力的共同作用，其中包括產業(yè)層面金融的拉動力、企業(yè)層面融合的推動力，與資源層面政府與企業(yè)與金融的互動力。這些項目參與者之間存在經濟合作關系，以及難以避免的利益分配方面的矛盾。

第三，處理好不同城市之間養(yǎng)老地產項目的關系，是我國養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的重要一步?？紤]到一線、二線、三線城市養(yǎng)老地產項目基礎與結構、經濟發(fā)展水平的差距，應充分運用金融的引領、推動以及與養(yǎng)老地產項目資源互動的作用，去實現(xiàn)各地養(yǎng)老地產項目的均衡發(fā)展。

三、城市養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的動力

（一）城市養(yǎng)老地產項目有政府資源支持力

由于資源集群在時空上對實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，促進區(qū)域乃至國家經濟發(fā)展顯現(xiàn)出的巨大作用，越來越多的國家或地區(qū)有意識地對資源集群給予科學規(guī)劃和政策扶持。目前養(yǎng)老地產項目供給不足和服務質量不高問題十分嚴重，這就有必要加大政府以公共財政補貼為主體的養(yǎng)老地產項目價格補償機制，讓養(yǎng)老地產項目根據其盈利及提供服務的種類、性質等，在政府定價和政府指導價確定的“合理收費”框架內，通過價格補償機制和適度有序競爭機制，獲取“合理收益”性源泉和動力，為提高養(yǎng)老地產項目供給量和服務質量提供激勵機制。與此同時，應設立合理的規(guī)劃與懲罰制度。通過與新華網等新聞媒體聯(lián)合，營造良好的社會輿論，與社會主義核心價值觀相結合，以孝道為核心，以政策為依托，為養(yǎng)老地產項目提供堅固支持力。

（二）養(yǎng)老地產項目層面發(fā)展的金融拉動力

金融現(xiàn)已成為我國各個省市地區(qū)核心層面，經濟發(fā)展的重要拉動力。由于養(yǎng)老地產項目具有投資周期長、收益成效慢、資金數量大、成本較高的特點，需要金融機構的大力支持[8]。尤其在資金借貸方面，銀行貸款、私募基金、籌資管理等都可以與當前的養(yǎng)老地產項目緊密地結合起來，拓展出一系列新的養(yǎng)老地產項目籌資方式，可以使其資金來源更加豐富，并可以加快養(yǎng)老地產項目的發(fā)展。例如，在美國的養(yǎng)老地產項目，“養(yǎng)老地產項目信托投資公司”（REITs）向公眾募集資金，購買養(yǎng)老地產項目，再將旗下養(yǎng)老地產項目物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當于經營收入5%～6%的管理費，其余作為紅利返還給投資者，不僅活躍市場，而且拓寬了養(yǎng)老地產項目資金來源渠道。因而，將金融企業(yè)開發(fā)出的新型融資產品，向城市養(yǎng)老地產項目進行拓展，有助于養(yǎng)老地產項目向更深、更廣的空間發(fā)展。

（三）投資養(yǎng)老地產項目企業(yè)的驅動力

養(yǎng)老地產項目企業(yè)可以通過與以房地產企業(yè)為龍頭的相關企業(yè)、醫(yī)療、文化、社區(qū)等進行合作，深入揣摩養(yǎng)老地產項目企業(yè)產品、服務創(chuàng)新的內在需求，對現(xiàn)有的物業(yè)或服務進行改良，創(chuàng)新出具有企業(yè)融合價值的新穎的養(yǎng)老地產項目產品，進一步拓展并占有養(yǎng)老地產項目市場，進而促進養(yǎng)老地產項目的可持續(xù)發(fā)展。

從人才要素層面來看，養(yǎng)老地產項目實際上是一種房地產創(chuàng)新。在房地產產品開發(fā)的過程中，人才的培養(yǎng)至關重要，通過深刻研究老年人日常所需，將軟件科技與管理科技更好地運用到養(yǎng)老地產項目開發(fā)與日常的運營中，開發(fā)新的項目，提供新的質量。由此，開發(fā)產品的創(chuàng)意和廣闊豐富的資金來源成為一對交互作用的要素。開發(fā)人才凝練所在城市的房地產政策資源，提出絕妙的開發(fā)創(chuàng)意，并結合可供利用的巧妙營銷技術，將無形的房地產需求轉變?yōu)橛行蔚酿B(yǎng)老地產項目產品的過程。

