淺談農(nóng)村宅基地退出機(jī)制與科學(xué)建議

付靖凱

摘要：文章首先介紹了目前我國農(nóng)村宅基地退出機(jī)制退出中農(nóng)民權(quán)益薄弱的主要體現(xiàn)，以貴州省都勻市宅基地退出方案為例提出了農(nóng)民權(quán)益保護(hù)視角下農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的存在問題，對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地取得、管理、退出及價(jià)值評(píng)估等國內(nèi)研究進(jìn)展進(jìn)行了梳理，存在農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)臏y(cè)算方式和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法的研究不足、缺少指導(dǎo)性的評(píng)估方法等問題，基于當(dāng)前的研究現(xiàn)狀提出了未來農(nóng)村宅基地價(jià)值評(píng)估研究方向及方法創(chuàng)新。并以此提出重要的見解和科學(xué)合理的建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民；權(quán)益；農(nóng)村；宅基地；退出機(jī)制；完善建議

中途分類號(hào)F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A

前言：隨著我國各省、市、縣城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，對(duì)土地資源的需求空間要求越來越大，逐漸和我國的18億耕地紅線出現(xiàn)一些剛性上的沖突。而隨著國土資源部門的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”試點(diǎn)成功，也進(jìn)一步推動(dòng)了農(nóng)村地區(qū)宅基地退出工作的進(jìn)程，以便于使農(nóng)村的大量閑置宅基地得到充分的應(yīng)用。目前主要針對(duì)于農(nóng)村地區(qū)空心村、生態(tài)移民村及距離生產(chǎn)耕作區(qū)較遠(yuǎn)的零星村落展開了退出工作。但是在相關(guān)部門的實(shí)際工作落實(shí)中卻發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民的基本權(quán)利在宅基地的退出過程中并沒有得到一個(gè)充分的保障，導(dǎo)致宅基地退出工作逐漸出現(xiàn)了多種不利于農(nóng)民權(quán)益的行為，而農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的缺失是導(dǎo)致目前中國農(nóng)村宅基地利用存在問題的根本原因，因此構(gòu)建科學(xué)、合理的農(nóng)村宅基地退出機(jī)制是農(nóng)村土地使用制度改革的重要內(nèi)容和重要突破口，對(duì)于解決“三農(nóng)”問題具有積極的推動(dòng)作用。下面我們依據(jù)實(shí)際情況不同，采用具體分析的方式闡述一下實(shí)際問題。

一、宅基地退出機(jī)制中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的單一性和局限性

1、宅基地退出后復(fù)墾為耕地的與宅基地退出后轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，目前為止，在地理位置與耕地質(zhì)量的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，由于補(bǔ)償機(jī)制不完善的問題，就以目前貴州省都勻市為例，部分人以不情愿，不配合的形式間接阻礙了宅基地退出機(jī)制的落實(shí)和工作進(jìn)程。一度出現(xiàn)了農(nóng)民宅基地退出工作進(jìn)展緩慢的現(xiàn)象。

2、宅基地的折舊問題和補(bǔ)償機(jī)制

政策規(guī)定只對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行補(bǔ)償，未對(duì)新、舊房屋予以劃分。（主要是新、舊房屋的年限、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)難以考量）所以新舊房屋的成本存在差距，補(bǔ)償機(jī)制的不完善，側(cè)面導(dǎo)致了貴州省都勻市宅基地退出工作進(jìn)展緩慢。

二、宅基地退出后增減掛鉤到城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的土地與規(guī)劃的耕地之間，同樣也是補(bǔ)償機(jī)制的不完善，綜合看，目前就宅基地退出機(jī)制中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)節(jié)等問題上，確實(shí)存在不少爭(zhēng)議。

三、農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)的繼承問題

目前我國的農(nóng)村宅基地繼承方面，雖有相關(guān)規(guī)定，但是部分特殊情況無法妥善處理。被繼承者遺留的宅基地只有一處，繼承者卻不止一個(gè)，那么搬遷后新房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，目前無法可依。

