GIS技術(shù)下的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值研究

張譯文+陳威

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)的不斷改革與創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得到了質(zhì)的飛躍。越來越多的人開始高度關(guān)注到GIS技術(shù)在房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值中的應(yīng)用，伴隨著人們生活水平的日益提高，大眾對于房子的需求也越來越大，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)也隨之增長。然而由于各地區(qū)房價(jià)變化較大，房產(chǎn)估價(jià)科學(xué)操作受到了地區(qū)范圍的影響，通過合理應(yīng)用GIS技術(shù)能有效將房產(chǎn)數(shù)據(jù)管理和圖像管理結(jié)合在一起，完善房地產(chǎn)的估價(jià)信息系統(tǒng)。本文將進(jìn)一步對GIS技術(shù)下的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值展開分析和探討。

關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；房地產(chǎn)；區(qū)位價(jià)值

引言：當(dāng)前是一個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要與時(shí)俱進(jìn)，跟上時(shí)代前進(jìn)的腳步。房地產(chǎn)的估價(jià)要嚴(yán)格遵循商品經(jīng)濟(jì)學(xué)以及社會(huì)行為學(xué)等基本原則，相關(guān)工作人員要具備良好的綜合素質(zhì)，根據(jù)自身累計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，從社會(huì)的實(shí)際情況出發(fā)，采取科學(xué)合理的估價(jià)方法去進(jìn)行對不同區(qū)位房地產(chǎn)價(jià)值的估算。由于房地產(chǎn)的價(jià)值受到了外界各種因素的影響，特別是它的地理位置，通過運(yùn)用地理信息系統(tǒng)（GIS）能夠有效為工作人員提供實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)與圖形，方便工作人員的估價(jià)工作的開展。

1.GIS在房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值估算中應(yīng)用的必要性

隨著時(shí)間的推移，科學(xué)技術(shù)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域中。GIS技術(shù)作為一種新興技術(shù)，它有效將計(jì)算機(jī)與地理信息學(xué)結(jié)合在一起，普遍被運(yùn)用在城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施管理以及資源管理等工作領(lǐng)域。在房地產(chǎn)區(qū)位估價(jià)工作中通過合理的運(yùn)用GIS技術(shù)，能夠有效對各種房產(chǎn)信息和圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、管理以及分析，實(shí)現(xiàn)對屬性數(shù)據(jù)和圖形信息的實(shí)時(shí)管理和查詢，同時(shí)GIS技術(shù)具備了良好的統(tǒng)計(jì)運(yùn)算和空間分析功能，能夠輔助工作人員進(jìn)行對各種數(shù)據(jù)的計(jì)算與分析，從而得出科學(xué)的結(jié)果，為房地產(chǎn)估價(jià)需求者提供真實(shí)完整的參考資料。在科學(xué)技術(shù)的時(shí)代背景下，地理信息系統(tǒng)日益得到完善，受到了社會(huì)各界人士的重視。

2.GIS在房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值估算中應(yīng)用的可行性

房地產(chǎn)估價(jià)作為一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，它貫穿了房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、交換、分配以及消費(fèi)等環(huán)節(jié)，估價(jià)人員必須掌握扎實(shí)的專業(yè)技術(shù)，具備良好的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在展開房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值估價(jià)工作時(shí)，要從實(shí)際估價(jià)目標(biāo)出發(fā)，要嚴(yán)格遵循國家規(guī)定的估價(jià)原則，采用科學(xué)先進(jìn)的估價(jià)方法，對房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行正確評估。