四、城市養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的路徑

我國養(yǎng)老地產項目將呈現(xiàn)出“東強西弱”的不平衡發(fā)展現(xiàn)狀。一線、二線和三線城市房地產產業(yè)發(fā)展的不平衡問題，已成為我國養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的一大障礙。然而，一線、二線和三線城市養(yǎng)老地產項目的發(fā)展是相互區(qū)別卻又彼此聯(lián)系，不同區(qū)域的房地產產業(yè)發(fā)展側重點有所不同。

（一）養(yǎng)老地產項目在一線城市可優(yōu)先發(fā)展

上海親和源股份有限公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——“親和源會員制社區(qū)”。社區(qū)占地面8.4公頃，建筑面積10萬平方米。該土地性質為政府撥款，營運模式均較為成熟。發(fā)展基礎較好，對于一線城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展而言，應積極探索新的政府政策，通過稅收優(yōu)惠、資金補貼等措施為城市養(yǎng)老地產開拓新的發(fā)展環(huán)境，提供堅固支持力，政策是經濟發(fā)展的必要保證。除此之外，為養(yǎng)老地產項目營造良好的社會治安環(huán)境和社會輿論環(huán)境，以社會核心價值觀為導向，讓老年人在城市養(yǎng)老地產項目中住得安心、放心，促進養(yǎng)老地產項目發(fā)展。

除此之外，也應通過有利的金融產品去促進養(yǎng)老地產項目的持續(xù)發(fā)展。一線城市養(yǎng)老地產項目的發(fā)展基礎較好，起步較早且具有良好的發(fā)展態(tài)勢。迫切需要進一步提高產業(yè)創(chuàng)新能力，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，促進新的業(yè)態(tài)發(fā)展，定位于高端養(yǎng)老房地產產業(yè)。如REITS（房地產信托投資基金）依托金融機構向公眾籌集資金發(fā)展地產業(yè)，拓寬其資金來源渠道，減輕貸款壓力。以此種方式將新政策與金融產品的研發(fā)相結合，激活一線城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展，并激發(fā)出一系列新的養(yǎng)老地產項目業(yè)態(tài)，促進一線城市養(yǎng)老地產項目向高端產業(yè)發(fā)展。endprint

（二）養(yǎng)老地產項目在一線城市的基礎上擴展二線城市

以一線城市部分養(yǎng)老地產項目發(fā)展的實踐來看，其發(fā)展有較好的基礎與經驗技術，對于目前的二線城市新政策的引領成為其走向持續(xù)發(fā)展，激生新的養(yǎng)老地產項目業(yè)態(tài)的關鍵動力所在。

相較來看，二線城市由于金融產業(yè)發(fā)展較慢，金融產品創(chuàng)新基礎薄弱，因而與養(yǎng)老地產項目有關的金融產品數量不多且質量不高。對二線地區(qū)而言，當前其金融環(huán)境惡劣、經濟體系漏洞百出，導致上游與下游的融資風險上升，信用危機岌岌可危[9]。如常州城市綜合體項目多采取全部或大部分產權分割出售模式，重銷售，輕經營，沿用“開發(fā)—銷售—套現(xiàn)”的住宅開發(fā)模式，拆零出售，回籠資金，對長期運營管理考慮不足，導致后期招商經營問題頻出。養(yǎng)老地產項目發(fā)展承擔著雙重任務：一是要承接一線城市低端房地產的轉移，并要在轉移過程中提高養(yǎng)老地產項目發(fā)展水平，賦予產業(yè)醫(yī)療衛(wèi)生等方面更高的文化附加值。二是二線城市要立足于自身獨特的資源來發(fā)展創(chuàng)意養(yǎng)老地產項目。因而，對于二線城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展而言，可以引入或承接一線城市較為成熟的金融產品，實現(xiàn)傳統(tǒng)房地產與新產品的對接，開發(fā)并提供既具有文化價值，又具有市場價值的養(yǎng)老地產項目產品。