結(jié)合目前實(shí)際情況以及具體問題，農(nóng)民宅基地退出實(shí)際工作中確實(shí)存在一定的問題。但是作為農(nóng)民重要財(cái)產(chǎn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，農(nóng)村宅基地征收補(bǔ)償與其他類型的土地的征收補(bǔ)償有很大區(qū)別，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行規(guī)定，特別是對(duì)其保障功能做出明確的、科學(xué)的、合理的補(bǔ)償規(guī)定和要求。補(bǔ)償機(jī)制的合理科學(xué)與否，直接影響到工作的進(jìn)度和農(nóng)民的搬遷意愿，間接影響了脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。為了更加科學(xué)，合理的解決好農(nóng)民宅基地的退出問題，為了盡快打贏脫貧致富攻堅(jiān)戰(zhàn)，早日實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢(mèng)。也為了盡快落實(shí)農(nóng)民退出宅基地，加快全國城鎮(zhèn)化的步伐的各項(xiàng)事宜，現(xiàn)給出以下幾點(diǎn)建議。

（一）健全農(nóng)民宅基地退出法律制度和監(jiān)管制度

首先需要將農(nóng)民的宅基地自由流轉(zhuǎn)制度給予進(jìn)一步的完善，在法律面前明確農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)方式、主體、期限、收益分配以及價(jià)格等諸多方面的條理：其次需要將農(nóng)民宅基地的增值收益分配制度進(jìn)一步健全，遵循“投資者收益”和“所有者收益”的基本原則，切實(shí)保障農(nóng)民在宅基地升值上的具體權(quán)益，針對(duì)宅基地運(yùn)用在城鎮(zhèn)建設(shè)中的部分與其他部分土地，價(jià)值評(píng)測(cè)與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)不同，針對(duì)性進(jìn)行補(bǔ)償與評(píng)測(cè)。建議有關(guān)部門及時(shí)健全農(nóng)民宅基地退出的監(jiān)督制度，需強(qiáng)化對(duì)試點(diǎn)區(qū)域的管理工作，并且明確化宅基地退出后的切實(shí)用途，強(qiáng)化對(duì)實(shí)際工作中違法亂紀(jì)行為的監(jiān)督和查處力度。最后針對(duì)于目前存在的城鄉(xiāng)宅基地處理的差異化問題，及時(shí)創(chuàng)建統(tǒng)一化，公正化的居民住房保障制度，保障退出宅基地后的農(nóng)民得到完善的保障。

（二）應(yīng)當(dāng)完善和明確農(nóng)村宅基地相應(yīng)的繼承方式和繼承對(duì)象

針對(duì)于我國農(nóng)村宅基退出的繼承問題，需嚴(yán)格按照國家的相關(guān)法律進(jìn)行處理。根據(jù)目前我國的相關(guān)法規(guī)定，當(dāng)合法繼承人已擁有城鎮(zhèn)戶口便不再對(duì)農(nóng)村宅基地具有繼承權(quán)。但是宅基地上的房屋還具有繼承權(quán)。因此針對(duì)子女眾多的繼承問題，建議以戶口為基本依據(jù)，以長(zhǎng)幼尊卑順序?yàn)橹饕蛩乜剂?，盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)。

（三）盡快創(chuàng)新農(nóng)村宅基地管理機(jī)制

當(dāng)前對(duì)農(nóng)村宅基地管理的研究不太常見，因此農(nóng)村宅基地的管理是解決當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用突出矛盾的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)村宅基地管理也面臨許多的難題。當(dāng)前農(nóng)村存在“一戶一宅”等農(nóng)村宅基地利用效率方面的問題，其根本原因是集體組織沒有嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村宅基地管理政策，政策的落實(shí)是解決問題的核心和關(guān)鍵。

結(jié)束語：綜上所述，目前在我國主要實(shí)行的農(nóng)民宅基地退出形式和機(jī)制確實(shí)存在著一些問題。而就目前的實(shí)際情況而言，主要是農(nóng)民權(quán)益保障方面存在著諸多問題?；谖覈赝顺龅奶厥馇闆r以及國家土地資源的實(shí)際情況，健全農(nóng)民宅基地退出的相關(guān)法律法規(guī)、明確農(nóng)村宅基地退出繼承方式、明確農(nóng)村宅基地退出侵占方式是切實(shí)有效完善的途徑，值得我國諸多地方政府和有關(guān)部門在農(nóng)民宅基地的退出工作中充分合理的推廣和落實(shí)使用。