房地產(chǎn)價格認(rèn)定存在的問題及對策

鄭秀鳳

摘要：房地產(chǎn)價格認(rèn)定是價格認(rèn)定工作的重要內(nèi)容之一。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，因行政征收、執(zhí)法活動、國家賠償及涉案等申請房地產(chǎn)價格認(rèn)定的數(shù)量呈逐年增多趨勢。規(guī)范房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作，有利于保障紀(jì)檢監(jiān)察、司法和行政工作的順利進(jìn)行。本文以福建省莆田市涵江區(qū)為例，通過深入調(diào)查本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作現(xiàn)狀，分析存在的主要問題，并結(jié)合筆者多年價格認(rèn)定基層工作實踐經(jīng)驗，提出相關(guān)完善措施及對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格認(rèn)定；問題及對策

價格認(rèn)定，是指經(jīng)有關(guān)國家機(jī)關(guān)提出，價格認(rèn)定機(jī)構(gòu)對紀(jì)檢監(jiān)察、司法、行政工作中所涉及的，價格不明或者價格有爭議的，實行市場調(diào)節(jié)價的有形產(chǎn)品、無形資產(chǎn)和各類有償服務(wù)進(jìn)行價格確認(rèn)的行為。房地產(chǎn)價格認(rèn)定是其中的重要內(nèi)容之一。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，因行政征收、執(zhí)法活動、國家賠償及涉嫌違紀(jì)、刑事案件等申請房地產(chǎn)價格認(rèn)定逐年增多，且該項業(yè)務(wù)呈多樣化、復(fù)雜化、專業(yè)化等特點，給價格認(rèn)定工作帶來新的挑戰(zhàn)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作，保障紀(jì)檢監(jiān)察、司法和行政工作的順利進(jìn)行，本文以福建省莆田市涵江區(qū)為例，通過深入調(diào)查房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作現(xiàn)狀，分析存在的主要問題，并結(jié)合筆者多年價格認(rèn)定基層工作實踐經(jīng)驗，提出相關(guān)完善措施及對策。

1轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作現(xiàn)狀調(diào)查

本次調(diào)查時期為近五年（2012-2016年）內(nèi)本轄區(qū)房地產(chǎn)價格認(rèn)證工作情況。經(jīng)調(diào)查，共辦理房地產(chǎn)價格認(rèn)證業(yè)務(wù)317宗，按業(yè)務(wù)類型細(xì)化再分類，其中：行政征收類房地產(chǎn)價格認(rèn)證221宗、行政訴訟類房地產(chǎn)價格認(rèn)證58宗、國家賠償類房地產(chǎn)價格認(rèn)證17宗、涉及違紀(jì)或刑事責(zé)任類房地產(chǎn)價格認(rèn)證2l宗；按年度辦理數(shù)量分類，其中：2012年度39宗、2013年度44宗、2014年度67宗、2015年度82宗、2016年度85宗；從價格認(rèn)證專業(yè)技術(shù)隊伍方面調(diào)查：轄區(qū)內(nèi)價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)人員共6人，其中具有價格認(rèn)證相關(guān)專業(yè)高級職稱1人、價格認(rèn)證相關(guān)專業(yè)中級職稱1人、一般價格認(rèn)證工作人員4人，該6人中：專門從事房地產(chǎn)價格認(rèn)證專業(yè)技術(shù)工作的人員1人、承擔(dān)房地產(chǎn)價格認(rèn)證輔助性工作的人員1人，其他人員則從事家電、鞋帽服裝、交通工具等非房地產(chǎn)類價格認(rèn)證工作。

通過以上調(diào)查分析可知：行政征收類業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作比例高達(dá)69.7%，是房地區(qū)價格認(rèn)定工作的主要業(yè)務(wù)類型，行政處罰或行政訴訟類占18.3%，其他類型業(yè)務(wù)各占一定比例；近五個年度中（2012-2016年），各年度辦理數(shù)量占五年辦理總數(shù)量的比例分別為12.3%、13.9%、21.1%、25.9%及26.8%，業(yè)務(wù)量呈逐年增長態(tài)勢；從價格認(rèn)證專業(yè)技術(shù)人員方面分析，專門從事房地產(chǎn)價格認(rèn)證的專業(yè)技術(shù)人員偏少，房地產(chǎn)價格認(rèn)證隊伍整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。