地理信息系統(tǒng)（GIS）作為一種先進(jìn)的空間信息系統(tǒng)，地球上各個(gè)地區(qū)的地理信息數(shù)據(jù)都能夠通過GIS技術(shù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、分析以及描述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與地理位置信息密切相關(guān)，估價(jià)工作人員通過合理運(yùn)用GIS技術(shù)能夠獲得強(qiáng)大的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，從而進(jìn)一步提高他們的估價(jià)質(zhì)量和效率，豐富工作人員的估價(jià)手段。與此同時(shí)房地產(chǎn)區(qū)位估價(jià)需求者能夠在客戶端實(shí)現(xiàn)對各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的各項(xiàng)操作，例如區(qū)位價(jià)值的分析、查詢等，這樣就有效達(dá)成了網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息資源的共享開放，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查分析顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值主要受到了交通通達(dá)度、商服繁華度、生活設(shè)施完善度以及周遭環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的影響，在對100位不同地區(qū)住宅的居民展開調(diào)查得出結(jié)果，45%的居民最為關(guān)注房子的交通條件，30%的居民看重住宅的商業(yè)教育繁華程度，25%居民看重住宅的環(huán)境與生活設(shè)施完善度。通過利用GIS技術(shù)，能夠讓用戶清晰了解掌握不同地區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值，從而有針對性的展開購房。如下圖1房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的各因素權(quán)重：

3.GIS在房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值估算中的應(yīng)用

3.1系統(tǒng)目標(biāo)。房地產(chǎn)估價(jià)地理信息系統(tǒng)的主要目標(biāo)可以概括為以下幾個(gè)方面：1）合理分析出市場中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的估價(jià)；2）為土地使用權(quán)出讓活動(dòng)提供估價(jià)輔助分析；3）為房地產(chǎn)行業(yè)的典當(dāng)、抵押等業(yè)務(wù)提供估價(jià)輔助分析；4）為經(jīng)濟(jì)市場中小企業(yè)的經(jīng)營行為提供價(jià)值參考依據(jù)；5）為國家的房地產(chǎn)稅收提高價(jià)值依據(jù)。

3.2基于GIS的價(jià)值系統(tǒng)設(shè)計(jì)。在房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值估算中，通過利用GIS構(gòu)造估價(jià)信息系統(tǒng)，估價(jià)工作人員要采集到的數(shù)據(jù)主要涵蓋了：1）GIS空間數(shù)據(jù)：城市、片區(qū)、辦公區(qū)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、住宅高樓、公路以及住宅周圍的基本配套設(shè)施等圖形定位信息；2）屬性數(shù)據(jù)：城市概況、片區(qū)概況、政府辦公區(qū)概況、住宅樓房信息、分戶信息以及小區(qū)的各類配套設(shè)施信息，必須將所有采集的屬性數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)一整理分析，根據(jù)市場的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，對相關(guān)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行完善更改。

任何行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)都必須得到及時(shí)的更新和維護(hù)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)估價(jià)地理信息系統(tǒng)中，工作人員必須做好系統(tǒng)中海量數(shù)據(jù)的日常更新和維護(hù)。主要采取的方式包括以下兩種：1）批量的更新數(shù)據(jù)庫，它被廣泛的運(yùn)用在工作人員從系統(tǒng)之外的其他途徑所得到的信息入庫和更新；2）合理將數(shù)據(jù)庫分為現(xiàn)勢庫和歷史庫，有效建立起實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)更新體系，真實(shí)反映出房地產(chǎn)的各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)。

3.3人機(jī)調(diào)整估價(jià)。工作人員通過利用GIS的空間分析及圖形處理技術(shù)，并在專家系統(tǒng)推理機(jī)制的輔助下，能夠合理展開以下幾部分工作：1）明確房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的估價(jià)目的和交易類型，從而有效建立起完善的待估對象信息檔案；2）嚴(yán)格按照估價(jià)對象，實(shí)現(xiàn)對可比實(shí)例價(jià)格的科學(xué)調(diào)整；3）在GIS技術(shù)的幫助下，對待估對象價(jià)格進(jìn)行區(qū)域的分析判斷。

結(jié)束語：綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)最顯著的特征就是其空間分布性，要科學(xué)判斷分析出房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值，就必須將地理學(xué)科與房地產(chǎn)學(xué)科有效結(jié)合在一起，充分利用起GIS技術(shù)，采集到各種房地產(chǎn)地理數(shù)據(jù)信息，對其進(jìn)行科學(xué)的分析與研究，從而正確估算出其價(jià)值。endprint