（三）二線城市養(yǎng)老地產項目可帶動三線城市

三線城市由于大量空巢老人的存在，養(yǎng)老地產項目資源極具特色，2013年，江蘇省南通市海安縣總人口中有9.5%的比例為65歲以上的老年人。按照增長規(guī)律，預計到2020年，海安縣60歲以上老人將占人口的1/4。但由于經濟發(fā)展仍然相對落后，雖有大量房地產建設，但市場活躍度不夠，房地產庫存積壓，醫(yī)療衛(wèi)生管理體制不健全，市場機制在三線城市無法自主發(fā)揮作用，大都是依賴政府來推動其發(fā)展。可見，養(yǎng)老地產項目成為三線城市發(fā)展的重點。

三線城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展的優(yōu)勢在于其豐富的老年人資源，其養(yǎng)老地產項目發(fā)展主要來源于大量老年人無人照料。然而，三線城市金融產品及平臺產業(yè)發(fā)展遲緩，也缺乏新穎且服務性強的金融政策與產品。如何借力于新的金融產品，是促進三線城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展的關鍵。三線城市的房地產企業(yè)應積極與本地醫(yī)療機構、一線城市金融企業(yè)進行合作，適應性地改進養(yǎng)老地產項目發(fā)展狀態(tài)。

（四）城市養(yǎng)老地產項目發(fā)展需重視人才管理

城市養(yǎng)老地產項目作為一個新興項目，急需多方面人才，如經濟、金融、市場、老人服務，尤其涉及醫(yī)療、護理、文化、旅游、飲食、居住等方面的人才，主要分為普通工作人員、管理人員與專業(yè)技術人員。項目是發(fā)展的硬件資源，人才資源更是軟件配合。

對于普通工作人員，可以公開招聘，也可以吸引能吃苦的農村青年人，集中進行相關護理培訓，建議農民工夫妻共同參與工作。浙江水云谷生物科技有限公司招聘人員時，采用農村夫妻共同工作，取得良好成果。同時，政府應完善社會勞動保障。對于管理人員，可以在企業(yè)內部進行培訓，因其更了解企業(yè)情況，形成競爭機制。應從建設開始時期即注重人才建設管理，灌輸招商引資、醫(yī)療衛(wèi)生等專業(yè)知識，可以通過與高校人才培養(yǎng)計劃合作，提拔養(yǎng)老地產意識、服務創(chuàng)新意識強烈的專業(yè)人才，并在建設過程中通過硬科技、軟科技來營造良好的養(yǎng)老文化氛圍。對于專業(yè)技術人員，可以通過引進國外先進技術、教育人員，將國外優(yōu)秀經驗與中國國情相對接，也可以聘請已退休且身體較好人才和租用高級管理人才。

但養(yǎng)老地產項目作為新興的產業(yè)，發(fā)展資金不充足，資金周轉率不高，因此過高的工資水平并不能承受。因此，不僅要將收入與服務質量掛鉤，更要培育工作人員的社會榮譽感。

五、結語

本文立足于目前我國養(yǎng)老地產項目發(fā)展水平低、結構不合理與區(qū)域不均衡的實際問題，創(chuàng)造性地從政府、企業(yè)與金融融合的視角切入，解析我國養(yǎng)老地產項目可持續(xù)發(fā)展的內涵，探尋其可持續(xù)發(fā)展的動力以及不同區(qū)域養(yǎng)老地產項目之間的協(xié)調路徑。值得注意的是，為了保證三個“可持續(xù)”，政府應以積極的政策核算稅收優(yōu)惠，穩(wěn)固社會治安，引導良好的輿論氛圍。國家及各省市還應積極構建養(yǎng)老地產項目創(chuàng)新體系，持續(xù)開發(fā)養(yǎng)老地產項目資源；積極培育優(yōu)秀養(yǎng)老地產項目人才，以持續(xù)生產養(yǎng)老地產項目產品；盡力延伸產業(yè)鏈上下游，邁向海外市場，持續(xù)拓展養(yǎng)老地產項目市場。

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[責任編輯 吳明宇]endprint