2房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作存在的主要問題

2.1認(rèn)證業(yè)務(wù)受理環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)價格認(rèn)證的首要環(huán)節(jié)是業(yè)務(wù)委托及受理，該環(huán)節(jié)存在的主要問題：一是先行辦理業(yè)務(wù)后再補(bǔ)辦委托受理手續(xù)，程序倒置，甚至出現(xiàn)認(rèn)證工作先行開展后而委托方中途放棄委托業(yè)務(wù)等被動工作局面；二是委托事項及認(rèn)證目的不明確、表述不清晰，如：為委托方了解咨詢標(biāo)的物市場價格、請予以認(rèn)證某某房地產(chǎn)價格等，無法判別委托認(rèn)證目的系為了行政征收、或是違紀(jì)、或是刑事責(zé)任認(rèn)定類事項等；三是委托書附件材料不齊全，如：房地產(chǎn)權(quán)屬證書、面積勘測成果等未提供。

2.2認(rèn)證過程中對房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)及面積的判別不精準(zhǔn)

在房地產(chǎn)認(rèn)證工作實踐過程中，對認(rèn)證標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)及面積的判別是核心要點之一。部分認(rèn)證案例既提供土地使用證（2016年起土地使用證和房產(chǎn)證“二證合一”，稱為“不動產(chǎn)登記證”），又提供土地地批文，二者權(quán)利主體、面積及用地范圍不一致，處理方式通常是僅根據(jù)土地使用證載明的信息予以認(rèn)定，缺乏全面考慮意識；另一類問題是對部分權(quán)屬有糾紛、有異議的房地產(chǎn)，未予以嚴(yán)格界定便進(jìn)行價格認(rèn)證。

2.3部分房地產(chǎn)認(rèn)證選取方法不適當(dāng)或測算過程修正系數(shù)取值未進(jìn)行合理說明

對于商品房的認(rèn)證方法還是比較好把握的，但對于政府投資建設(shè)的安置房或保障性住房的價格認(rèn)定實踐中，卻難以把握，造成認(rèn)證方法的偏頗，如：采用市場比較法卻較少考慮是否有足夠多的可比性交易案例，采用收益法是否剔除應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金部分或準(zhǔn)入交易前應(yīng)向政府有關(guān)部門繳納的稅費部分。另外，在各類房地產(chǎn)價格認(rèn)證測算過程中，對于價格認(rèn)定期日修正系數(shù)、開發(fā)利潤率等取值缺乏客觀的分析及合理說明。

2.4行政征收類房地產(chǎn)價格認(rèn)定業(yè)務(wù)中存在的幾個特殊問題

通過以上工作現(xiàn)狀調(diào)查分析可知，行政征收類是轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作的最主要業(yè)務(wù)類型，現(xiàn)著重分析這類業(yè)務(wù)存在的問題：一是判斷是否屬于行政征收業(yè)務(wù)類別的標(biāo)準(zhǔn)不清，甚至僅憑委托書中簡單的文字表述便認(rèn)定為行政征收類業(yè)務(wù)而予以辦理；二是未嚴(yán)格區(qū)分集體土地及地上物征收和國有土地及房屋征收這二種情形，造成認(rèn)證過程中業(yè)務(wù)認(rèn)知上的偏差，或造成適用相關(guān)法律、法規(guī)及文件規(guī)定紊亂；三是對重大、疑難的價格認(rèn)定事項缺乏有效的解決機(jī)制。

2.5房地產(chǎn)認(rèn)證技術(shù)人員不足、隊伍整體素質(zhì)水平不高

由于受機(jī)構(gòu)編制的限制，實行新招人員擴(kuò)大價格認(rèn)證隊伍存在極大的困難。因此，著重于在現(xiàn)有人員及專業(yè)技術(shù)條件下挖掘技術(shù)人員潛能、優(yōu)化分工安排方面顯得尤為重要，目前這方面顯然做得不足。主要表現(xiàn)在：相關(guān)人員缺乏專業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)能力的多面性，特別是能獨立完成房地產(chǎn)認(rèn)證工作的人員較少，或者既能從事房地產(chǎn)價格認(rèn)證業(yè)務(wù)、又能從事家電、鞋帽服裝、交通工具等非房地產(chǎn)類價格認(rèn)證工作的技術(shù)人員少之甚少，且房地產(chǎn)認(rèn)證輔助性技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)水平有待提高，隊伍整體素質(zhì)水平不高。

3規(guī)范房地產(chǎn)價格認(rèn)定工作的相關(guān)措施及對策

3.1進(jìn)一步規(guī)范受理環(huán)節(jié)的相關(guān)制度endprint

一是嚴(yán)把委托受理程序關(guān)。應(yīng)嚴(yán)格遵照先委托受理后辦理具體業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化價格認(rèn)證程序意識，具體做法有：建立受理窗口及受理專人負(fù)責(zé)制，實現(xiàn)定點定人受理；建立受理登記制，實現(xiàn)受理有登記記錄、無登記記錄則不辦理的機(jī)制。二是在受理環(huán)節(jié)注重收件材料的初審把關(guān)。主要是價格認(rèn)證委托書中的內(nèi)容要規(guī)范，如委托方名稱、聯(lián)系人及聯(lián)系方式、委托事項、委托價格認(rèn)證目的及提供的材料清單等要詳細(xì)明確，特別是委托認(rèn)證目的表述要規(guī)范化，系為了行政征收、行政訴訟、違紀(jì)或刑事責(zé)任認(rèn)定等目的要表述清楚，同時，委托方提供的附件材料要完整并進(jìn)行校對，如：是否提供不動產(chǎn)權(quán)證書、測量技術(shù)成果、規(guī)劃總平面圖及有關(guān)文件等材料，并校對原件、復(fù)印件后蓋校對章。

3。2房地產(chǎn)價格認(rèn)證實務(wù)中若干具體業(yè)務(wù)問題的處理

一是認(rèn)證標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)證書判別方面。對既提供土地使用證（2016年起土地使用證和房產(chǎn)證“二證合一”，稱為“不動產(chǎn)登記證”），又提供用地批文，且二者權(quán)利主體、面積及用地范圍不一致的情形，建議按以下方式處理：由委托方向國土資源管理部門發(fā)出書面函，要求對土地權(quán)屬、面積及四至范圍作出認(rèn)定，并出具書面認(rèn)定意見，作為價格認(rèn)定依據(jù)。對于委托方要求價格認(rèn)定的房地產(chǎn)存在超出產(chǎn)權(quán)證范圍、四鄰有糾紛或異議的情形，應(yīng)本著謹(jǐn)慎認(rèn)證及合法性原則，不納入房地產(chǎn)認(rèn)證范圍，但對于歷史遺留問題且后有補(bǔ)辦規(guī)劃、土地、竣工驗收等相關(guān)手續(xù)的，則由委托方提供城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建、國土等部門相關(guān)處理意見后，可予以價格認(rèn)證，并在認(rèn)證聲明中描述相關(guān)情況。

二是合理選取房地產(chǎn)認(rèn)證方法，客觀取值修正系數(shù)并予以充分說明。對于政府投資建設(shè)的拆遷安置房或保障性住房，在價格認(rèn)定方法選取時應(yīng)視不同情況作出判斷，若周邊可調(diào)查的類似房地產(chǎn)交易案例均為國有土地且交易案例較多，則可選取市場比較法；若為集體土地拆遷安置房，或者雖為國有土地但周邊交易案例較少的，則考慮選用成本法測算，并考慮土地性質(zhì)為劃撥；對于價格認(rèn)定期日修正系數(shù)取值方面，應(yīng)根據(jù)委托認(rèn)證房地產(chǎn)的用途、當(dāng)?shù)亟灰资袌鰞r格行情及指數(shù)變化趨勢等綜合因素進(jìn)行取值，并作充分說明，如：商住房地產(chǎn)受國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控影響近年來價格呈增長放緩趨勢、工業(yè)用地則受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行壓力影響價格呈穩(wěn)中略有增長趨勢等；成本法中的開發(fā)利潤率取值也應(yīng)視認(rèn)證對象的不同用途而區(qū)別對待，如：營利性房地產(chǎn)價格認(rèn)證中的開發(fā)利潤率可取較高值，工業(yè)房地產(chǎn)價格認(rèn)證中的開發(fā)利潤率則應(yīng)取較低值，建議按4-6%取值，并作詳細(xì)說明，如：工業(yè)廠房屬自建自用性房地產(chǎn)，不對外銷售，其開發(fā)建設(shè)后的利潤部分較難通過房地產(chǎn)市場交易體現(xiàn)，考慮到工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建成前后的價格變化，適當(dāng)選取一定的開發(fā)利潤值。

三是行政征收類房地產(chǎn)價格認(rèn)證實務(wù)中若干特殊業(yè)務(wù)問題的處理。行政征收類房地產(chǎn)價格認(rèn)證在本轄區(qū)房地產(chǎn)價格認(rèn)證業(yè)務(wù)中占有較大比例，應(yīng)著重完善、細(xì)化該類認(rèn)證業(yè)務(wù)的相關(guān)制度。首先是在受理環(huán)節(jié)時，應(yīng)以委托方提供的省政府或國務(wù)院批復(fù)的集體土地征收文件，或國有土地收儲相關(guān)文件、征收公告及經(jīng)政府批準(zhǔn)的征收實施方案等，作為受理、辦理征收類房地產(chǎn)價格認(rèn)證業(yè)務(wù)的必要材料；其次是要嚴(yán)格區(qū)分集體土地和國有土地征收二種情形，在認(rèn)證過程中分別適用《土地管理法》及省、市級政府頒布的集體土地及地上物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及具體項目的補(bǔ)償方案；最后是建立健全重大、疑難房地產(chǎn)征收類價格認(rèn)定事項的解決機(jī)制，通過建立重大疑難業(yè)務(wù)問題集體討論制度、征詢有關(guān)部門專家或房地產(chǎn)估價師專業(yè)意見制度、設(shè)立各縣區(qū)價格認(rèn)證系統(tǒng)同行們的微信群以便溝通、發(fā)函上級價格認(rèn)證主管部門請求解讀政策等，破解征收類房地產(chǎn)價格認(rèn)證難題，最大限度保障認(rèn)證的合法性。

3.3提高技術(shù)人員整體素質(zhì)，借用外界力量彌補(bǔ)人員技術(shù)不足

從內(nèi)部方面應(yīng)著重解決挖掘技術(shù)人員潛力、優(yōu)化分工安排問題，具體措施有：高、中級技術(shù)人員起到帶頭、牽頭作用，更新拓展業(yè)務(wù)知識，通過網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育、現(xiàn)場業(yè)務(wù)培訓(xùn)、與同行單位業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)交流等方式提升業(yè)務(wù)水平，特別是能做到面面俱到，既能從事房地產(chǎn)價格認(rèn)證業(yè)務(wù)，又能從事家電、鞋帽服裝、交通工具等非房地產(chǎn)類價格認(rèn)證工作，以便于機(jī)動安排其工作任務(wù)；加強(qiáng)對初級或一般技術(shù)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和幫扶，并引導(dǎo)其考取或參加評審價格認(rèn)證中級以上的相關(guān)資格或稱職，包括培養(yǎng)房地產(chǎn)價格認(rèn)證技術(shù)人員。從外部方面可充分發(fā)揮“專家?guī)臁弊饔茫瑢⑼恋?、房產(chǎn)、建筑、工程造價及房地產(chǎn)評估等領(lǐng)域的專家納入“專家?guī)臁泵麊危馄笇＜页齾f(xié)同參與本單位房地產(chǎn)價格認(rèn)證的疑難技術(shù)問題外，還可有針對性開展房地產(chǎn)價格認(rèn)證的業(yè)務(wù)講座，由專家進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)，用好用活“專家?guī)臁?，進(jìn)一步提高本單位技術(shù)人員業(yè)務(wù)水平和整體素質(zhì)。endprint